哪些城市会首先经历本轮“降价潮”？

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当价格上涨偏离城市价值时，如深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等。这些城市的价格很容易先开始“大幅度降价”或“降价潮”。哪些城市将首先经历这一轮“降价潮”？2月24日，国家统计局发布了《2018年1月70个大中城市商品房销售价格变动情况》:1月，初步估计一线城市新建商品房销售价格同比由上涨转为下跌，二手房销售价格连续16个月下降，本月较上月下降0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别比上个月下降0.2和0.4个百分点；三线城市的同比增长率分别下降了0.4和0.3个百分点。

这实际上是一个信号:本轮楼市调整的大趋势已经确立！

此外，根据国家统计局监测的15个热点城市(主要是一、二线城市)，这15个热点城市新建商品房销售价格继续保持稳定，11个城市的价格低于去年同期(虽然存在限价令、签约限制等因素，但也是日历轮楼市快速上涨并进入调整期前的必然阶段)，热点城市楼市基本面也在发生变化。

从三个四线城市来看，尤其是中东部地区的三个四线城市:一线城市周边的三四个城市较早出台了楼市调控政策，随着周边一线城市的回调，市场已经进入调整期；非一线城市周边的三个四线城市大部分都经历了楼市热卖的高峰期，甚至大部分城市都经历了阶段性的楼市需求透支。由于过去一年左右的透支，市场可能在2018年年中后进入调整期。

从官方媒体和热点城市新一届地方政府的态度来看，这也可以证明楼市调整的大趋势不会改变。

最近，新华社发布了一份关于2018年楼市调控的文件，称调控房价不是本轮调控的最终目标！2018年房地产市场将继续受到严格监管！

此外，从政府相关部门的转移来看，以住房和城乡建设部为例，全国住房和城乡建设工作会议于2017年12月23日在北京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王全面总结了五年来住房和城乡建设取得的成绩，提出了今后一个时期工作的总体要求，并对2018年工作任务做了部署:做好房地产市场分类监管工作，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，坚持始终不渝的调控目标，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格落实各项调控措施，防范和化解房地产市场风险。实施差异化调控政策，满足第一套需求，支持需求改善，抑制投机性房地产投机。

新一届地方政府换届后，上海、北京等热点城市都明确表示，不会放松楼市调控政策。这表明，尽管一些城市通过“人才”、“户籍”等措施对楼市调控进行了调整，但楼市调控的“风险标准”并未改变，2018年仍是楼市调控政策严格执行的一年。

从房地产企业的营销表现来看，恒大已经在2018年春节前开始了房地产企业的第一轮降价，全国范围内的房地产销售打八折。恒大开始在全国降价。恒大在2018年打响房企降价第一枪的消息一传出，就引起了各大媒体的关注。

通策研究所首席研究员张宏伟认为，当房地产市场进入调整期时，将会出现“大幅降价”或“降价潮”。当前楼市调整大趋势确立后，“大幅降价”或“降价潮”现象将无法避免，预计将在2018年第二、三季度集中出现。

那么，在本轮楼市中，哪些城市会出现“大幅降价”或“降价潮”？根据通策研究所的数据，当一个城市的价格涨幅明显大于该城市的投资价值时，该城市的价格必然会回落。当价格上涨偏离城市价值时，如深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等。这些城市的价格很容易先开始“大幅度降价”或“降价潮”。

此外，从销售周期、销售目标、房企资金支付压力等诸多因素来看，上述城市极有可能在第二、三季度的这个时候开始“大幅降价”或“降价潮”。

从推动周期来看，受春节影响，今年1月和2月的房企销售业绩将比往年更差，在政策严格执行的3月，小杨春难以突破。因此，房企推出该方案的时间将集中在2018年第二季度及以后。对于销售压力巨大的房地产企业来说，从第二季度开始，销售业绩“保质”冲刺势在必行。由于“保质保量”，价格难以保证，必然导致价格松动。春节前，恒大已经开始了2018年房企的第一轮降价。事实上，从某种意义上说，这是为了“保证数量”，避免第一季度的“尴尬”表现。

从房地产企业2018年的销售目标来看，市场集中度快速提高和市场结构变化背后的压力相对较大。通策研究院首席研究员张宏伟认为，虽然2017年大部分销售目标已经提前完成，对于上市房地产企业来说，去年可以给资本市场一个完美的解释，但从2017年下半年开始，销售业绩开始显现压力，特别是在“十八大”之后，核心一二线城市的销售没有明显改善，2017年底没有出现“追尾”市场。如果这种市场趋势持续到2018年，这意味着2018年房企将面临一个“销售目标更高、市场环境更差”的大环境。显然，2018年房地产企业销售目标调整的压力将会加大。

从房地产市场现状来看，2018年第一季度，由于房地产市场调控和春节等因素，房地产市场持续低迷，第一年的失败意味着房企肯定会在春节后的第二季度和第三季度开始全速销售，否则第二季度销量难以提升，半年报业绩将面临更大压力。

从楼市调控政策的角度来看，2018年“两会”正是新一届政府换届的时候，楼市调控政策不能放松。房地产企业在春节后是否会全速销售是值得怀疑的。因此，对于房地产企业来说，春节后第二、三季度最有效、最快捷的方式就是开始“大幅度降价”，促进销量的快速增长。

最后，住房企业支付资金的压力集中在2018年第一季度。从房企资金回笼的压力来看，2018年房企面临的压力将会得到真正的体现(2016年房企将会集中和杠杆扩张，平均借款期限为2年，因此2018年集中资金回笼的压力将会加大)。据估计，2018年第二、三季度，由于支付目标的压力、资金回笼的压力以及资本市场“借新还旧”渠道的收紧，更多的房企会放弃价格“底线”而寻求“降价”，甚至一些企业会因为资金回笼的压力而主动降价。作者预测，在2018年春节后的第二和第三季度，将会有越来越多的钱通过积极的“大幅降价”来偿还。

(本文作者介绍:张宏伟，同政策咨询研究中心主任)