住房制度改革要抓住“三个重点”

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2017年，中国房地产开发投资总额、销售总额和销售面积分别创下10.98万亿元、13.37万亿元和16.94亿平方米的历史新高，同比分别增长7.0%、13.7%和7.7%。但是，需要注意的是，2013年达到20.12亿平方米的高峰后，我国新建住房面积逐渐减少，房地产市场的主要矛盾发生了重大变化，逐步形成总量平衡、区域分化的存量住房新格局。笔者认为，在改变房地产市场发展阶段的过程中，我国住房制度改革应把握“三个关键点”。

首先，该政策需要坚持“住房而非投机”的方向，并在供求两端发挥其力量。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出，住房应该用于生活，而不是用于投机，应该尽快建立多主体供应、多渠道保证和租购的住房制度。去年底召开的中央经济工作会议进一步指出，要完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。

由此可见，房地产政策将坚持“无房无炒”的方向，短期内调控政策不会明显放松。今后将引导住房需求的合理分配，鼓励和保障自住需求，严格抑制投机需求，促进住房产权逐步回归。

更重要的是，供应方应建立多层次的住房供应体系，通过新增土地、盘活现有土地、利用农村集体建设用地等方式增加土地供应，并通过商品房、经济适用房(包括共有产权房、公共租赁房、安置房)、租赁房等方式保证住房供应。，并注重提高住房质量和住房打包率，最终建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

二是调整住房供应总量、结构和布局，加快住房租赁市场发展。

随着我国产业转型升级，金融、科技等现代服务业发达的大城市集聚效应进一步增强，人口呈现净流入趋势。然而，由于大城市多年的发展，可利用的土地储备极其有限，而且大部分郊区都是农村集体土地，受到城市规划的制约，大都市地区规划的不合理和卫星城市发展的滞后导致了土地城市化与人口城市化的背离。因此，要根据市场发展阶段和存量周期变化，及时调整住宅用地供应总量、结构和布局，形成住房供应与人口流动性和房价联动的动态供应机制。

从供给结构来看，有必要完善分类调控的土地供给机制。对于一些住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的热点城市，政策重点应放在“补砖”上，即加快城市更新，盘活企事业单位用地和农村集体建设用地等。，增加住宅用地供应规模；对于住房供需平衡、房价稳定、地方财政资金有保障、补贴少的城市，我们可以把重点放在“补缺”上，即向住房困难家庭发放房租补贴，辅之以增加住房供应。

在供给布局上，应遵循城市发展和人口流动规律，将住房规划与城市规划和土地利用规划相结合，增加轨道交通沿线的土地供给，促进教育、医疗、交通、就业、休闲等配套设施的合理布局。，提高居住密度，推广商住混合建筑，加快卫星城市发展。

此外，在总量平衡和区域差异的新背景下，应加快住房租赁市场的培育和发展。第一，针对出租群体不断增加、出租房屋供应严重短缺、结构失衡等问题，可以通过多种方式增加优质和长期出租房屋的数量，提高出租房屋单元匹配度、租赁期限和服务手段，提高出租房屋质量。第二，要巩固“租购平等”的基础。通过明确租赁当事人的权利和义务，维护其合法权益，改善城市净流入人口的基本公共服务供给，租赁者和购买者将逐步在子女入学、社会保障等基本公共服务中享有同等权益。三是加强相关配套设施建设。在完善相关法律法规和政策体系的基础上，从行政审批、减税和融资等方面给予优惠政策，促进大型租赁企业的培育，引导住房租赁市场规范发展。

三是加强房地产金融宏观审慎管理，拓宽融资渠道。

首先，要合理引导市场预期，实施差别化住房信贷政策，促进房地产市场稳定健康发展。

其次，要拓宽市场融资渠道。我们可以考虑丰富融资工具和产品，通过鼓励开发房地产信托投资基金(reits)、住房抵押贷款和经济适用房收益权等资产证券化产品，以及金融机构专项贷款、中央政府补贴的城市棚户区改造专项资金、住房公积金增值净收入和土地出让净收入等方式，为住房生产、交换和消费筹集长期、低成本资金。此外，还可以进一步拓宽住房公积金的使用范围，适当放宽住房公积金的提取难度，以满足中低收入家庭购买中小套型住房和首次置业的住房需求。

总的来说，从需求方调控政策到热点城市增加土地供给，从供给方发展房屋租赁市场，长期的、基础性的住房制度改革逐步深化，房地产调控的长效机制日益清晰。但是，需要注意的是，住房制度改革是一个“一揽子”工程，“单兵突进”很难达到预期效果。财税体制改革、货币政策改革、土地制度改革和收入分配制度改革应该是一个整体。只有通过不断的改革和探索，我们才能最终建立起一个全球性的、战略性的房地产长效机制。

(作者是中国东方资产管理有限公司博士后、博士生)