鹤岗现低价房源 根源或是“城市价值”不足

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近日，黑龙江省鹤岗市房价跌至“白菜价”的消息引起了公众的强烈抗议。据多家房屋中介网站报道，3月份鹤岗二手房均价超过1000元/平方米，甚至出现了几栋均价低于400元的建筑。例如，“九洲松河社区”一套50平米的毛坯房只报价19000元，平均价格约为380元/平米。

随着各地区城市群的发展，许多大中城市迅速崛起。根据新城市经济学理论，在住宅选择模型中，家庭的行动目标是效用最大化，效用最大化与离中心区域的距离和综合消费品的消费水平有函数关系。因此，在大城市虹吸效应的影响下，家庭和个人会主动在城市内部和城市之间转移人口。这导致许多五线城市人口严重流失，从而降低了当地人口密度和劳动力水平。

通过对超低房价城市的详细了解，笔者发现这些地区大多投资环境差、就业状况一般、受教育程度低，导致大量劳动力向一线和二线城市迁移。与此同时，许多家庭为了改善他们的生活环境，已经迁移到海南、大连、辽宁等地。因此，这些城市已经成为空城市。

上述现象最终导致城市价值的下降。一般来说，房价是在成本的基础上增加利润的，但鹤岗的低房价告诉我们一个事实，房价并不完全由土地和建筑成本决定，城市价值等非成本因素有时至关重要。

事实上，城市价值是城市内部有形价值和无形价值的深度融合，是城市自然禀赋和积累投资等人类活动在城市中的浓缩，是基础设施、文化教育和自然环境等诸多因素价值的有机统一。人口密度和劳动力的下降将导致当地生产率下降和经济增长放缓，政府的财政收入将大幅减少。此外，当地收入水平低，投资热情不高，导致当地基础设施建设相对落后，教育、卫生、交通等配套设施不够完善，导致城市价值下降。

事实上，除了本身的成本，房价更多地来自于城市价值的资本化。

城市价值的决定性因素包括基础设施、文化和教育等。这些基本要素属于公共产品范畴。从经济理论的角度来看，公共产品具有一定的外部性，这将改善居民住房的外部客观条件，享受良好的城市配套设施，提高居民的舒适度。消费者也愿意为享受这种公共产品所带来的价值而支付额外的费用，这是城市价值资本化所产生的隐含价格。

此外，公共产品的供给也能保证住房的内在价值，消费者更倾向于赔钱，所以他们更愿意选择保值能力更强的房子，这就是为什么有些人愿意花400万元买一个位于一、二线城市重点学校周围的地下室作为学区。

城市价值决定了住房的隐含价格水平，隐含价格最终会反映在住房的市场需求中。因此，一、二线城市存在房价高、需求扩大的现象，而五线城市房价低、需求低迷。

同时，两者之间存在正反馈效应:房价下降会导致城市吸引力下降，更多劳动力流失，进而城市价值下降，最终导致房价进一步下降。这对一个城市的整体经济发展有非常负面的影响。

因此，笔者认为需要从提升城市价值的角度来减少上述现象。例如，从财政部发行地方政府债券的角度，宏观上协调各城市的基础设施投资，缩小城市间的过度差距；鼓励二线城市发展地方政府融资平台，激发民间投资活力，提高基础设施建设水平；从国家教育政策的角度来看，应促进教育资源的合理配置，帮助五线城市提高教育水平，促进高职等专业院校的建设。

最后，我认为鹤岗的低房价是五线城市价值下降导致房价下降的典型代表之一，反映了当前我国城市建设和发展中存在的问题，即便宜的房价并不都是好事，资金的忽视最终会导致经济下滑。因此，在市场震惊于房价的巨大差异的同时，政府也需要努力提升五线城市的城市价值，帮助其建设一个健康的房地产市场。

(作者潘和林，著名经济学家，应用经济学博士后)