同策研究院：楼市回暖了？真实情况跟你想的完全不一样！

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房地产市场的背景

自2019年以来，一、二线城市土地拍卖升温，参与的房企数量增加，土地拍卖升水率上升，土地价格上涨。4月底，合肥土地拍卖赢了200多亿元！杭州的土地拍卖总额超过356亿元！4月底，苏州一次土地拍卖成交135.7亿元！伴随着火热的土地市场，商品房市场的销售也有所回升，二手房交易数量逐年增加...

在这样的热土壤拍卖和销售复苏的背景下:

1.什么是房地产市场环境？

2.短期复苏能够持续吗？

3.未来房地产市场的长期趋势是什么？

结合当前的政策基调和宏观经济环境，我们将在本报告中逐一回答。

土地市场没有涨跌

与2017/2018年的低市场水平相比，东部一线和二线城市的房地产市场显示出复苏的迹象，但实际上复苏是有限的！中西部和东北的二线城市还没有显示出明显的复苏迹象。根据通策研究所的监测，尽管土地拍卖正在升温，但底价或价格涨幅仍低于2016年和2017年的市场高点。在严格的市场监管下，2019年新房交易价格平稳波动，尚未出现大幅上涨。二手房市场方面，东部城市二手房市场4月份明显回升，但除成都外，其他中西部城市和东北城市未见回升迹象！

根据通策研究所的监测，目前核心一、二线城市的土地市场正在回暖，但高地价主要集中在2016-2017年，2019年一些核心城市的地价仍相对较低(但由于2019年出售了优质土地，这些城市的平均地价高于前期的高地价)。因此，客观地说，2018年第四季度是过去两年土地价格相对较低的时期，无论是在珠江三角洲还是长江三角洲。

除土地交易价格外，从土地价格上涨可以看出，核心一、二线城市土地价格上涨的主要年份也集中在2016年和2017年。虽然目前的土地拍卖正在升温，但价格涨幅实际上非常有限。

但是，由于城市的轮换，三大经济圈四线城市多年来的高地价和快速增长集中在2017-2018年，从2018年第四季度开始，一般进入地价调整期。从地价上涨的角度来看，2019年的地价甚至比2018年有所下降。

在当今的市场环境下，许多大中型品牌住宅企业仍有规模需求。例如，在长江三角洲和珠江三角洲的土地拍卖回收中，通策研究所预测，大中型住宅企业将以牺牲当前利润率为代价获得土地。但是，由于自身发展战略的不同，目前的土地收购策略也不尽相同，一些房企由于资金流动紧张，对土地收购持谨慎态度。以S企业为例，2019年第一季度并没有收购土地，但2018年刚刚上市的H企业收购土地非常积极，仍有扩张需求！

综上所述，通策研究所认为，当前土地市场复苏的实质是宽松的市场融资条件下住宅企业投资策略的调整。未来将有机会重返一线和二线城市，地价将相对合理，这将导致住房企业增加在一线和二线城市的土地收购。根据房地产企业的预期，自2019年以来，一些房地产企业降低了土地收购的利润率，争取更大的空土地收购空间。预计在2019年第三季度之前，它仍将是大多数二线和强势三线城市的最佳征地窗口。

商品房正在逐步稳定

将2019年3月/4月的城市销量与2017年和2018年同期进行对比，可以看出东部沿海城市群一、二线城市的销量与2017/2018年的市场低谷相比有明显回升，绝对数字仍低于2015/2016年的高点。由于城市市场的轮换，一线和二线城市有了早期的监管、调整和市场复苏。与2017/2018年相比，中西部和东北地区的二线城市没有恢复，但4月份下半年的销量好于4月份上半年。

2016-2018年是各城市商品房平均价格上涨的主要年份，东部城市群与中西部和东北部城市群之间存在房价上涨的轮换现象。实际上，我们可以看到2019年1-4月的商品房价格与2018年相比发生了稳步变化。

从二手房市场来看，东部城市的二手房市场在4月份大幅反弹，与2017/2018年的市场低迷相比，二手房交易数量出现明显回升，尤其是南京和苏州的二手房市场；然而，在中西部和东北地区，除了成都，市场调查显示，二手房市场没有明显的复苏。

因此，从本质上讲，当前商品房市场的复苏主要是由于政策微调下市场需求的适度释放。整个房地产市场正处于调整期，允许适度反弹，但不允许大幅上涨。一线和二线城市的价格限制是宽松的，但指导价仍然存在，以避免房价过度上涨。整体而言，楼市仍处于调整期，突破纪录价格可能不会被市场接受。目前，热销产品仍是性价比在价格限制之下的产品。地方政府定向放开价格限制的主要目的仍然是通过加快土地推拨来激发住房企业征地的积极性，获取土地财政收入，形成供给，而不是调控政策大幅放松的信号。

它能继续回升吗

根据通策研究所的分析，在目前的政策调控下，“稳定”是主要因素，房地产市场过热将导致调控收紧，不允许大起大落，因此房地产市场将在短期内继续回升或面临瓶颈。

从总体原则上“房无投机”的大政策出发，“一城一策”调控模式的目的仍是保持楼市稳定，允许市场交易量，但仍将存在创纪录的指导价，修补热点收紧政策。在真实的市场环境中，4月份东部一线和二线城市的游客数量同比有所回升，但下半年的游客数量低于上半年，中西部城市的游客数量没有明显回升。换句话说，住房企业集中征地和住宅销售融资后并没有明显增加，企业资金仍然紧张。为了保持规模与利润的平衡，房企也将加快推进市场的步伐和力度。

根据全国“两会”和住房和城乡建设部各部委领导的要求，我们将保持政策稳定，防止大起大落。同时，落实全市调控楼市的主要责任，因为全市的政策；四月十九日，中央政治局会议提出了“留而不投机”的问题。

首先，坚持住房的定位:房子是为了居住，不是为了投机。

第二，坚持完善“两制”。一是住房市场体系，二是住房保障体系。

第三，坚持落实城市的主体责任。由于城市的政策和分类指导，有必要在不断完善中对市场进行监测、预警和评估，特别是要把稳定地价、房价和预期的责任落到实处。

第四，坚持调整结构，转变方式。特别是要大力培育和发展住房租赁市场，着力解决新市民的住房问题。

第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

当前政策调控的核心是“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”。既不允许急剧上升，也不允许急剧下降。应在市场下行周期内稳步小幅调整，以避免市场快速下行导致房地产市场周期剧烈波动；在市场上行周期中，控制市场复苏，防止非理性复苏，这将影响宏观经济发展和经济结构调整。

“两会”政府工作报告明确指出，“落实城市的主体责任”，楼市调控的权力下放到城市，调控政策分为18项强制性政策和25项选择性政策。后续城市专项政策将在22个城市试点，地方政府将根据市场特点拥有更多自主权。

同一个政策研究所认为，目前各城市的价格限制政策的一般特点是定向宽松，但其主要目的是刺激住房企业获得土地收入，而创纪录的价格指导仍将存在，以"稳定房价"；就限价令放松的程度而言，仍不可能从根本上解决前期高价项目的问题。此外，在市场调整期间，超出限价的城市项目销售能否被市场认可仍是个疑问。

1.虽然我国主要一、二线城市的限价令政策有所突破，但在“一城一策”的调控理念下，“指导价”仍然存在，以避免房价过度上涨。高价格的问题今年无法从根本上解决，需要跨周期解决。

2.目前，整个楼市仍处于调整期。虽然一些城市项目能够突破限售额，但市场的接受程度令人怀疑。目前，各城市的热销项目仍是在一定价格限制条件下性价比突出的项目。

3.地方政府定向放开限价令的主要目的仍然是通过加快土地推进来激发房企征地积极性、获取土地财政收入、形成供给，而不是调控政策大幅放松的信号。

4月19日，住房和城乡建设部对一季度房地产市场过热的城市发出预警，表示“稳定”这个词在未来仍将占据主导地位，核心城市的投机性需求和房价上涨将受到严格监管。以长沙和武汉为例，长沙在4月份将第二套房的契税税率上调至4%(之前的税率为1%-2%)；武汉市场近日报道称，二手房价格涨幅将在3年内控制在5%以内。尽管有传言，但它在一定程度上反映了当前房价调控的方向。

长期趋势有点困难

从1992年到1993年，中国共产党“十四大”和“三中全会”对社会主义市场经济的顶层设计和改革作出了总体规划。在此期间，实际国内生产总值增长率远远高于潜在的国内生产总值增长率。在科技进步、管理模式转变等因素的推动下，全要素生产率呈现快速增长。2010年后，全要素生产率迅速下降，导致中国潜在gdp增长率持续下降，这种下降趋势在中短期内难以逆转。2019年，中央政府设定的经济增长目标下调至6-6.5%的区间目标。

中国货币政策的法律目标是保持货币稳定，促进经济增长。因此，反映货币增长率的m1增长指数与gdp增长率和柯强指数增长率有很强的相关性。当货币宽松时，国内生产总值增长率和强劲指数上升；当人民币收紧时，gdp增长率和李克强指数将面临下行压力。结合中央政府的调整，预计未来仍将通过适度宽松的货币政策实现“稳定增长”。

中国m1同比增长率与敏感反映经济形势的柯强指数之间存在很强的相关性，宽松的货币政策能够推动经济复苏。从周期来看，m1同比增速已进入周期波动的底部，预计未来将再次进入上行周期(2019年3-4季度是真正的上升期)。另一方面，2019年中国经济下行压力进一步加大，有必要进一步适度放松政策。m1同比增长率的反弹将推动经济复苏。

通过分析商品房交易量与经济周期的关系，发现我国商品房交易面积增长率滞后于经济周期趋势。通过量化处理，我国商品房交易面积增速比m1增速落后3-5个月。如果从2019年第三季度到2021年上半年，国民经济重启“结构性+杠杆”进程，那么从2019年第四季度到2021年第二季度，房地产市场更有可能处于上升周期。

通策研究所认为，2019年，一、二线城市将进入房地产市场量价上行周期，但从长远来看，2020年后，一、二线市场将会疲软。

经济持续增长乏力，短期货币宽松将刺激经济增长，这将导致全国房地产市场在2019年底前复苏。

短期的中美贸易战阻碍了房地产市场的复苏，而中长期疲弱的经济复苏将导致2020年后一、二线市场的疲软。

三大经济圈的一线城市和二线城市现在已经进入上升周期。

中西部和东北的二线城市处于周期的底部，即将进入上升周期。

[摘要]

同一家政策研究机构认为，中国东部一线和二线城市的全国房地产市场已显示出复苏迹象，但复苏是有限的；中西部和东北的二线城市没有明显的复苏迹象。热卖是有价格的，这不是一个自然的恢复。当前市场复苏的实质是在政策微调下房地产市场需求的恢复性释放。

现行政策确保了房地产市场的稳定，既不允许大幅上涨，也不允许大幅下跌。在限价政策下，以前的低价土地项目将在市场上出售，以稳定住房企业的规模或利润。居民购买力只能在短期内支撑房地产市场的复苏，但从长期来看，居民购买力制约着房地产市场的持续上涨。

刺激经济增长的短期货币宽松政策将导致全国房地产市场在2019年底前复苏，但持续经济增长乏力。核心一、二线城市已经或即将进入房地产市场的上行周期，到2020年将过渡到周期的峰值，然后进入成交量的下行周期。短期的中国/美国/贸易/贸易/战争阻碍了房地产市场的复苏，而中长期的疲弱经济复苏将导致2020年后一、二线市场的疲软。