李宇嘉：一头猪引发的楼市思考

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最近，“二师兄”真的坐在了风中，跳进了云端。猪肉价格的记录被打破了，这让管理部门很担心。立即，供需双方都在全力以赴。在需求方面，罕见的政策，如补贴、购买限制和价格限制已经回到了河流和湖泊，旧社区似乎又闻到了肉票的味道；在供应方面，生猪“稳定生产和供应保障”纳入“菜篮子”责任制，在环保的高压下取消了禁限养规定，取消了生猪养殖配套设施用地15亩的上限，恢复了鲜活农产品(00061，库存)运输的“绿色通道”。最近，中国银监会也推出了一种新的贷款品种——生猪抵押贷款。

就连美国“人造肉”代表公司不可能食品公司也表示，它将于明年进入中国市场；生猪存栏量居世界首位，被河南双汇收购的美国史密斯菲尔德食品公司(smithfield foods)已开始推出基于大豆的素肉产品。我相信，在令人眼花缭乱的“组合拳”包装被集中布置之后，猪肉价格将会在一段时间内飙升，但不会在很长时间内波动。毕竟，饮食结构是优化的，有替代品，每年人均猪肉需求基本在21公斤左右。此外，最近的政策指向两个生产率指标，即猪的放养和屠宰，这可以说是击中了要害。

一位朋友说，猪肉毕竟不是房子，它的需求是稳定的，但它的供应可以是无限的。但房子不同，需求是无限的，但供给是有限的。这个比喻不恰当，但似乎有些道理。多年来，房地产市场的一波热潮不断冲刷着中国人的心灵。不相信“无限需求”的人慢慢相信了。隔壁住着一位教授，我经常听到他的爱人抱怨:“我不知道做这些研究有什么用？”最好听听你的建议，多买些房子。“不久前，教授私下问:我听说广州的公寓最近卖得很好，手头有20万套。你能买一个吗？

在协同行动的示范效应下，理性的个体也是小的。因此，难怪“阿姨的楼市”也疯狂，因为他们也是通过这种简单的供求关系来判断的。除了第一本地猪，猪肉是同质的，但房子是异质的。因此，“好房子”在每个城市的每个人眼里永远是稀缺的。目前，作者所在的中西部一线城市、三线城市的豪宅被列为可收缩城市，但最近我的亲戚告诉我，就在毕业季节过后，该市第一中学腾出的所有学位房都涨价了。

尽管如此，作者还是想强调房子有无限的需求和有限的供给，这种僵化的期望必须被扭转。最近，作者的一个开发商朋友在大湾区的一个城市推出了一个新网站，希望以海湾地区的红利为“金九银十”开个好头。下船时，邻近的竞争房产先降价，迫使这位朋友将均价从11000元调整到9000元。但即便如此，只卖出了20套。我的朋友说如果我真的想卖，估计会降到9000元以下。为什么？这座办公楼里只有三家房地产企业，他们的城市公司三年前就在这里工作。现在排名前30的已经来了，而且供应量太大。

最初，房地产市场给人的感觉是需求像太阳能一样取之不尽，用之不竭，供不应求。但不知不觉，灰犀牛从远处赶来了。业内经常引用的一个数据是，中国城镇的平均家庭住房拥有量已经达到1.1个单位，这似乎是供需平衡。不过，一位资深专家表示，这一数据不包括小产权房(据说有70亿平方米)、自建住房、学生宿舍、集体宿舍等。，不包括“在路上”。目前，在建房屋79亿平方米，相当于5年的销售量，已批准但未开工的房屋销售量高达3年。

人们发现，许多城市在房地产市场上有大量的潜在股票，但由于资金限制，他们不得不出售土地，而随后的股票留到未来。这在局部看来是合理的，但在全球却是不合理的。每个人都被绑在战车上，渴望吃掉奖金。结果，无限的需求被吹捧，产生了“皇帝的新衣”。在猪肉回报的问题上，我们为我们成功解决了14亿人吃猪肉的问题而感到自豪，但我们无法摆脱迄今为止起伏不定的“猪循环”，而这个循环是最激烈的。面对如此多的重磅政策，你会担心猪肉价格在一段时间后会大幅下跌吗？五年前，房地产市场从业者还在谈论“去库存化”，两年前，开发商开始“补充库存”。在2020年，我们应该再次谈论“去库存化”吗？“猪周期”很短，市场很敏感，自发的误差修正机制很强，价格下跌对人们有利。但是房地产市场是不同的，有一种集体失败的感觉。谁来纠正它？

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)