张平：340亿砸向万达 王健林为何要告别商业地产开发

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最近，坊间有报道称，王健林正在买入更多资产，但资金不足。这一次，腾讯、苏宁、JD.com和融创这四大商业巨头共投资340亿元人民币，收购万达商业14%的股权。他们真的想帮助王健林吗？还是他们已经明白收购万达商业股份只是一个未知的秘密？

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

昨日(1月29日)，腾讯作为主要发起者，与苏宁、JD.com、融创和万达商业在北京签署了一项战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业在香港h股退市时引入的投资者所持有的约14%的股份。

根据腾讯、苏宁、JD.com、融创等战略投资者的上述金额计算，万达商业的估值约为2429亿元。基本相当于碧桂园3456亿港元的市值。

作为万达集团的核心企业，万达商业的主要业务是商业地产投资和运营管理，旨在打造线下消费平台。

截至2017年底，万达商业已经在中国开设了3151万平方米的商业区和235个万达广场，年客流量为31.9亿人次。

截至目前，万达集团持有万达商业43.712%的股份，王健林直接持有万达商业6.24%的股份，王健林是万达商业的实际控制人。

同时，退市投资者持有万达商业14.273%的股份，腾讯等方的进入也意味着万达商业退市时引入的所有投资者都将退出h股私有化。

然而，最近有报道称，王健林正在购买更多资产，而且资金短缺。这一次，腾讯、苏宁、JD.com和融创这四大商业巨头共投资340亿元人民币，收购万达商业14%的股份。难道真的是为了帮助王健林？还是他们已经明白收购万达商业股份只是一个未知的秘密？

一方面，根据340亿股，占14%，万达商业的估值约为2429亿元。根据万达商业拥有的3151万平方米的房产，每平方米的房产价值只有7707元，这显然是一个极具吸引力的估价水平。由此可见，王健林出售的万达商业股份的价格仍然很有吸引力。

另一方面，无论是腾讯、JD.com还是苏宁，收购万达商业股权都不仅仅是作为一个金融投资者。

如今，随着新零售业态的快速发展，线下商店资源需求旺盛，万达商业正好可以满足这一需求。

对于苏宁，张提议在2018年开设8000家门店。参与万达业务有助于进一步加强与万达的合作，快速实现开店目标；

对于腾讯，双方可能会在会员介绍、金融服务、仓储物流、物资采购等方面开展一系列大数据合作；

对JD.com来说，这也有利于其线下商店的发展。在JD.com和阿里的新零售模式之间的战斗中，它将找到新的帮助点，并获得更多线下商店的资源。

据悉，在引进一批新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，房地产业务将在一至两年内消化。万达商业管理未来将不再进行房地产开发，成为一个纯粹的商业管理和运营企业。

那么，万达的王健林到底在策划什么呢？

首先，王健林希望尽快降低负债率，尽快达到“轻资产”的“小目标”。

过去，万达商业地产的负债率一直居高不下，导致主要国际评级机构下调了万达地产的信用评级。为此，王健林在去年638亿元人民币的世纪并购案中，将13个万达文化旅游城市卖给了融创，将77家酒店卖给了R&F。万达获得出售商业地产的资金后，第一次偿还了在国内外所欠的有息债务。

未来，万达的新商业管理集团将不再开发国内商业地产。只有与当地开发商合作，开发商才会支付土地费用，万达商业管理将负责商业地产建设和土地的物业管理。

当时，王健林不仅可以转嫁商业用地的投资风险，还可以逐步降低万达集团的负债率，以获得更好的投资回报。

此外，目前万达商业的a股回报计划最大的不确定性是“定性”。

如果监管部门将万达商业指定为商业地产企业，万达商业在a股上市的机会微乎其微，但如果万达商业引入战略投资者，将完成从万达商业地产开发到万达商业管理的转型。那么，王健林的万达商业管理仍有可能上市。

最后，重新定位的万达商业管理集团将利用腾讯、苏宁、京东的海量网上流量和其庞大的线下业务资源，开展多方面的合作，共同打造一个融合线上线下的中国“新消费”商业模式，实现实体企业和互联网企业的双赢。

随着新一轮340亿英镑的收购资金投向万达商业，王健林的商业地产开发业务将逐渐结束，取而代之的将是一种新的网上网下并行的商业零售模式。

对于以苏宁为代表的所有收购方而言，万达商业的全国网点极具魅力，这有利于其更好、更快地布局线下新零售。

对于王健林来说，通过股权收购、轻资产战略可以进一步降低负债率。通过业务转型，万达商业管理在a股上市的可能性将大大提高。

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