姜兆华：谁给丹东房价打了“鸡血”？

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丹东房价的未来趋势不确定。从目前情况来看，丹东的房价正如火如荼；归根结底，我们应该看看中国和朝鲜之间边境贸易的活跃程度。

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

辽宁省丹东市是中国东北的一个三线城市，起初并不出名，但由于房价上涨，丹东成了全国的焦点。最近，距离朝鲜新义州只有一座桥的丹东新区的价格受到了鸡血的冲击，仅在两天内就上涨了50%以上。抢房子的热潮吸引了全国各地卖家和观众的频繁光顾。谁把鸡血打到丹东的房价了？丹东的房价是昙花一现还是刚刚开始？

1.谁把鸡血打到丹东的房价了？

丹东的房价已经连续五年保持不变，排在中国70个城市之后。这一次，丹东新区的房价一路飙升，引起了市场的持续关注。谁为丹东的房价打了鸡血？影响丹东价格的因素是什么？

(一)港口经济拉动丹东房价。丹东本轮房价飙升的最直接原因是朝鲜宣布改革开放。丹东与朝鲜隔江相望，是中国对朝贸易的最大港口城市，国家特许经营是对朝旅游城市；中朝边境贸易的70%是从丹东口岸转移过来的，朝鲜实行改革开放政策，这无疑是丹东口岸附近房屋的最大优势。

(2)当地开发商火上浇油。丹东新区的房价近日飙升，有明显的开发商投机的痕迹。媒体爆料:丹东新区很多楼盘每天都在涨价，有些甚至出现囤积居奇的现象。在半岛局势缓和、中朝关系改善的背景下，开发商不可避免地会借机炒作朝鲜对外开放的主题，抬高丹东新区的房价；然而，开发商的帮助将不可避免地导致房价虚高。

(3)外国投资者集中精力。丹东房价短期飙升的另一个原因是外国投资者的集中努力。在一线和二线房价的压力下，金融市场的混乱得到了纠正，导致大量民间热钱寻找新的投资价格“洼地”。丹东新区以其低廉的房价、无限的购房空间和良好的投资前景，受到外国投资者的青睐。

就价格本身而言，丹东新区的价目表在全国肯定不高；然而，其月增长率已飙升至全国前列。其中，有空基数低、市场小等因素；然而，对投机的非理性抢购无疑是丹东房价飙升背后的“推手”。

二、丹东新区的房子都卖给谁了？

与全国许多地方不同，丹东新区购房的主要力量不是当地居民，而是外国买家。从媒体披露来看，丹东新区中朝边境房屋的买家主要来自三个方面:

首先是当地的韩国居民。据媒体报道，丹东当地的朝鲜人已成为主要买家，他们与朝鲜有着天然的血缘关系。一旦朝鲜对外开放的大门大开，丹东的韩国居民之间的商业交流机会将明显增加。对于居住在丹东的韩国居民来说，选择在通关便利的丹东新区定居无疑是一个不错的选择。

第二，南方的“房地产投机者”。对于嗅觉敏锐的南方“房地产投机者”，朝鲜已经开始为其“逢低买入”的房地产寻找新的投资目标。丹东，中国和朝鲜之间最大的边境贸易城市，无疑是一个理想的投资热点。据媒体报道，朝鲜宣布对外开放后，江浙两省的“房地产投机者”纷纷涌入，赚了不少钱。

第三，外国投资者。在丹东购房者中，外国散户投资者不容忽视。据统计，近年来丹东的购房者中，外国购房者的比例一直在16%至20%之间。近三年来，为了加快丹东房地产去库存化进程，当地政府先后出台了一系列针对外国客户购房的补贴政策，直接促进了购房者的多元化销售。

与急于在丹东买房的外国买家相比，丹东当地居民选择观望。对于地方政府来说，房子卖给谁可能并不重要。重要的是这些房子能否真正刺激当地经济增长；当地居民能否从经济增长中受益。

3.丹东的房价未来会上涨还是下跌？

丹东的房价未来是涨还是跌，是否有进一步投资的价值，取决于中朝边境贸易经济的活跃程度。中朝关系的改善和半岛局势的缓和无疑会给丹东房价带来短期利益。从长期来看，丹东的价格走势仍然充满变数和不确定性。

一是地方宏观调控的影响。在“房无投机”的背景下，丹东的房价一夜之间飙升，丹东面临着喜忧参半的尴尬局面。房价暴涨，丹东房地产的去库存化压力将大大降低；然而，房地产企业、中介机构和热钱趁机投机，扰乱了市场，因此他们不得不进行干预。一旦房价高得离谱，地方法规就会出台。近日，辽宁省建设厅副厅长率团赴丹东进行市场调研，丹东市紧急出台了限制丹东新区销售的政策。

二、对中朝边境贸易进程的影响。中朝边境贸易的活跃程度是决定丹东房价未来走势的关键。丹东新区建设之初，房价一度接近6000元/平方米。然而，由于新中国和朝鲜鸭绿江大桥的竣工，新区的房价开始下降。从长远来看，联合国对朝鲜的制裁会如期解除吗？朝鲜能顺利对外开放吗？新的鸭绿江大桥能尽快通车吗？许多不确定性影响并决定了丹东房价的未来走势。

第三，局势对半岛的影响。朝鲜半岛的局势一直影响着朝鲜的国内经济形势。短期而言，朝鲜半岛局势的暂时缓和可能有助于朝鲜和美国之间的对话和协商。美国还对朝鲜的“无核化”、“停止核计划”和“不再进行核试验”的声明作出了积极回应。然而，判断朝鲜半岛局势将长期稳定显然过于乐观和幼稚。朝鲜和美国都是极端变化无常的国家，朝鲜半岛的局势可能会因一点摩擦而重新出现。

综合分析表明，丹东市房价的未来走势是不确定的。从目前情况来看，丹东的房价正如火如荼；归根结底，我们应该看看中国和朝鲜之间边境贸易的活跃程度。

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