江瀚：10年180万天价房大都出租 我们太穷or富人太多

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当你看到高价出租屋的销量如此之好，许多人会想，这是为了什么？借用网络流行语，贫困限制了我们的想象力吗？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

今年4月，万科的自营出租房项目“翡翠学院”宣布了出租计划，其中90平方米精装三居室的月租金为1.5万元。根据自持土地最长单次租赁期计算，一次性付清租金180万元。“10年180万元”的租金让大多数人感到惊讶。如此高的租金确实刷新了我们的想象力。许多人预计万科的房子不会被出租。然而，事情出乎所有人的意料，因为不仅万科的房子是租来的，而且大部分都是租出去的，所以每个人都不禁会想，是贫穷限制了我们的想象力，还是富人太多了，但万科天价的租金却是一场大火。

首先，天价的出租屋卖得很高

据《风起云涌》报道，5月13日，万科披露的数据显示，翡翠学院首先推出了两栋共48套的建筑，实现了预期的全租，然后又推出了另一栋共72套的建筑。截至5月13日，首次测试的综合占用率最终达到80%以上。去年4月，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会联合下发了《关于本市企业自住商品房租赁管理有关问题的通知》。《通知》第五条指出:“企业自住商品房租赁活动实行市场化机制，主要承租人不限，租赁价格由租赁双方根据市场水平协商确定。”

在这方面，万科翡翠园之前已经给出了一个租赁计划:一套90平方米的三居室每月租金为15000-18000元，一套180平方米以上的复式四居室每月租金为30000-40000元。据悉，翡翠学院的首批租户包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、神奇腾智能的创始人PG One、36氪星的首席执行官冯大刚等。

曾租用万科天价房的PG One表示:在同样的支出下，人们享受的生活质量完全不同。我让我在银行的朋友计算一个账户。以翡翠学院10年90平方米180万元的租金为例，项目周边新房单价为8万元以上，首付200多万元，月供约2.7万元。25年的抵押贷款总成本超过1700万元。根据目前的计划，我可以享受高质量的生活，但我不需要占用大量的现金流。慢慢租70年还是挺好的。

万科表示:目前翡翠学院主要有三个租赁方案，分别是3年、5年和10年。大多数租户选择10年租约，只有5%的第一批租户选择3年和5年。第一批房客先付20%的定金作为履行合同的前提，然后在搬进来时再付剩余的80%的租金。

那么，为什么这个天价租金卖得这么好呢？这背后的原因是什么？

第二，为什么高价出租房的销量这么好？

当你看到高价出租屋的销量如此之好，许多人会想，这是为了什么？借用网络流行语，贫困限制了我们的想象力吗？事实上，这反映了一个长期被中国人忽视的市场，即高端租赁市场。中国的租赁市场已经发展了几十年。早在改革开放初期，随着中国人口自由流动的加速，日常的衣食住行就成了最大的问题。

租房作为最重要的事情之一，已经成为流动人口的主要需求。然而，与大量流动人口相比，租赁市场是一个长期滞后的市场。由于长期的低租售比，大多数人依靠租金收入很难获得合理的收入水平，所以房东对租赁市场的供给总是低端的。这不可避免地导致了这样一个事实，即只要条件允许，大多数中国人不会在很长一段时间内租房，而是购买自己所有的房子。从某种意义上说，正因为租赁市场的长期发展滞后，更多的人选择买房而不是租房。

综上所述，租房有四大难点难以解决:

痛点1:租房子非常不安全。由于中国长期租赁市场的供应商都是高端企业，而不是企业，所以租赁者与房东是分不开的。由这些高端业主组成的市场极度缺乏管理。由于极度缺乏管理，没有统一的市场模式。房东擅自提价、赶走房客甚至直接违约的情况并不少见。这些行为会给房客带来很大的心理上的不安全感，他们总觉得租房子很难安心，所以这种不安全感被扭转了。

痛点2:租房没有归属感。租赁管理和房东的肆意涨价直接导致了租赁的不确定性。因为房子长期难以出租，每个人都不敢买更好的家用电器和家具。为了避免搬家的痛苦，大多数人选择混日子，这基本上是大多数租房者的习惯。

痛点3:租房没有户口和教育资源。除了住房，中国的房地产还有很多其他的附加资源，比如户口资源，比如教育资源。由于租售相同权利的长期问题没有得到解决，租房几乎是不可能的(可以在上海等少数地区的社区公租房中解决)，而孩子上学就更难了。

痛点4:出租房的升值。在中国人的眼里，租房有一个严重的问题，那就是近年来房地产价格一直呈上升趋势。对于租房者来说，你要支付更高的租金，但你不会把钱花在自己的资产上。对于租房者来说，你不能享受房屋升值带来的资产保值和增值。

然后，如果我们看看万科的长期租赁房这个痛点，我们会发现为什么它如此受欢迎。首先，在房地产市场，中国有一群白领精英，他们就是我们所说的互联网新贵。一方面，他们的收入水平很高。另一方面，他们的大部分资产很可能投资于公司的运营，所以他们很难支付足够的钱来买房子。对他们来说，租房是一种选择，这就是高端租房者的存在。

让我们谈谈房地产的供应。由于万科的房子是由万科管理的，所以不存在安全问题。由于没有业主的C端集团，万科将取代它，从而避免系统。租户缺乏安全感，基本上只有5户选择3-5年的短期租赁期，而大多数租户选择10年的长期租赁期，这样就避免了房屋归属的问题，从而造成了租房痛苦的两个心理问题。由于国家在政策层面上实行租售并举的政策，租房也可以享受类似购房的福利政策，从而解决了户口、教育等房地产额外资源的问题。

最后一个痛点似乎无法解决，但事实上并不完全如此。最主要的原因是，如果你问什么行业的财富创造能力超过房地产行业，它无疑是互联网行业。由于互联网行业的赚钱能力，租房可以让这些租户在自己的互联网企业中投入大量资金，因此他们将来有可能获得更高的收入，从而解决第四个痛点。

我们可以预测，未来随着万科试点项目的成功，高端出租屋市场将会打开，解决高端人群住房问题的高端出租屋将会起到示范作用，带动更多的企业进入出租屋市场，从而增加高端供应商的规模，使市场更加完善，因此出租屋市场的腾飞将会变得更加值得期待。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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