流动的中国 分化的房价！

本篇文章3455字，读完约9分钟

房地产市场一直有一个内在逻辑，即短期融资、中期土地和长期人口。但是，金融和土地市场始终处于国家的宏观调控之下，顶层设计决定了它们的动态趋势，所以控制是严格的。

流动人口房地产市场一直有一个内在逻辑，即短期融资、中期土地和长期人口。但是，金融和土地市场始终处于国家的宏观调控之下，顶层设计决定了它们的动态趋势，所以控制是严格的。

虽然人口相对自由，但即使受到户籍制度的限制，每个人都会选择自己的城市来追求高质量的生活和资源，或者生存。

因此，基于40年的改革开放，中国发生了一场轰轰烈烈的人类迁徙，而在迁徙的背后是无数城市的兴衰。这可以在一年一度的春节人口移动图中找到。

(中国春节人口流动图)

不用说，从马尔萨斯的“人口理论”等经典理论到曼昆的“经济学原理”，人口因素对经济发展的巨大影响已经得到了阐述。

对于一个城市的发展来说，如果工业是骨骼，那么人口就是血液，骨骼可以拉动人口，而人口的加速流动将创造一个繁荣的城市。

例如，成都和Xi是每个人都想知道的热门城市。

在20世纪80年代和90年代，Xi和成都的经济实力几乎相当。然而，随着改革开放和市场经济的推进，西部城市的工业以劳动密集型为主，这意味着人口决定了经济总量。

成都和Xi分别引领成渝经济圈和关中经济圈。前者的人口规模是后者的五倍。此外，重庆作为成渝经济圈的中心城市，与成都携手并进，实现良性竞争。关中经济圈以Xi为首。在Xi的带领下，走过了20多年的陕西，再也比不上成都。

人口流动下的城市变迁

昨天，一位在房地产研究所的粉丝问我:“市场上的一些专家说，按照目前国家的金融形式，主张放开房地产经济，那么房地产周期理论肯定会被淘汰，现在大多数城市响应国家调控。进入一个长时间的横向周期，那么哪些城市在未来会出现房价上涨的爆发点呢？”

首先，子木不承认自己是专家，因为专家不可能把真相告诉每个人，比如作为一个老前辈。其次，只要是市场，就会有一个周期。如果周期被消除，这个市场还会存在吗？

房地产市场的本质是供求关系，而不是金融。在国家宏观调控方面，我们只能从金融和土地入手，抑制热钱流入房地产，抑制土地的流动性，使房地产市场进入寒冬。人口呢？

答案是无法控制的。

在中国，除了高房价，没有什么能阻挡年轻人的“梦想”。例如，北漂、深漂、杭州漂、城漂等。只要一个地方有发展，有资源，有居住能力，年轻人就会敢于背着沉重的包袱，踏上这片梦想的热土。

因此，在一年四季大规模的人口流动中，中国城市的格局发生了巨大的变化。这就像魏格纳躺在医院的病床上，看着世界地图，这就产生了大陆漂移理论。我们的城市也因为人口流动而漂移。

在农业社会中，人口分布与粮食产量高度相关。当时社会的主流思想是“民以食为天”，哪里有粮，哪里就有财富。因此，在19世纪中叶后的100年里，中国东北的人口迅速从300万增加到4000万。

然而，随着工业化和城市化的推进，东部沿海地区因其自然优越的地理位置成为主要的财富创造区，大陆人开始不断向沿海地区迁移，持续的人口支撑着当地的房价和产业。

因此，自21世纪初以来，中国94.2%的人口聚集在东部地区，其中42%的土地以胡焕勇线为界，东北部成为常年外流地区。

资本是逐利的，人口的流动跟随资本的脚步，所以人们也是逐利的。假设北京和上海的人口控制已经放开，那么在20世纪前后，这肯定会产生比中国东北更大的人口流入。

如今，随着高速铁路和高速铁路开通全国交通网络枢纽，中国也已被横向拉起并逐渐拉平，信息获取和流动的速度超过了历史上任何阶段。

沿海城市的产业被大陆接管，大陆结合自身条件进行创新。城市竞争力迅速提升，可与沿海城市媲美，如成都的互联网基因、武汉的超级人才储备等。所有这些现象意味着东部沿海城市的强势地位将被取代，内陆时代正在崛起。

内陆城市的崛起并不意味着沿海城市会衰落，而是意味着它们的潜力和发展速度将带来一波非同寻常的红利。

沿海城市将以协调发展的升级模式走向世界，如两会提到的“粤港澳大湾区”。这种多核联动模式为沿海城市所熟知。安徽、湖北、湖南、山西、陕西等崛起的内陆地区，仍在从单核向多核联动的道路上。

内陆的崛起关乎人才和人口。这就是为什么，从16年前开始，大城市开始不下线就撕破脸抢人才，因为他们的城市领导心里明白，只有足够的人才储备才能支撑城市的工业发展和经济繁荣，只有在内陆崛起的时代，他们才能以山为王，永远致富。

人口流动下的机遇

大约从2016年开始，深圳和杭州成为一线和二线热门话题城市，尤其是杭州，一度上升到“排挤广州的一线位置”。过去杭州被称为上海的后花园，但今天有人嘲笑上海已成为“杭州周边城市”。更不用说真假了，光是这个噱头就证明了杭州在网民眼中的形象地位。

那么所有这些荣誉从何而来呢？

当然，宜居的环境、高速的经济和第三产业都是原因，但更重要的是飙升的人口。数据显示，2017年杭州常住人口达到946.8万人，比上年增加28万人，净增长近一倍，达到历史最高水平。仅在2017年，人才净流入率在所有城市中排名第一。

人口的激增使得杭州在经历了上一轮房价飙升后，永远停留在一个新的高度，房地产的受欢迎程度远远超过了苏州、南京、上海等长三角城市。即使在17年里，当国家严格控制房地产市场并不断提高价格时，对住房价格的影响也被大量涌入的人冲淡了。

除了深圳和杭州，子木还整理出了2017年热门城市的净流入人口。(数据为常住人口，数据来自城市统计局)

读完2017年“净流入人口城市排名”，你一定会大吃一惊。首先是以深圳和广州为首的四个一线城市的两极分化，而上海和北京的人口净流入为负，深圳的表现好于整个市场，得分超过60万。深圳的实力可见一斑。我在上一篇文章《中国房地产市场的后半部分》中具体谈到了这一点，但我在此不再赘述。

很容易解释2017年北京和上海的人口净流入为负。首先，城市有承载能力上限。马尔萨斯还在人口理论中说，现代城市的人口发展有利于人口聚集。然而，一旦城市人口发展到一定程度，事情就会发生逆转。

目前，北京和上海已经远远超出了它们的承载能力，大城市的疾病已经极大地困扰着政府和老百姓(603883，临床单位)。关心城市规划的朋友们可能知道，北京在2016年召开了“缓解非资本职能”会议，2017年是其缓解政策的第一年。

从图中可以看出，北京的逃难人群基本上都是往南走的，这也反映了东北人口从另一边不断外流。江苏和浙江是上海救助人口的主要目的地，这增强了长三角兄弟经济圈的地位。这一指标只是为内陆二线城市的崛起提供了一个很好的解释。

根据人口净流入图表向下看，长沙是仅次于杭州的第二大城市。长沙对我来说一直是一个好城市，在中心城市群，它可以与武汉和郑州争夺霸权。无论你几年前加入万亿gdp俱乐部，还是人口净流入几乎等于杭州，它都为杭州未来的发展提供了强大的后驱动力。至于上一轮全国房价飙升，长沙没有跟上节奏。到目前为止，二手房市场的平均房价仍处于10，000左右的低水平，属于价值萧条。

下一个是Xi安。最近，子木发现房地产研究会有很多粉丝留言询问Xi平安的问题。

文章开头提到了Xi。作为千年古都，它有足够的文化遗产。然而，由于工业落后城市缺乏吸引力，人口基数无法上升，逐渐落后于四川和重庆。但是Xi的未来是可以预料的。

首先，在城市化背景下，沿海地区的多中心城市相互联系，内陆地区以全省的实力建成省会，发展多城市集群是共同繁荣发展的必然命题。因此，除了川渝城市群，西部地区必须选择一个城市作为其他城市的龙头。

这个城市就是Xi，一直引领着关中经济圈的发展，也是Xi被定为国家中心城市和一带一路重要战略地位的原因。

毫不奇怪，国家将在未来大力支持Xi的基础设施建设，使其迅速成长为西部核心城市，承担重要任务，2017年的人口净增长完美地解释了这一点。

因此，Xi目前的房地产市场情况与长沙相似，处于一个较低的水平，可以预期在未来。

从排名来看，武汉、成都、宁波、贵阳等地也有较高的人口流入，我们可以发现他们的二手房价格并没有下降，而且他们有很强的弹性。

最后，排名最后的是天津，它正处于危险之中。今年年初，天津遭遇“滨海新区gdp挤压事件”后，城市吸引力进一步下降。

但这也是非常正常的事情。这座拥有600多年历史的著名现代工商业城市(600306)和中国北方最大的港口城市，并不是试图升级原有产业，发展服务业，摆脱计划经济思维的束缚，而是在思考与北京pk的互联网。怎么可能有出路？