易宪容：各国调控房地产 致国人国内企业退出海外楼市

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我们还应该看到，在国际房地产调控中，没有一个国家采取行政政策或所谓的限购政策，而是采取税收和金融政策等经济杠杆。即使一个国家的不同省份根据城市实施政策，它们也不是行政政策，而是不同的税收政策和信贷政策。因此，这些国家的房地产调控迫在眉睫，这样就可以遏制疯狂的房地产投机，并不断降低和调整过高的房价。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

早年，世界各地许多地方的房价都大幅上涨，这在很大程度上与中国人进入这些市场有关。早年，无论中国人去哪里，在哪里购买房地产，房地产市场价格都会大幅上涨。香港、温哥华、多伦多、澳大利亚、美国、英国等。然而，当这种房地产市场价格被中国人大肆炒作时，当地居民纷纷站出来反对，要求政府停止房价的疯狂上涨，并出台政策遏制外国人对住房的炒作，否则当地政府将不得不被选民抛弃。

例如，温哥华在房地产市场采取了一系列新政策，以抑制房价的过度上涨。包括2018年秋季0.5%的投机税，到2019年将增至2%；此外，还对海外买家征收20%的税，以遏制扰乱温哥华房地产市场的外国投机者。今年2月以来，温哥华还将超过300万加元的住房转让税从3%提高到5%；温哥华所在的不列颠哥伦比亚省政府也强制登记公寓购买者的档案，以便了解投机者的来源。

此外，为了杜绝影子房东现象，不列颠哥伦比亚省正在跟踪房屋的实际受益所有人，土地所有权和测量局将收集更多关于房屋转让的信息。省政府建立的所有受益所有人的登记册将公开，这一信息将与税务局和警方共享，以确保所有人遵守法律。

与此同时，多伦多也出台了相应的楼市调控政策，全面遏制了外国居民在多伦多的住房。由此可见，通过一系列政策的制定，加拿大的房地产市场价格，尤其是热点城市的价格，立即受到抑制，一些城市的价格已经连续几个月下跌。例如，多伦多房地产市场的火热景象已经停滞。在调控政策出台之前，许多房子被投放市场，人们会立即抢购。然而，目前，许多房子在投放市场后几个月都被忽视了。尽管加拿大房地产市场的价格没有迅速下跌或实现软着陆，但投机的火焰已经熄灭。此外，加拿大政府正在进一步出台政策，遏制房地产市场的投机行为。尤其是为了抑制外国人的住房投机。

加拿大就是这种情况，澳大利亚也是如此。在一系列楼市调控政策的影响下，2018年澳大利亚的平均房价下跌了4.8%，这是10年来最大的年度跌幅。其中，悉尼的房价较2017年的高点下跌了11.1%，这是自20世纪80年代末以来最糟糕的一年。房价下跌主要是由于抵押贷款收紧和房地产投资意愿减弱。如果房价下跌到这样的水平，过去两年进入澳大利亚投资市场的房地产投机者只能因为无利可图而退出市场。此外，澳大利亚将在今年5月中旬前举行大选，预计将重新掌权的工党计划出台更严格的房地产市场监管政策，如取消对投资者购买二手房的税收优惠，全面收紧外国人的房地产投机。在这种情况下，澳大利亚许多城市的房价可能会进一步下跌。

此外，据《华尔街日报》报道，根据真实资本分析数据，2018年第三季度，国内企业在欧洲共出售了2.333亿美元的商业房地产，而在美国，它们出售了超过10亿美元的房地产，仅购买了2.31亿美元。由于商业地产对利率调整非常敏感，许多企业都在利用高杠杆融资进行房地产购买投机。只要利率提高，机构投资者就会将资金转向债券市场。

与此同时，目前国内企业在世界各地销售房地产，这可能与最近国内政府的政策有关。近年来，许多国内企业流入国际市场的资金受到2018年中美贸易摩擦的影响。此外，政府严格的金融去杠杆化政策导致资金流动性全面收紧。此外，为了稳定人民币汇率，政府对国内企业的对外投资有一定的控制，这将不可避免地减少国内资金流入国际市场，这种情况可能要到2019年才会收紧。如果国内资金不能流入这些国家的市场，国内房地产投机者可能不容易推高这些地方的房价。此外，许多政府正在出台政策，限制中国人炒房，所以中国人之前疯狂炒作房价的地方可能会在2019年退烧，国内居民只能不断退出这些市场，否则每个人都会被杀并逃离。

但是，我们也应该看到，在国际房地产调控中，没有一个国家采取行政政策或所谓的限购政策，而是采取税收和金融政策等经济杠杆。即使一个国家的不同省份根据城市实施政策，它们也不是行政政策，而是不同的税收政策和信贷政策。因此，这些国家的房地产调控迫在眉睫，这样就可以遏制疯狂的房地产投机，并不断降低和调整过高的房价。然而，在中国，房地产调控政策越来越多，出台的越来越频繁，但实际结果却相反，中国城市的房价越来越高。中国的市场规则已经完全失效，这真是一个古老的奇迹！也许最大的问题是中国地方政府在不限制权力的情况下欺负人民的方式。

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