余丰慧：新增贷款一半流向楼市 房价会不会涨

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在六大银行的年度报告中，对个人住房贷款进行了描述，所有六大银行都表示“支持独立购房的需求”。

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

据统计，2018年，工农兵建交后，邮政储蓄六大银行新增贷款和垫款总额为5.13万亿元，其中个人住房贷款增加2.53万亿元。占新增贷款和垫款的49.39%。在六大银行的年度报告中，对个人住房贷款进行了描述，所有六大银行都表示“支持独立购房的需求”。

这些数据之所以引起关注，是因为，首先，我没想到年末贷款数据中的抵押贷款增幅会如此之大；其次，人们仍然关心房价问题。2019年，如此多的贷款流入住房市场会推高城市房价吗？在关注六大银行个人住房贷款激增的同时，另一项流入房地产市场的贷款，即住房开发贷款，包括住房开发和土地开发贷款，正在增加。截至2018年底，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。因此，2018年，据说房价得到了有效控制，但流入房地产市场的贷款增长并没有减少，而是增加得更快。仅将流入房地产市场的贷款与官方房价数据相比较，就颠覆了以前的理解，即当贷款大规模流入房地产市场时，房价将会飙升，这是一个非常奇怪的现象。

从商业银行的角度来看，个人住房贷款和开发贷款背后隐藏着许多无奈的情绪。在当前的经济环境下，非房地产企业贷款的增速远远低于抵押贷款。这是由于实体经济不景气导致金融机构不愿向企业客户(尤其是中小企业)放贷的现象。同时，大公司、垄断行业和上市公司具有较强的直接融资能力，对贷款的间接融资需求不强。商业银行信贷分配难的问题在结构上是存在的。这是中国特有的奇怪现象。一方面，中小企业融资困难且昂贵；另一方面，商业银行的信贷资产难以配置，无法释放。该怎么办？

推理起来，还是个人住房按揭贷款可靠，还是贷款到楼市更划算。个人住房贷款一直是银行的优质信贷资产。过去几十年的贷款实践证明，住房抵押贷款的不良率非常低。舆论专家所称的住房贷款大规模违约，类似于2007年爆发的美国次贷危机，它一直停留在专家的声音和口中。

中国有自己的国情，与美国有很大不同。中国在购买高负债的房子时非常谨慎，老百姓(603883，医生)有很强的家庭理财意识。这笔高额债务将偿还整个家庭世世代代的储蓄和收入，或者保证每月还本付息。与此同时，银行业非常谨慎，首付比例非常高，即使房价下跌，首当其冲的损失就是高额首付。贷款本金和利息不太可能被侵蚀。监管当局已经或已经在进行压力测试。

无论监管政策有多严格，商业银行都会尽最大努力争夺个人住房贷款这一高质量的信贷资产市场。此外，贷款资源的可配置空空间越来越小。与此同时，银行通常将开发商的开发贷款视为高质量的信贷资产。

根据上述数据，2018年底全国个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%。截至2018年底，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%。2018年，房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各类贷款增加的39.9%。经济行业中有许多公司，2018年，商业银行将其贷款的40%投资于房地产市场。那么，大家最关心的房价会上涨吗？

毫无疑问，2019年房价不会下跌，而上涨也是一个高概率事件。关键在于增长的幅度和数量。基本的逻辑关系非常清楚。40%的贷款进入了房地产行业，2018年有近6.5万亿元的贷款进入了房地产市场。如此巨额的房地产贷款不是为了旅游业，而是为了利息和利润回报。如果房价不涨，哪里赚钱？银行盯着房地产的粮食，住房需求者迫切需要住房，地方政府想要税收和国内生产总值，而房地产承受着沉重的负担。你让它崩溃，你不让它发展。这比房地产要紧急得多，而且还有很多。房价肯定会上涨，而且有望缓慢上涨。

当然，我们必须客观看待2018年房地产贷款的过快增长。关键是增长在哪里？个人住房贷款支持对第一套房的需求，它们都是解决住房问题的贷款，而不是投资多个套房的投机需求。而开发贷款基本上是经济适用房项目的开发需求。2018年，保障性住房开发贷款余额为4.32万亿元，同比增长29.5%，比一般开发贷款增速高出6.9个百分点。这对稳定商品房价格有一定的作用。

在投资的投机需求基本被挤出后，唯一能使房价缓慢上涨的办法就是增加供给。大幅增加土地供应，大幅增加或促进住房进入市场。在供应方面做足够的文章是抑制过度房价和防止持续反弹和飞涨的唯一方法！

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