李宇嘉：城市命运告别“风雨云” 楼市发展的“新逻辑”

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1998年，由房改催生的中国城市化分为两种方式。一是政府主导的城市化，如吸引投资、房地产开发和基础设施投资；二是人民自发推动的城市化，最典型的有城中村、小产权、流动女童等。当两条路相遇时，市场秩序缺失，欲望和兴趣过于诱人，现实比情节更具戏剧性。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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时间如风，欲望如雨，命运如云

最近，娄烨的两个半岁的杰作“风中的雨云”来了。尽管有些被砍掉了，姜叶说他所有的想法都被表达出来了。标题很新鲜，故事很残酷。这是广州中央商务区珠江新城传奇的缩影。城市中的村庄暗指过去20年的城市化，这是一个混乱和快速发展的时代。

正如海报上说的，“电影将帮助我们记住我们和我们的时代。”2019年，纪念改革开放40周年的活动继续进行；纪念新中国成立70周年的准备工作正在进行。然而，无论是40周年还是70周年，中国在过去20年的快速城市化(增量空空间和人口膨胀)无疑是最丰富多彩的。形势所迫，空增量缩小(人口或土地)，社会治理模式发生巨大变化，城市化不得不告别风雨飘摇的时代。

同事们说，这些照片是颤抖和头晕，恶心没有读完，但它出来了一半。娄烨的传统，肩并肩，握手，和运动构成，是高度一致的内容，描述个人生活的无序，不和谐和不确定性。我想反思的是，在混乱无序的状态下，在快速推进的城市化浪潮中，在纠结时期，那些升官发财的人或者是富人或者是富人的群体的贫困状态。

02

自发城市化，套利的结果

1998年，由房改催生的中国城市化分为两种方式。一是政府主导的城市化，如吸引投资、房地产开发和基础设施投资；二是人民自发推动的城市化，最典型的有城中村、小产权、流动女童等。当两条路相遇时，市场秩序缺失，欲望和兴趣过于诱人，现实比情节更具戏剧性。

这部电影反映了1989年的故事，围绕着宋佳饰演的林慧(打工女孩)、秦昊饰演的房地产大亨姜自成和张颂文饰演的拆迁办公室主任唐·易捷之间畸形的三角关系展开。事实上，西安村的拆迁就是这样，原广州市副市长曹、房地产开发商地产、外来务工女孩(后成为广州市国土资源局市场管理司司长)、猎德村党支部书记李、西安村党支部书记陆穗庚先后被拆迁。

1978年，中国有320个城市，2016年，这个数字是657个。城市建成区从3.6万平方公里扩大到5.43万平方公里。随着城市的迅速扩张，城市中被街道隔开的村庄出现了。空的价值相差几十倍。当缺乏正式的制度和约束，政府容忍人们自发的城市化，潜规则套利就在巨大的利益面前诞生了。

03

情节就是一切现实，而现实就是一切情节

因此，电影中有林慧，现实中有谭立群；电影中有姜自成，现实中有高德置地、合景泰富等房地产开发商；电影中有唐·，现实中有曹·、李·、陆穗庚；一方面，达官贵人的财富和欲望泛滥，另一方面，他们生活在广州的中央商务区，从拆迁中得到一点好处，但却是贫穷和脆弱的。

唐对在事发现场的讲话，他的表现极其准确、生动，他的论证、他的推理、他的情感、他的虚伪都非常真诚。他向村民发誓，他可以从太阳和月亮中学习。这是事实，几乎每个人都相信。拆迁之所以能迅速推广，是因为它的短期“双赢”，这对拆迁户、房地产开发商、政府和城市都有好处，但谁输了呢？

从案例中找到答案！最近，大同、洛阳、韩城等地。，因“严重破坏历史文物和严重影响历史文化价值”，受到住房和城乡建设部和国家文物局的通报批评。事实上，大同市的官方微博公开了“顶牛”。原因是，鉴于大规模的拆建，“市民非常喜欢，觉得效果很好。”众所周知，要改善和美化城市的外观，总要有成本，而成本通常是由房地产支付的。这是快速城市化的标准方式。谁会输？不用说，大同，雁北的一个重要城镇，有没有孟田屯兵和胡夫骑射的影子？

04

萝卜快，不要洗泥

如果城市化要快速推进，规则肯定不完善。规则不完善的套利鼓励城市化快速推进。在这个过程中，每个人都被潮流所推动。最终的结果是所有人都要承担同样的恶果(房地产泡沫、贫富差距、工业空心、城市精神核心受损、科技创新不足、文化传承弱化)。对于个人来说，欲望的雨像云一样飘散。无论这座城市看起来多么迷人，它都无法弥补快速城市化带来的痛苦。

因此，在经历了20年的快速城市化之后，这一审查自上而下开始了。首先，城市化终于放缓了，每个人都开始离开跑步机。第二，城市发展越来越规范，规则的制定更加充分和人性化。冼村的最后一块土地是保利和冼村共同开发的，村民们“死也要保卫”，这块270亩土地的一半是用村民的拆迁房屋建造的。剩下的一半，一部分是高200米的办公楼，一部分是20-29层的大酒店，属于西安村集体所有。

05

城市化，从1.0到2.0

未来，村民的利益将不再被剥夺，整个社会将不再像对待“打工女孩”一样对待农民工。现在，从上到下，政策强调公共服务均等化和人口地方化。最近，国家发展和改革委员会发布的《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》提到了医疗、教育、养老等一系列民生问题。“随迁子女较多的城市将增加教育资源的供给，实现公办学校普遍对随迁子女开放”，“全面推进城乡居民统一医疗保险制度的建立”，“促进城乡居民养老保险参保面的扩大”。

更令人惊讶的是，持续了60多年的户籍管理已经完全放松了。常住人口在100万至300万之间的二类大城市应完全取消定居限制；常住人口300-500万的I型大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点人群的定居限制。简而言之，“人”的价值达到了前所未有的高度。

城市化也从围绕房地产和混乱的快速1.0变成了围绕人的缓慢2.0，并且有明确的规则。人口集中在大城市和大都市地区，这种趋势仍然是开放的，这是刺激内需和稳定固定资产投资的唯一途径。由于移民的消费需求更加旺盛，移民的增加可以推动地铁等基础设施投资的有效增长。

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房地产市场投资的新逻辑

未来，中国的经济增长将转向大都市区，大湾区、长三角、京津冀、成渝和长江中游的增长将得到保障。中国的经济将得到保证，不会大幅下滑。房地产也是如此。地图上的这些点是稳定的，地价和房价是稳定的，房地产风险是可控的。

在都市圈战略的发展过程中，无论是产业、基础设施、消费还是房地产，都会带来巨大的发展机遇，但这不是过去的周期性波动机遇，而是随着规划的落地、产业和人口的迁移、配套设施的成熟而创造的增值机遇。换句话说，你的财产的短期利益不高。除去持有成本和交易成本，你可能仍然会赔钱，但你可以分享长期的增值收益。

因为，过去几年制定的调控政策将会保持下去。一旦反弹迹象明显，调控将齐头并进，调控的长效机制已经建立，地方当局不敢违抗命令。此外，违规和杠杆得到控制，市场情绪相对稳定，源土地不会成为出生地之王。更重要的是，市场需求对房价非常敏感。一旦价格上涨，需求将立即萎缩。

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