储著胜：鹤岗楼市惊现“白菜价”的警示意义

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近日，位于东北边境的地级市鹤岗成为各界关注的焦点。据报道，今年3月，该市的平均房价为1240元/平方米，其中只有300元/平方米是在九州附近建造的住宅区，320平方米的复式高层建筑只需要15万元。

在一个偏远的四等小城市，人们对低廉的房价并不感到惊讶，但这种低廉的价格远远超出了许多人的心理预期。因此，楼市“白菜价”的讨论一直在进行。

如何对待这种现象？在回答这个问题之前，有必要知道近十年来中国的房价是如何上涨的。虽然各地房地产市场的具体情况差异很大，但全国范围内“牛市”已是大势所趋，其主要驱动因素是:城市化进程加快、货币持续超支、居民投资意识全面觉醒、土地财政以及根深蒂固的购房传统。

近年来，随着经济增长转向中低速，人口红利消失，老龄化社会来临，与美国的关系面临挑战等。，上述一些推动房价上涨的因素正在发生变化。

先看看城市化进程。20世纪80年代，中国的城市化率还不到20%，改革开放40年间年均增长1%，现在已经接近60%。随着城市化进程的不断推进，大量农村人口进入城市，这使得城市住房需求迅速增加。如今，城市化的高峰期已经过去，十多年来房地产市场的大跃进使得城市住房供给的增长速度大大超过了城市化率的增长速度，房地产市场的供求关系开始逆转。

看看货币发行。随着经济的快速发展，中国的货币政策大部分时间倾向于“积极”的。这一选择不仅为经济的快速增长提供了充足的动力，也使中国的货币长期处于过度发展的状态。截至2018年6月，m2供应量达到177万亿元，20年间增长了17倍，而同期gdp总量仅增长了10.3倍。现在经济高速增长的时代已经过去，中低速发展的时代即将到来。因此，货币政策开始转向“稳定”。因此，长期以来直接推动房价上涨的货币“水”在很大程度上受到了限制。再加上一系列允许资金进入房地产市场的限制性政策的实施，房价很难继续上涨。

然后看看居民的投资。中国市场经济体制的建立不仅促进了经济的快速发展，也使居民的投资意识充分觉醒。在众多投资项目中，房地产因其长期趋势而成为首选投资对象。房价与楼市需求的相互作用最终形成了一种良性循环关系:房价越涨越高，楼市需求越旺。由于高房价带来的一系列负面影响，政府部门不得不采取各种限制性措施。经过长期持续的调控，近两年房价的上涨趋势终于完全逆转。居民投资房地产的意愿开始下降，房地产市场的需求也相应收缩。

最后，看看“土地财政”。为了促进经济发展，地方政府在过去的十年里投入了大量的资金，这在很大程度上是靠卖地收入解决的。这就形成了所谓的“土地财政”现象。这也是地方政府长期缺乏抑制房地产市场热情的原因。如今，高质量的增长已经取代高速增长成为一种新的经济发展模式，地方政府的“土地财政”将不可持续，变革不可避免。

这些变化最终只会导致一个结果:中国房价上涨的长期模式可能已经结束。由于我国幅员辽阔，社会经济发展不平衡，当地房地产市场将继续存在巨大差异。然而，这并不影响我们对其整体运行趋势的基本判断。

鹤岗是一个偏远的小城市，人口净流出，资源不断减少，本身并不具有广泛的代表性，尤其是像深圳这样的国际大城市，人口仍在净增长，竞争力强，充满生机和活力。但是，我们必须知道:“千里大堤被蚁巢所毁”。如果鹤岗楼市出现“白菜价格”，那只是一个偶然现象，并不可怕；可怕的是，它是第一个被发现的“蚁巢”，其次是更多的“蚁巢”。如果是这样，房地产市场的“大堤”值得每个人警惕。

因此，我们必须高度重视鹤岗镇发出的房地产市场预警信号。

(作者是《证券时报》记者)