夏丹：楼市“小阳春”季节性因素作用大

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房地产市场的成交量和价格回升。1-3月，商品房销售面积2.9829亿平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月缩小2.7个百分点；商品房销售达到27039亿元，增长5.6%，增速提高2.8个百分点。在房价方面，3月份，中国房地产指数系统70个大中城市新建商品房价格指数环比上涨0.6%，同比上涨11.3%，同比增速加快；二手房价格指数环比上涨0.5%，同比上涨7.9%。

按城市分类，主要城市中一线城市的交易面积环比增长122.31%，同比增长56.15%。其中，北京的交易量大幅增长，与上月相比增长了230%以上，是去年同期的近四倍。二线城市同比增长83.50%和8.53%，三线城市同比增长49.05%，同比下降16.22%。

3月份小洋春楼市存在季节性因素，这与年初信贷额度宽松、贷款审批加快、买家入市意愿增强有关。此外，今年前两个月的整体成交量不如去年同期，3月份也有一定的补偿效应。3月份，供应方也发挥了作用，推出的新房数量和上市的二手房数量大幅增加，为释放需求创造了条件。一线和二线城市的许多住宅和公寓项目在市场上堆积如山，而creis的数据显示，与去年同期相比，3月份10个重点城市的数量翻了一番。下一个第二季度通常是销售的高峰期。预计开发商将保持供应势头，房地产市场的升温趋势可能会持续。

加大户籍改革力度，将促进一些二三线城市的交易放开。新型城镇化的核心在于人的城镇化，今年的重点任务是加大户籍改革力度。最近，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设的重点任务》，明确提出要全面取消二类大城市的落户限制，放开和放宽大城市的落户条件，大幅增加超大城市的落户规模。这意味着在一定程度上放松或打破这些城市的限购门槛，促进二线城市和一些三线城市的交易。总的来说，一线城市的调控仍然很紧，但随着“四限”持续时间的延长和边际环境的缓解，房地产市场的交易活动也会增加。目前，杭州、Xi、西安等地再次放宽了人才引进和安置条件，这将是自去年以来的又一轮“抢人大战”。从长远来看，“城市群+都市圈”战略的经济效应将越来越突出，核心区域仍有新增住房需求的基础。

建设速度加快，土地变暖，开发投资增加。1-3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月高0.2个百分点。3月，新开工建设和开发企业用房建设步伐加快，建筑面积加快；与此同时，土地市场回暖，部分城市优质土地数量增加。1-3月，房地产开发企业征地面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅缩小1个百分点；土地交易价格1194亿元，下降27.0%，下降13.9个百分点。细分市场方面，一线城市的土地销售较上月有所增长，而二线和三线城市的土地交易逐月回暖。今年第一季度，300个城市的土地供需总量同比略有下降。仅双升一个一线城市，推出的土地面积同比增长37%，出售的土地面积同比增长17%，租赁费同比基本持平，北京收到超过589亿元。

土地交易的改善也关系到开发企业资本状况的改善和征地积极性的提升。1-3月，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月提高3.8个百分点。其中，国内贷款和自筹资金增速为“正”，存款、预收款和个人住房抵押贷款增速明显加快。