李宇嘉：谁给了地市“神买”的胆儿？

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你很难想象有一天，“第二拍”魔术技术会以1亿元的价格应用到土地市场，这需要非常谨慎。最近，东莞这个“新一线”城市的土地市场出现了“二手”地块。5月16日，沙田镇商业服务地块从开拍到“落锤”总共用了29秒，也创下了新的纪录，即投标人实际上在短短10秒内连续投标18轮，将最高限价和最高自持比推至如方形喷水般的极高水平。

每个人都很好奇，这个神奇的赢家是谁？年初，他高喊“小心土地”，而在城镇中大声谴责方遒“上帝买”的前四名，他的声音没有落下。然而，他看中的土地将在半个月前被锁上。这里的本地拍卖市场刚刚下跌，贷款、信托、预融资批准表格等等。都来了。据悉，这款“上帝买”已被主流金融机构列为战略合作专家，各大金融机构都在等待，随时装满“钱袋”。有钱的钱包，干草可以去吧！

还有一家福建房地产企业，过去一直低调，但最近被提升为“上帝购买”。公司现金496亿元，综合融资成本连续四年低于6%，不仅在“招投标、拍卖、挂牌”市场频频招牌，还多次收购其他房地产企业的核心资产。最近，他还花了近80亿元收购了7个在深交所询问漩涡的村民的项目。我记得在4月初，当土地市场开始升温时，业内曾有一个很大的争论，就是削减RRR的资金有否流入物业市场。

当时有两篇文章，都是诞生在两个最著名的房地产研究机构。他们发誓说，热点城市是由于现金流的改善和住房企业预付款的增加，而不是在融资中“增加杠杆”。然而，当我们发现1-4月份商品房销售增速较去年同期和去年年底有所下降，而房地产企业到位资金增速(8.9%)较第一季度提高了3个百分点，房地产企业百强二线城市4月份达到新高时，我们不得不相信“大江东去”。

4月份金融数据发布后的第三天，银监会关于房地产“去杠杆化”的23号文件出台，指出土地融资、四证不全融资、精装修影子融资、虚假抵押、非法挪用等非法融资的“老套路”。随后，对房地产非法“输血”的罚款接踵而至。不足为奇的是，当“去杠杆化”暂停片刻、房地产市场出现转机时，那些一直潜伏着等待机会的基金很容易就推翻了宽松的束缚，混乱局面一如既往。

2019年，“资产短缺”已在意料之中，房地产市场受到资金两方面的青睐。一是“抢占人口”、“大都市”、“强省”等多重红利，房地产市场已经在东部二线热点城市如苏州、合肥、南京、厦门、东莞等盘踞了两年多。；第二，顶级住宅企业。他们是房地产市场中偿付能力最强的“大白马”。自去年年底以来，各大银行纷纷与其签署各种战略合作协议，并将其纳入贷款“白名单”。

这两种类型受到基金的追捧，因为它们代表了未来房地产市场的增量，也是符合政策导向的有价值的增量。未来，人口增长和城市化都将由他们来承担。当人们有把握并且看得见的时候，“快吃快吃”是最好的选择。此外，监管标准因地而异，而突破监管的“先融后取地”也大胆亮相。2018年底放松的信任充当了先遣部队。今年第一季度，房地产信托的筹资增加了25.71%，房地产信托的筹资在3月份激增了382%。

最近发布的央行一季度货币政策执行报告对房地产市场有了新的表述:“房地产交易不会创造gdp，但需要大量的货币支持”，这是监管当局对房地产过度金融化和泡沫的警惕。以实物资产为支撑的未来房地产融资，无论是“四证齐全”的土地、产权明晰的证券化、实物股权融资，还是真正意义上的首套或改良需求，都可以获得金融支持。这是货币政策对房地产市场的底线，也是“稳定地价、房价和预期”对金融政策的呼吁。其他一切都应该在激烈而复杂的控制之下。

(作者是高级房地产研究员)