李宇嘉：楼市“小阳春” 京沪深有何差别？

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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最近，房地产市场似乎又热闹了！

随着春节前后累积需求的释放，银行贷款额度充足，“提前放贷、提前创收”，开发商在新的一年里的业绩压力又来了。在购房者、开发商和银行的共同努力下，每年3月至4月，房地产市场的交易量将比以前有所改善。中介机构、开发商和自媒体发起了“营销攻势”，规范了真正的空时期，这也是“小阳春”的推动力。

俗话说，“价格随数量而变”。对于北京、上海和深圳等大城市来说，如果成交量连续三个月反弹，市场情绪就会立即升温，价格就会上涨。毕竟，小阳春是什么颜色的？《小阳春》中哪些城市值得关注？如果你想买房子，有些人会焦虑不安，害怕错过这波浪潮，白白地再工作一年。如何选择？让我们做一个系列。

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就中国大城市而言，北京、上海和厦门自2017年以来经历了持续的调整，深圳自2018年下半年开始调整。截至2月，北京和深圳的二手房价格从高点回落了10%，上海和厦门分别下跌了19%和24%，北京周边地区下跌了37%。小阳春，按颜色分类，主要是上海、厦门、环京(廊坊)和深圳。

房价下跌的风险大大释放，城市只需要强大，这就自然形成了“小阳春”。北京、上海和深圳等一线城市是最具代表性的房地产市场。根据壳牌的统计，一季度一线城市的营业额同比下降了4.8%，但三月份却增长了23.9%。以北京、上海和深圳为例，选择一个更具代表性的决策分散的二手房市场进行分析。

首先，看看上海，它在前期有最大的回调。1月和2月，上海二手房同比增长41%。第一季度房价上涨了10.6%，三月份上涨了9.2%。二手房上市比例从年初的17%上升到28%，上升了11个百分点。自3月份以来，新客户数量增加了65.8%，自年初以来增加了35.7%。在卢军监测了2695个活跃社区。3月份监测到的活跃群落的消长为≈1:1，上升群落的数量首次超过下降群落的数量。

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接下来，看看北京。详细的数据，首先分析二手房，然后看新房！

第一季度，北京二手房交易量增长了8%，三月份增长了44%；交易量从3月份开始，明显高于1月份和2月份，与去年相比有较大改善。第一季度交易价格上涨0.8%，3月份下跌1.2%。二手房上市价格从年初的16%上升到3月底的19%。

老实说，北京有一个变暖极限，远远落后于上海。原因是新房对二手房有巨大的挤压。据嘉里统计，从2018年至今，北京已经供应了7.39万套新房，售出了3.94万套，供不应求。截至2019年2月，北京有超过67，400套新房，净化周期为24个月。

北京市场正在回暖。除了预期改善和利率降低等常见原因外，还有两个原因:

首先，四环路的高品质竞争有限的房间进入市场，如国风长安，西城天竺，金融街(000402)傅蓉，佑安大厦等。，从而形成了一波交易热潮。非高质量的地段仍然不受欢迎。在第一季度，有5个顶级项目的限制竞争室。

第二，价格限制已经放松，被冤枉了一年多的高价产品(如泰和)已经开始急于收获。然而，应该注意的是，尽管价格限制宽松，这些项目的价格仍然低于同一地区的二手房。

总之，市场的复苏不足以实现真正的“小羊春”市场。据预测，2019年北京二手房(占市场份额的80%)仍将受到限制性竞争房源的严格抑制，尤其是价格。

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然后看看深圳。先看贝壳，再看中原。结合起来就更清楚了！

一季度，深圳二手房交易量下降了31%，三月份下降了19%。尽管交易量有所下降，但与1-2月份的大幅下降相比，仍有明显改善。二手房价格在第一季度上涨了10%，在三月份上涨了8.5%。价格上涨比例:从年初的25%上升到3月底的30%，上升了5个百分点，与2018年第一季度相差不大。

中原统计显示，今年3月，深圳二手房成交4551套，同比下降15.1%，成交量创下去年10月以来的新高。中原领先指数报881.2，环比上涨0.95%，该指数在连续六个月下跌后连续两个月反弹(疲软的房价反弹)。

即使大湾区超级利好，抵押贷款利率也从年初的15%迅速升至5%，全国环境有所改善，3月份深圳二手房交易量下降了15%，表明深圳楼市触底更加明显，“小阳春”色彩不足。从二手房上市价格上涨比例的变化来看，深圳与北京相似，远不如上海、厦门等城市具有明显的前期回调。

原因是北京和上海在2016年10月和2017年3月经历了两轮严厉的楼市调控(住房和贷款确认、二套房首付比例提高到60%、商业和住宅冻结等)。)，回调的时间和幅度明显，而深圳的调控分布在2016年10月和2018年7月。在2018年7月31日之前，与北京、上海和广州相比，深圳的二手房市场仍然非常受欢迎。

2018年上半年，中原三大指数呈现上升趋势:经理指数基本保持在55%以上(市场繁荣)，高峰期为66%；报价指数从年初的40%上升到年中的54%。在价格趋势方面，领先指数保持上升趋势，没有调整，趋势强劲。“731”新政后，市场下跌，领先指数连续六个月下跌。换句话说，深圳楼市只调整了半年。

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综上所述，上海是一个真正的“小阳春”，前期调整幅度较大(房价已回落19%)，厦门也是如此(由于空间不足，不会再次推出)。详情请参见工业证券最新二手房周报(601377)；虽然北京的回调时间与上海相似，但二手房价格的回调率(10%)低于上海(19%)。今年3月，二手房成交量明显反弹，但由于有限竞争房的巨大供应量受到抑制，二手房上市价格仅上涨了19%，而“小阳春”还不够好，还有待观察。

深圳二手房市场:一是调整时间短。真正的调整始于2018年8月，仅仅调整了6个月。与北京和上海近2年的调整相比，调整时间较短；第二，早期回调很小。去年8月至12月，深圳二手房价格回调6%，2018年8月至2019年2月，回调10%。2018年，二手房交易量没有下降(小幅上升1.6%)；第三，虽然今年的交易有所反弹，但并不“重”，但仍在同比下降，而北京和上海的二手房交易量开始同比增长。市场对价格非常敏感，那么小羊春能走多远？我们将在下一篇文章中详细阐述。

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