李宇嘉：别样的地产“新蓝海”投资者莫错过

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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清明节期间开车到高速服务区后，我惊讶地发现那里有一家星巴克。在我的印象中，加油、吃饭、上厕所和吸烟被认为是高速服务区的主要功能。“来去匆匆”是大多数经过服务区的人的基本感觉。最注重粘性和体验的外国品牌星巴克出现在服务区。是不是不合适？神秘的选址是星巴克的秘密。即使是两个200米外的星巴克也可以任意排起长队。看来我们必须检查一下你和我参观过的中国高速公路服务区发生了什么变化。

笔者在网上查了一下，发现星巴克落户的高速服务区相当多，很多网友反映，很多单间店都很受欢迎，没有丢掉经常在广州南站排队的四家星巴克。服务区的商业魅力可见一斑，是时候更新服务区的刻板形象了。春江边的水暖先知经常是外国和尚，还有其他外国品牌如“7-11”、罗森、麦当劳等。过去的服务区，就像过去的中式“旅游景点”一样，只玩了一次，但并没有妨碍交通。你明天不会来，商人也不会讨论你。你不开心，但不要影响我的巨额利润。

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但是事情是可以改变的，情况比人好。现在，不管你去哪里，都不缺商人。每个人都在越来越多地争夺服务质量。我们需要的是流量转换和增加客户粘性。无意中的变化越来越明显。试想，那些愿意在星巴克喝杯咖啡的人不是来去匆匆的人，而是自己开车的人。

星巴克强大的流动吸附力和粘性自然阻止了你我“匆匆而过”。另一方面，一旦它停止，这意味着流动转化为股票，银飞溅。自然，服务区，最初是基于大型卡车的考虑和基于“休息、快餐和加油”的基本定位，正在快速迭代升级。此外，基于股票的服务体验已经成为主导功能。

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2018年春节，中国游客总数为3.86亿，是2000年的十倍多，自驾车游客比例接近50%。目前，中国正在建设34个大都市圈，新一轮基于城市间“一小时”通勤的道路交通规划已经开始实施，这不仅带动了汽车消费的增长，也使得自驾游成为居民出国旅游的主要形式。

未来，估计至少需要数万个服务区来应对如此大的交通流量。《资本论》的观点是最新颖和最深刻的。空在服务区的空间似乎有限，但在“空客房+服务”之后，就意味着空间的升级。例如，餐饮可以是多种形式和体验式的，短暂的休息可以升级为分时度假和夜间酒店，也可以扩展为旅游综合体。

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在我看来，高速服务区完全可以与周围的生态旅游、田园旅游、文化品味、户外露营等联系起来。并在其中植入当地特色产品和文化知识产权。与干燥的“XX城市欢迎你”相比，这样的高速路标无疑是成本最低、效果最好的城市营销策略。例如，对于许多地方的土特产和特色小吃，可以在服务区设置集生产过程、欣赏和体验、消费和购买(带走)于一体的服务内容。

现在，每个市政府都特别关注所谓的城市门户，不遗余力地做广告，就连领导们自己也站在这个平台上。那么，什么是城市门户？我认为高速公路服务区是最好的载体。如果可以的话，很多人会在小便的时候下来，不管是在出去的时候还是回来的时候。这样的高速服务区是最好的门户认可。

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因为我的工作关系，我经常在广州和深圳之间旅行。我记得，东莞以前有一种西洋参茶，一种当地的粽子，茶叶蛋和酥饼，味道很好，有时它们会“爆炸”，直到缺货。现在，如果我不用急，无论我开车去哪里，都要呆在高速服务区，这已经成为我的习惯，我感觉越来越特别。

而且，每次我经过高速服务区，我的小女儿都会哭着要求休息。儿童的感受是最真实的，服务区的娱乐休闲属性开始显现。也就是说，许多服务区已经开始转变成体验旅游综合体。大多数服务区远离城市的喧嚣，位于明亮干净的世界。周围的田野、鱼塘和湖滨都建得很好，田园风光充分展现出来。

众所周知，中国的商业综合体可谓“八仙过海，展拳脚”。如果所有这些常规都可以用于高速服务区，例如，大城市中心区的特殊甜点、面包店、亲子公园和当地小吃可以在高速区开放，辅以独特的建筑设计和运营，高速区周围周边游的扩张，以及高速公路本身的高效通勤，其他房地产的蓝色海洋将得到刺激。在“旅游当你去”，仍然有隐藏的投资机会。在任何时代，不管是好是坏，都有机会努力挖掘。

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