孙明春：中国房地产市场的前景与投资机遇

本篇文章2245字，读完约6分钟

中国的房地产市场才刚刚起步20多年。与欧洲、美国和日本的数据相比，我们有理由相信中国房地产业未来的发展前景仍然相当大。

题词

2019年4月20日，香港渤海资本有限公司投资总监兼首席经济学家孙明春博士到访北京大学国家发展研究院，为北京大学国家发展研究院mba和emba学生讲解中国房地产市场的前景和投资机会。这项活动是“国家发展系列讲座”之一。以下内容根据孙博士的演讲安排。

每个问题都有一个无限的视角，关键是找到影响个人关注问题的最重要的视角。今天，我想分享一些大家关心的关于中国房价的重要观点。

从数据来看，我们发现中国的房价增长率在过去的二十年里波动很大，具有很强的周期性，并且大部分时间都是正的。房价的趋势显示出一个整体的上行振荡。回顾过去的房价，每个人都会有一种遗憾的感觉:房价这么便宜，我为什么不买房子？原因是当时大多数人低估了自己未来的收入增长率，没有想到中国经济会在30到40年内继续高速增长。毫不奇怪，中国的房价增长是波动和周期性的，因为中国的经济增长也是周期性的。

那么，房地产周期的根源是什么？是的，这是一个政策监管周期。经过每一轮调控，价格将会反弹。最新一轮调控已经持续了两年多，但在中国70个大中城市中，超过一半的新建住房价格仍在上涨。不同城市房价的地区差异越来越明显。一线城市房价涨幅最高，受相对供给不足的限制，价格波动性加大；二线和三线城市的供应相对宽松且不断增加，因此价格涨幅较小。就我个人而言，我认为中国的房地产在2012年之前处于黄金时期，整体需求供不应求，增长率很高。2012年后，开始进入白银时期，全国供需基本平衡，但区域供需失衡开始显现。我判断白银时期可能会持续3-5年，然后会进入青铜时期，房价的涨幅会相对较小。

以上，我们分析了中国房地产市场的历史趋势和现状，那么中国房地产市场的前景和投资机会是什么？未来中国房地产价格将如何变化？我们知道决定价格的最直接因素是供求关系。许多基本原因，如人口、购买力、住房存量和土地供应，都会反映在供求关系中。因此，如果我们想预测未来的房价，我们必须首先研究房地产的市场供求关系。

从供给方面来看，房地产供给可以分为三个层次。第一个层次是商品房库存。现有销售面积约为2.5亿平方米，库存周期约为2个月，为历史最低。从这个角度来看，房价上涨并不奇怪。如果没有政府控制政策，房价将会上涨更多。第二层是未完工的在建商品房。此类房屋的面积约为66亿平方米，这是非常大的，因为过去24年来商品房累计竣工面积只有145亿平方米。按城镇登记人口人均居住面积37平方米计算，这些房屋可建成供1.8亿人居住；按年竣工面积10亿平方米计算，可在7年内完成；根据2018年17亿平方米的销售面积，3.9年后将售罄。然而，考虑到开发商实际上完成了项目但没有报告，66亿平方米的数字可能被高估了。实际数据可能只有40亿平方米左右，其中近一半已经预售，因此估计未来在建未完工商品房的潜在供应量可能不会像看上去那么大。第三层是新建住房。2018年，新开工的住宅面积将达到16亿平方米。如果保持这个速度，新开工的住宅面积将在未来五年达到80亿平方米。五年后，这一新的建设速度可能会对中国房地产市场的供需平衡产生重大影响。

从需求方面来看，推动房地产需求的第一个主要原因是城市化。2018年，中国城市化率约为60%，日本城市化率超过90%，欧美国家城市化率也超过80%。如果我们假设我们的城市化率目标是75%，那么将有超过2亿人进入城镇。此外，在2亿没有城市户口的城镇常住人口中，将有4亿人对商品房有需求。第二个驱动因素是居民收入快速增长带来的改善需求。在过去的20年里，中国的人均收入增长了9倍。随着收入的增加，购买力越来越强，对住房改善的需求也大大增加。第三点是投资需求。1998-2018年间，中国居民储蓄存款总额(603，883)从5万亿元增加到72万亿元。银行存款这么多，回报率不高，投资需求肯定会大幅增加。

现在，我们计算住房供求之间的差距。从1995年到2018年，新增城市人口为4.9亿。按人均居住面积37平方米计算，这一时期新增城镇人口的住房需求为181亿平方米；1994年底，城市人口为3.4亿，城市人口人均居住建筑面积增加21平方米，改善住房需求71亿平方米；从1995年到2018年，中国已建成的房地产总面积为145亿平方米，其中只有约100亿平方米是住宅建筑。根据这一粗略估计，住房缺口累计约为150亿平方米。

中国的房地产市场才刚刚起步20多年。与欧洲、美国和日本的数据相比，我们有理由相信中国房地产业未来的发展前景仍然相当大。未来，我认为房地产行业集中度将进一步提高，开发商的经营模式将从“征地-建房-出售-返还”的高周转率模式转变为“开发+自持+运营”的经营者模式。

房地产投资信托基金(reits)是一个很好的融资工具，可以实现出租但不能出售或同时出租和出售。它是一种股权资产，其经营模式的特点是购买后不能赎回，但可以买卖，可以享受股价升值和分红，避免双重征税，回报率高。它也可以作为一个临时的对冲工具。它起源于20世纪60年代的美国，到2016年底，reit市场已经在36个国家和地区建立。中国目前没有公开发行房地产投资信托基金，但2018年，中国证监会表示将研究发布公开发行房地产投资信托基金的相关业务规则。房地产投资信托基金也是一个非常好的资产类别，对于丰富中国资本市场和改革我国金融供给面非常重要。