李宇嘉：这个指标显示地产“主战场”和政策风向变了

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本文从农民工流动出发，结合棚改和土地供应的变化，再次阐述了这一逻辑。未来，东部热点城市的房价仍将处于高位，但空的房价正在上涨，交易热情正在下降。投资应遵循政策、都市圈战略、扩大内需战略和“抢人”战略。内地核心城市及其周边areas/きだよ0的想象

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1农民工开始退休？

国家统计局发布了农民工年度调查报告。2018年的报告中有两个数据特别惊人。首先，当年农民工总数仅比上年增加184万人，增速(0.6%)创历史新低。在过去10年中，农民工总数的年增长率一直在1.5%至2%之间(见下文)；第二，在农民工中，城市农民工人数比2017年减少了204万，降幅为1.5%，创历史新高。这是否意味着农民工已经开始返乡？作为房地产和基础设施人力需求的主力军，这对房地产的未来会有什么影响？

这里要强调的是，本文所指的农民工主要是第一代农民工。他们有两个特点:第一，他们有农村户口和承包土地，但他们主要受雇于非农业行业；第二，由于知识结构、概念和理解、主观理解和客观限制的巨大差异，这一群体很难融入他们工作的城市。下一代农民工，即新生代农民工或第二代农民工，可能有农村户口或承包地，这与他们的父母是一样的，但他们有强烈的愿望去适应大城市就业结构的变化，融入城市。他们在任何地方都被称为“新公民”。例如，东湾被称为“新万仞”。

广州和深圳的农民工也在外流

根据监测报告，东部地区就业农民工人数比上年减少185万人，农民工总数减少1.2%。其中，珠江三角洲就业农民工比上年减少186万人，总数下降3.9%。这与2018年广东省新增常住人口177万并不矛盾，因为在大都市圈和大规模城市化的新趋势下，其他省份的城市人口和广东省的非珠三角人口都流入了珠三角。尽管深圳和广州的常住人口在2018年增加了40多万，但农民工也在外流。

报告显示，1980年及以后出生的新生代农民工占农民工总数的51.5%，比2018年高1.0个百分点，比2014年高4.5个百分点。“抢人的战争”一再成为头条新闻。“网络红城”不缺人口，农民工的外流是无声的。那么，农民工去了哪里？“老有所养，老有所居”是少数，也是大多数农民工适应空.制造业、房地产业等适合他们就业的产业结构调整的选择这意味着我们可以从农民工的流动中看到房地产焦点的变化。

3农民工从哪里流入？

放眼世界，中国农民工的勤奋和坚韧是罕见的。大城市对技能的需求，加上越来越高的生活成本，迫使大多数农民工离开。但与此同时，它在很长一段时间内拓宽了视野，尤其是城市化的巨大红利。这使得农民工对下一代的教育有着强烈的需求，并在城市中“扎根”。因此，无论是为孩子存首付，还房贷，买车，支付教育赞助费等等。，或者为自己赡养老人，继续奋斗的热情仍然很高。

2018年，东部地区出现了农民工净流出，但中西部地区的农民工数量增加了378万人。“孔雀东南飞”的特征十分明显，这与制造业和房地产业的重心向内地转移相吻合。根据《2018年中国流动人口发展报告》，返乡农民工趋势明显。例如，安徽连续六年遣返大量移民。2018年，人口净流入(282，000人)在该国排名第三；四川也是如此，那里的常住人口开始逐年增加，从2011年到2017年平均每年增加372，000人。此外，重庆、陕西、湖南、湖北等过去人口输出大的省份也在经历人口回流。

人口跟随就业，就业跟随工业，工业跟随计划。在东部，"换鸟笼"，而中部崛起、西部大开发和在内地创建新大都市区等一揽子战略正在蓬勃发展。普通制造业等传统产业向内地转移，中西部省份建立了产业转移对接平台，建设了工业园区。农民工的就业机会大幅增加，农民工自然也跟着行业走。作为世界上最大的劳动密集型铸造企业，富士康生产基地的布局是最具代表性的。自2009年以来，富士康的厂区已逐渐从深圳和上海转移到四川、河南和湖北。

农民工的流入、工棚的改变和土地供给的增加是巧合吗？

由于空的高成本叠加，无论是工业空，还是人居空，东部发达地区，包括一线城市，未来都在向前发展，“稳定土地价格，稳定房价，稳定预期”是一个中长期战略，重点是房地产泡沫的“持续”。长江三角洲、珠江三角洲和北京已经是三个成熟的城市群，国内已经形成了一批大都市圈，如深、广佛肇、京、沪、杭。对于这些地区来说，关键是要打破“房价上涨——资本流入——抽走外围”的恶性循环。然后，将人口和资本引向外围。

我们应该通过有效增量消化吸收股票，逐步“去杠杆化”和“去泡沫化”。因此，房地产增量的焦点或房地产市场的“领导者”已经开始转向内地。特别是在振兴都市圈内需的战略下，重庆-成都、长江中游、中部、中原、关中等新兴都市圈的建设备受关注。都市圈的建设是一个有利的一揽子计划，包括房地产、人口和工业，以及消费和投资。当基础设施互联互通、产业内移、农民工回流时，中西部地区正在建设中心城市或“强省强市”等。，而房地产空的房间在内地大城市都比较大。

最近，工棚改革和土地供应在数量上集中在安徽、湖北、四川等地，这也为农民工继续他们的职业生涯创造了条件。由于中部省份的人口有回归的趋势，他们也在建设一个大都市地区，整合全省的力量，建设一个“强省一市”。该省的人口正在向省会或双拥城市转移，因此改革和土地供应应该向这些地区倾斜。例如，2019年棚改规模相对较大，包括安徽、浙江、四川、河南、江苏、江西、湖南等省。

土地供应也是如此。根据自然资源部的要求，各地2019年住宅用地供应应遵循“五类”调控目标:如果消化周期超过36个月，停止供应土地；36至18个月，适当减少土地供应；在18至12个月内，维持土地供应的水平；12至6个月，增加土地供应；对于那些不到6个月的人来说，土地供应将大大增加和加快。从最近公布土地供应计划的省份来看，中西部地区的城市应该明显增加土地供应城市的数量，但目前的土地供应计划明显较少。

空房地产市场的想象已经改变

这些城市将成为未来房地产市场的“主战场”，一些城市将成为“领导者”。这是因为，无论是从新的房地产规模来看，还是从大都市区的背景来看，都有可能出现区域规划的亮点，以及开发商的布局(近期开发商纷纷逆势抢地)，或者未来的房价将由空房上涨，这些城市和它们所在的省份都显示出巨大的机遇。与此形成鲜明对比的是，无论是空模式、价格前景还是区域规划，一线城市都进入了一个非常稳定的“股票时代”。

作者的前一篇文章，“开发商“抢地”是因为他们了解国家战略”，实际上就说明了这个原因。本文从农民工流动出发，结合棚改和土地供应的变化，再次阐述了这一逻辑。未来，东部热点城市的房价仍将处于高位，但空的房价正在上涨，交易热情正在下降。投资应遵循政策、都市圈战略、扩大内需战略和“抢人”战略。内地核心城市及其周边areas/きだよ0的想象

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