叶檀：西北最鬼城凭什么翻身？！

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“鬼城”是一个有趣的词，它每次出现都会让整个网络爆炸，但是没有明确的定义。传统的鬼城开始被颠覆。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

2019年，只有当房地产企业集中在领先地位，抵押贷款收紧时，前50名开发商才会受到银行青睐。与此同时，城市化继续深化。一线和二线城市继续获得资源，政策倾向于此。只有当新的一线和卫星城市顺利城市化，中国的整体城市化率才能继续提高。

在城市化深化的过程中，几个以前的废城开始出现。

在2019年4月14日的文章中，我们提出了三个数字:1亿、2亿和5亿。

1亿，也就是说，到2020年，将有1亿人在城镇定居，这是一个很难实现的目标。

2亿，也就是常住人口的城市化率和登记人口的城市化率，他们之间是有差距的，而且这种差距将来肯定会在城镇中解决。

5亿，即中国的城市化率达到美国、日本等发达国家的水平后，会有多少人迁移到城镇。

我们决定研究四五年前遭受炮火最猛烈袭击的鬼城现在是如何生存的，以及如何融入下一轮城市化的黄金浪潮。

我们熟悉鄂尔多斯(600295，临床股)、郑东新区、昆明呈贡新城、天津新城、辽宁营口、兰州新区、惠州大亚湾、贵阳金阳、温州新城、十堰东部新城等。

我们有三个核心判断指标:

1.人口密度，人与人之间的和谐程度。

即人均城市建设用地面积，标准线是每平方公里10000人，相当于每人100平方米的城市建设用地面积。如果该数字小于0.75，则进入警戒线，表示存在鬼城隐患；如果它小于0.5，鬼城的趋势是明显的。

普通行政区与常住人口的比例并不准确，因为中国大多数城市的行政规划面积过大，包括周边的县级城市甚至农田。

人均建设用地面积的使用主要是比较建成区内各城市的人口密度。

根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，新型城镇化的主要指标之一是人均城市建设用地≤100平方米。同时，根据《城市土地分类与规划建设用地标准》，城市人均建设用地标准为65-100平方米，新建城市人均建设用地标准为85-105平方米。

城市土地利用标准比新型城镇化标准宽松。

前住房和城乡建设部副部长仇保兴曾呼吁中国的大部分人口在1平方公里的建成区内坚持10000人的居住标准。

2.新城区的主要优势产业包括两个方面，一是目前的产值规模、企业数量和从业人数等。二是实施新工业区规划。

3.城市整体经济发展，尤其是居民财富和消费数据。

按人均城市建设用地面积来看，郑东新区、于家堡和废城都是不可能的，而一些以前的废城排名也只是空市在大规模建设新区之前的一个短暂时期。

曾经是中国西北最鬼城

今天的主角是兰州。每次讨论一个鬼城，它都会被命名。婴儿心里很苦，但他没有说出来。

据官方消息，兰州新区于2012年8月20日正式开工建设，这一天也是兰州新区被纳入国家新区的日子。

2016年，界面以“西北鬼城:兰州新区，国家新区的抑郁样本”为题，将兰州新区描述为一个死城的场景，比切尔诺贝利更可怕。

英国报纸《卫报》(Guardian)在界面新闻之前就提到了兰州这个鬼城，并打了自己一巴掌。时隔四年，作家汤姆·菲利普斯再次回到兰州，写了《中国的鬼城开始复苏》。

文章是这样写的:

四年前，当汤姆·菲利普斯第一次参观空兰州新区时，流浪的街道使整个城市变得安静而陌生。上个月，当他再次来到这里的时候，曾经像海市蜃楼一样的美丽幻境已经渐渐变成了现实。

一座又一座山被夷平，一个又一个村庄被摧毁。在中国西部的甘肃省，兰州新区的建设正在如火如荼地进行。

当地居民说:“现在人们开始在新区买房，一个接一个地搬进来。这听起来可能不太可能，但兰州新区正逐渐变成苏醒。它就像沙漠中的海市蜃楼，照耀在遥远的地平线上。你见过它，但你不确定它是否真的存在——突然，你发现自己在新城市。”

昨天，鬼城翻了个身，成了中国西北的一颗闪亮的星星。

2016年，兰州市常住人口370.55万人，市辖区城市建设用地面积234平方公里，在全国282个城市中排名第39位。全市人口建设用地密度为15840人/平方公里，排名第33位，符合新型城镇化标准。

这也是兰州新区出现的必要条件。

兰州核心城市人口密度已超过5万人/平方公里。兰州是甘肃省为数不多的平原城市之一，吸引了大量来自该省的人。如果你想就地疏浚，你必须建立一个新的区域。

兰州努力跳出黄河流域，寻找一个开阔平坦的区域，最后把目光投向秦王川，这是当时唯一的选择。

根据兰州新区官方网站的数据，截至2018年10月底，新区人口30万，建筑面积246平方公里。按照人均建设用地100平方米的标准，兰州新区建设用地总面积应为30万平方公里。

这说明兰州新区规划规模过大，配套设施跟不上，人口迁移不尽如人意。现在建筑面积只占总规划建筑面积的八分之一左右。

兰州新区的鬼城理论诞生了。

兰州新区人口众多有两个主要原因。一是规划范围过大，没有考虑后期人口流入不足。第二，我们要提前预留大量廉价土地，吸引大数据、通信、高端制造、新材料等有规模需求的企业，为空未来预留空间。

2019年6月23日，兰州地铁1号线投入试运行。事实上，1号线和2号线早在2012年就获得批准，厦门、常州和佛山也同时获得批准。市级财政解决资金占40%，分别为201.5亿元、134.6亿元和199.24亿元。

相比之下，兰州更穷，需要省市三级财政共同集资。资本仅占总投资的27.48%，总计63亿元。

以兰州3000多亿的国内生产总值和370多万的常住人口来看，地铁1号线和2号线建成后，维持运营的压力很大，更不用说通往新区的地铁5号线了，因为新区很远。

无论是浦东新区还是鬼城，平庸都不是一个特征

由于兰州新区的入住人口少于预期，有必要走一条适合自身发展的特色道路。

根据天空调查数据，兰州市战略性新兴产业上市公司有8家，分属不同行业:新一代信息技术行业1家，新材料行业4家，商业行业2家，节能环保行业1家。

兰州新区专注于大数据、化学工业和新材料。

像贵州和包头一样，兰州气温低，电价便宜，所以它想做大数据。新区年平均气温为6.96.9℃，空气干。

目前已有16个项目登陆，包括清华大学长三角研究院、中科曙光(603019)高级计算中心、未来新影idc电影云、华为云计算等。计划投资210亿元，完成投资40亿元。大数据工业园区已经初具规模。

兰州在金融业和制造业上无法与浦东和郑东新区竞争，也无法与区域优势竞争，因此可以做好互联网基础设施建设。

目前，三大运营商的数据产业园已经全部建成，服务器利用率达到50%以上，组装1万个机架，云计算终端提供15万用户。据估计，到2020年，组装的货架将达到5万多个，成为丝绸之路上的一个信息港口。

其他关键行业是化学工业和新材料。

化工园区具有代表性的项目有年产20万吨合成气制乙醇项目、CAO和兰州添加剂厂搬迁项目、滨州新达化工有限公司年产2000吨兽药产品项目、山东金茂建设集团年产25万吨矿物油加氢项目等。其他地区做不到的，兰州做得到，来自中东的能源，兰州加工。

在新材料方面，兰州新区与中科院、兰州大学、复旦规划院、兰州石化等单位合作，重点发展高端化学品、精细化工新材料、精细化工中间体，支持发展化工仓储物流和精细化工研发。

兰州新区不需要以浦东、郑东或天津为基准，但它足以发挥其在大数据、新材料和化学品方面的最大优势。

晚上喝兰州羊肉啤酒

我记得很久以前，一个兰州檀香故意强调，那里没有拉面，只有正宗的兰州牛肉面。

官方宣布兰州有夜生活！每个哭着要早点睡觉的人都会被兰州的夜生活打败。

6月27日，兰州夜经济大数据在人们饥饿的时候发布。在过去的一年里，兰州的小吃外卖增长了近50%。午夜0: 00后，兰州迎来了第二个消费高峰，夜间新增零售量增速位居西北五市之首。

口碑数据显示，自2019年以来，兰州人的睡眠时间越来越晚，从晚上11: 00到凌晨5: 00。第二天是夜莺时间，订单量占20.83%，比2018年同期增长40%，并且在深夜更加活跃。《饥饿》展示了2019年的夜莺订单，同比增长48.1%。

好奇，兰州人半夜在干什么？

夜间消费的主力军是80后和90后，他们属于夜行动物。夜生活最集中的是东方红广场、正宁路和万达广场。兰州城关区已经成为兰州当之无愧的夜间cbd。最受欢迎的晚餐是烧烤，正宁路的烧烤点餐比例高达40.78%。

吃羊肉串和啤酒是大多数年轻人的夜生活。白天蹲在街上吃牛肉面是多么开心，晚上在小吃摊烧烤是多么舒服。

中国的城市化已进入下一个黄金二十年，最有希望的城市是实力雄厚的二三线城市，如Xi、成都、贵阳和兰州，这些城市也在迅速扩张。

兰州不如大都市密集，东部最发达的长江三角洲和珠江三角洲不如东京湾密集，不是因为人口少，而是因为城市不够紧凑，区域集中度不高。兰州，不要再犯同样的错误了。

兰州新区可能还需要15年才能感受到像上海周围的昆山一样，生活在核心区的一小时都市圈，白天在主城区工作。

兰州必将不断发展壮大，建立特色产业生态链十分重要。下一次，我们应该问兰州，我们能遇到多少化学工程师和大数据分析师？

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