李奇霖：短期内房地产调控不会放松

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房地产监管短期内不会放松，中国经济仍处于积极去库存阶段，因此央行不太可能收紧货币政策。

作者:李麒麟，联讯证券董事总经理兼首席宏观研究员

2018年对于全球经济来说是非常不寻常的一年，在许多人看来，这是艰难的一年。全球经济形势不景气，国际形势混乱，地缘政治形势复杂，全球去杠杆化进程全面展开，贸易谈判停滞不前……

2019年已经到来，我们在2018年面临的许多困难还没有解决。我们应该如何适应新的一年？如何在复杂的经济环境中找到新的增长和方向？金融界邀请了10位经济学家与您一起探索2019年，并询问未来！

本期嘉宾:联讯证券首席经济学家李麒麟

房地产监管短期内不会放松

金融界:你提到了对“无房炒房”的监管和住房企业融资环境的收紧。具体表现是什么？这对房地产市场有什么影响？2019年下半年会有什么变化吗？

李麒麟:自2016年第三季度以来，房地产调控的政策基调一直是“没有投机的住房”，这在今年4月的政治局会议上再次得到强调。今年6月，中国保监会主席在陆家嘴(600663)论坛上也指出了过度依赖房地产的风险。

“留而不投机”政策最重要的体现是住房融资监管政策不断收紧，基本上所有融资渠道都得到监管；第二，一些城市放宽了限购、限贷、限购等政策，但全国范围内没有大的调整，仍然比较严格。

政策对房地产市场的影响正在逐渐体现出来。首先，居民对房价的预期发生了变化，对住房的投机和投资需求减少了。今年上半年商品房销售面积累计增长率仅为-1.8%。其次，开发商资金短缺，许多开发商正在调整布局，加快完成在四线城市启动的项目，并把重点放在一些热门的二线城市。

预计今年下半年将坚持“住而不炒”的政策。放松房地产调控将有助于在短期内稳定增长，但风险在于居民的杠杆率将再次上升，以及随之而来的债务压力和对消费的负面影响。经济仍然有很强的弹性。在“结构性去杠杆化”的政策基调下，我们认为政策平衡将向中长期目标倾斜，短期内放松房地产监管的可能性很低。

下半年房价将保持稳定，短期内人口流动不会影响房价

金融界:你如何看待下半年的房价趋势？什么因素会影响它？未来的城市化趋势和“都市圈”的建立将如何影响房地产的供求格局？

李麒麟:就全国而言，房价在下半年可能会保持稳定，大幅上涨和大幅下跌的可能性非常低。一方面，在经历了几年的“无房炒房”之后，居民对房价的预期发生了变化，购买住房的恐慌需求大大减少，房地产销售并没有支撑住飙升的房价。另一方面，在当前居民的资产配置中，房地产仍然是最重要的资产之一，而房价并不具备大幅下跌的基础。

房价会受到许多因素的影响，如居民收入预期、购买力、资本成本、调控政策、人口流动性、居民对房价的预期等。从短期来看，居民对房价的预期是最重要的因素。当房价上涨时，除了需求，还会带来投资和投机性的住房需求。目前，对房价的预期正在逐步调整，这将有助于房地产市场的平稳运行。

城市化和“大都市区”将带来人口流动，但教育和医疗等基本公共服务政策需要相应调整，从人口聚集到人们安居乐业，这是一个长期的过程。因此，我个人认为城市化趋势和大都市区建设对房价有长期和区域性的影响。

上半年，金融战线将发挥支撑底部的作用，下半年将采取创新措施

金融界:你提到上半年的金融战线是稳定经济的重要支撑。效果如何？金融战线是一种传统的金融措施。你能为我们介绍一些创新的方法吗？

李麒麟:今年一季度，公共财政支出占年度公共财政预算的比重达到24.9%，创历史新高，政府性基金预算支出也在加快。这对一季度6.4%的经济增长率起到了重要支撑作用。

展望未来，可能的金融创新措施是:第一，使用前几年未使用的地方政府特别债务配额。截至2018年底，地方政府专项债务限额为8.62万亿元，专项债务实际余额为7.49万亿元，1.13万亿元未使用。为了支持经济，这个配额可能会在下半年使用。

二是增加地方政府发行的专项债券。在财政部的一位领导人6月份发表讲话后，市场上展开了大量讨论。由于一些重大项目可以利用地方政府专项债券筹集的资金作为资本，未来可能会动员更多的债务资金投资基础设施。

中国经济仍处于积极去库存阶段，央行不太可能收紧货币政策

金融业:从6月份刚刚发布的数据中，我们可以看到cpi已经上升，ppi是2016年9月以来的最低值。在你看来，背后的原因是什么？未来的政策变化是什么？

李麒麟:尽管cpi和ppi同比有所不同，但cpi中食品类和非食品类的同比趋势也有所不同。食品类商品同比增长7.7%至8.3%，创下2012年2月以来的新高，而非食品类商品同比下降1.6%至1.4%，为2016年9月以来的最低水平。

这意味着cpi通胀压力主要来自食品供应收缩，其中猪肉和水果最为典型。非食品和ppi的同比下滑表明，社会总需求不是今年推高cpi的主要原因。结合宏观经济形势的分析，这是真的，目前的经济仍处于积极去库存阶段。

在这种情况下，如果通过收紧货币政策来控制通货膨胀，政策效果可能不会很好，相反，供给会进一步受到抑制，因为此时企业的融资成本和融资难度会上升。

在全球主要央行放松银根的背景下，中国央行收紧货币政策的可能性非常低。许多央行已经开始降息，美联储和欧洲央行都发布了温和的信号。目前，市场预计美联储7月31日降息的概率将为100%，全球货币政策将进入一个重新宽松的周期。

考虑到当前国内经济形势，央行不太可能收紧货币政策。

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