王勇：将“房住不炒”与防范房地产金融风险有机统一

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近日，银监会办公厅下发了《银监会办公厅关于开展2019年银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》。我认为，这是管理层积极贯彻中共中央政治局会议精神，把“严禁炒房”落到实处，有效防范房地产金融风险的具体体现。

房地产行业信贷资金过度集中导致巨大的金融风险:一是房地产开发企业的资金链面临挑战。2015年底至2018年底是房地产市场快速扩张的时期。在这一轮房地产扩张中，房地产企业的债务扩张始于2016年，大部分中长期债务用了约三年时间。据此推测，2019年至2020年，房地产企业的生息债务将进入集中赎回期。据权威专家计算，今年是债务偿还的高峰期，有息债务的总偿还额高达8.9万亿元。如果加上各种应付款项，债务总额高达12.6万亿元。

其次，抵押贷款的违约风险将上升。自2015年以来，通过抵押贷款购买的住房比例大幅增加。从全国整体数据来看，2015年之前，新增抵押贷款(包括商业银行的抵押贷款和公积金贷款)占每年新房销售的40%左右，2016年和2017年这一比例上升到70%左右，这表明居民购房的资本杠杆率大幅上升。四线城市中相当一部分购房者是农民工，他们的工作不稳定，收入受经济环境影响很大。在经济低迷的情况下，这些抵押贷款的风险将会上升。

第三，信贷资金过度集中在房地产行业。房价一旦大幅下跌，将严重影响银行的稳健运行，并可能给社会稳定带来隐患。此外，在信贷资源有限的情况下，房地产行业的虹吸效应将对小微企业、先进制造业和科技企业造成挤出效应。此外，在房价“只涨不跌”的预期下，更容易滋生投机，使资金继续流向房地产市场，这无疑不利于新旧动能的转换和供给方的结构性改革。正如《中国金融稳定报告》(2018)所述，房地产行业的风险在许多方面影响着金融体系。特别是，房地产涉及到许多上下游行业，其发展会影响这些行业的经营效率和企业的偿债能力，进而影响金融系统的风险状况和经济增长状况。展望2019年，部分“灰犀牛”性质的金融风险仍可能在房地产等领域释放，是否控制房地产风险是我国防范和控制系统性金融风险的重中之重。

7月30日，中共中央政治局召开会议，强调“房子是为了生活，不是为了投机”。随后，8月2日，央行在2019年下半年召开工作视频会议，重申这一立场。这也决定了未来的房地产市场应该是稳定的，房价不应该波动太大。此外，我们需要房地产，但房地产也面临升级和更新。“房无投机”是升级换代的方向，我们不能再走依靠房地产实现经济增长的老路。这是在“无投机住房”和防范房地产金融风险的有机统一中必须坚持的理念。同时，保监会办公厅下发通知，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查，也在认真落实上述理念。

中国保监会对北京、天津、石家庄等32个城市的房地产业务进行了专项检查。在房地产信贷业务的管理中，检查的要点包括:一是房地产业务信贷政策和内部控制制度的执行情况。二是房地产开发贷款和土地储备贷款的管理，包括集中管理、资金来源真实性审查、最低资本金比例要求执行情况、企业资质审查等。、以及非法融资“四证”不全的项目。第三，个人住房贷款的管理。第四，房屋租赁贷款。通过开展专项检查，商业银行房地产信贷业务将进一步规范，为下半年“不炒房”行动的实施打下良好的合规基础，有效防范房地产金融风险。此外，在这里，对于那些仍然想投资房地产甚至投机炒股的房地产开发商，他们应该继续执行更严格的贷款标准，提高首付比例或调整利率风险定价，甚至不能提供贷款支持。事实上，最近南京、苏州、青岛等地的按揭利率都有所上升。当然，在“无房炒房”的监管基调下，住房信贷政策不仅要有助于防范风险、抑制泡沫，还要满足居民合理的住房需求。换句话说，贷款收紧确实会对二线城市的房价产生短期影响，但要使回归正常，关键是增加住房市场的供应，满足更多新市民的住房需求。供应量的增加不仅包括新建住房市场，还包括二手房市场，同时，包括公共租赁住房和市场租赁住房在内的租赁市场也很活跃。