李宇嘉：房地产市场销售端缘何触底回升？

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最近，国家统计局公布了1月至10月的房地产数据。最大的变化是，今年前10个月，商品房销售面积首次实现正增长(0.1%)，月销售额连续4个月实现正增长。这一数据显然与业内普遍预测的今年房地产销售将会下降相反。此外，10月份的数据显示，整个房地产链显示出改善的迹象。除了中游的销售外，上游的征地建设和下游的竣工情况也趋于好转。

在开发商普遍追求的“快速周转”战略下，征地工作改善后，新开工建设的增长速度又回到了上升通道。从1月到10月，中国新屋开工数同比增速结束了今年4月以来的5个月下降，前10个月达到10%，比1月到9月增长1.4个百分点，新屋开工数环比增速(23.3%)达到今年新高。

自下半年以来，下游完工情况一直在改善。从1月到10月，竣工面积增速放缓幅度已从1月到7月的-12.7%收窄至-5.5%，预计这将在今年年底或明年初结束自2017年以来的负增长趋势。10月份，单月完工增长率达到19.2%，创下全年新高。这意味着近年来的开发和销售高峰将很快转变为完工和交付的高峰。

根据中原地产研究中心的统计，在头10个月，国家和地方政府发布了482个与监管相关的政策，平均每个工作日超过2个与监管相关的政策，创造了新的记录。此外，今年的房地产市场监管开始向长期机制转变。首先，融资方控制着流向房地产的资金。此外，lpr新贷款定价机制的推出表明，监管机构决心建立一个“进入房地产、回归实体”的长期机制。

第二，在国家提出“不应将房地产作为刺激经济的短期手段”后，直接或间接放松调控政策、支持房地产市场的“小动作”停止了。今年以来，市场预期一直悲观，开发商普遍降价促销。然而，在“融资端”被纳入监管后，开发商的资金来源增速呈现下降趋势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金大幅下降。那么，当市场预期、政策环境和资本环境都不友好的时候，为什么房地产能够得到显著改善呢？

首先，去年的低基数是今年10月整个产业链改善的重要原因。例如，去年10月份新开工面积仅为1.6亿平方米，远远落后于去年下半年的其余月份(均超过2亿平方米)。又如，今年8月以来，开发商大规模促销，平均销售价格(销售额/销售面积)连续四个月下降。这大大提高了促销效果。此外，根据行业内外大环境的判断，开发商普遍预计中国新房销售将在空达到峰值(约17亿平方米)。特别是外部融资渠道收紧后，内部融资(开发贷款+销售回报)备受关注。因此，在需求侧仍然稳定的情况下，各大开发商将充分发挥销售节点的“快周转”、“跑”功能，提高库存周转率，对项目节点的评估更加严格，新开工布局将向“饱和库存”靠拢，抢占空.宝贵的增量因此，新的建设显示出良好的趋势。

其次，从融资成本和政策倾向来看，行业发展越来越有利于大型住宅企业，大型住宅企业的征地相对稳定。例如，一般来说，前100家住房企业可以进入银行信贷的白名单。前30家住房企业的融资成本一般比前50-100家住房企业低2-3个百分点。因此，行业集中度得到了显著提高，所有企业都努力依靠前100名的序列。房地产企业的销售和土地收购竞争越来越激烈。

第三，今年各地(包括三线城市和四线城市)的销售库存普遍不高。特别是近年来地方政府普遍面临财政收支压力，大量优质低储备地块在土地市场投放，第四季度开始出现征地窗口。基于“补货”和提高销售排名的需要，大中型开发商近期开始增加土地收购，从而推动了土地市场的改善，为整个产业链的快速流通创造了条件。

展望2020年，在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调下，房地产调控将更加注重“一城一策”，融资环境将更加宽松，房地产市场将更加差异化，但上、中、下游整体表现稳定。(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)