李宇嘉：楼市放松心魔要控制

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融资开盘的分红期很短，转瞬即逝，所以我不知道下一个开盘会不会等到猴年。因此，银行和信托的一致选择是“快吃快吃”。

李玉佳

最近，一个有趣的现象是，高层官员对经济下滑保持冷静，而一直反对“gdp崇拜”和“英雄式增长”的学者们则一再呼吁宽松的货币和房地产市场政策。例如，在2014年提出“新的5%比旧的8%好”的大咖啡一直在呼吁“降低RRR，降低利率。”在房地产领域，中国央行调查统计司前司长盛松成写道，房地产仍在中国经济中发挥着重要作用。在经济面临下行压力、房地产拐点逐渐形成的背景下，房地产市场调控不应明显收紧。

另一位经济学家，中欧国际工商学院的刘胜军最近写道:“房地产调控应该防止一刀切，走得太远。”

回顾当时的房地产政策，翻看当时的文件，我们会发现，每当调控政策宽松时，哪一项政策不强调要促进稳定发展、控制房价上涨、打击投资投机？几年前，无论是“去库存”还是“去改革”或相关的政策文件，哪一个没有强调它应该与城市化相结合，公共设施应该跟上，永远不要推高房价？但是发生了什么？众所周知，每一次放松都意味着房价会上涨，赚钱的机会会到来。在过去的两年里，当国家强调的“一城一策”在地方实施时，许多地方是为了支持底层还是为了刺激房地产市场？

从根本上说，房价上涨是多方的共同利益，这符合地方政府、开发商、上下游房地产、金融机构、媒体(有广告代理)和少数富人(资产主要在房子里)的利益。就连一些亏损的国有企业也在等着房地产回暖来帮助他们。楼下的店主说她旁边的几个房地产经纪人开不了账单，她的生意也不好。抑制房地产投机和房价上涨存在巨大的利益冲突，导致调控执行不力。这就是为什么人们(603883，股票市场)对控制房价上涨的政策信心不足，当监管放松时，他们排队涌入房地产市场。

盛松成和刘胜军都强调要适度放松对房企的融资。事实没有错，开发商没钱，供应会受到影响，房价将来会上涨；如果开发商没钱，他们会借高利贷，资金链就会断裂，行业就会不稳定。但是你有没有想过如果你松开它会发生什么？今年上半年，中国东部的土地王(苏州、宁波等。)和珠江三角洲(东莞、深圳等)。)频繁出现，这是由于对资金的严格控制，使得今年第一季度出现了亏空。没关系。第一季度，房地产信托基金的筹资增长了25.71%，3月份，房地产信托基金的筹资增长了382%。有了资金，开发商非常任性地拿走土地。

一家大银行的朋友说融资开仓的分红期很短，转瞬即逝，不知道下一次开仓会不会等到猴年。因此，银行和信托的一致选择是“快吃快吃”。现在，从表面上看，政策很紧，但融资环境并不太差。从1月到10月，开发商的资金来源仍保持7%的增长。银行朋友说，“资产短缺”现在非常严重。只要是符合“432”(四证齐全，30%资本金，二级资质)的房地产项目，开发贷款和信托将开放供应。问题是开发商空手套白狼的项目太多了。

解释什么？在整个社会的资源配置中，房地产有一种魔鬼般的虹吸效应，“一个行业繁荣，所有行业萎缩”。如果房地产融资被释放，整个社会的成本将被置于上限，大多数行业除了房地产将赔钱。想象一下哪一个行业可以承受10%左右的融资利率。最后，让我们谈谈供应。在sturm und drang居住了10多年后，任何城市都不缺房子。中信证券(600030)(香港股票06030)计算出中国城镇人均住房面积为44.9平方米，高于大多数发达国家，比国家统计局高15%。

如果房价上涨，供应将永远不够；一旦房价没有上涨，或者上涨幅度较小，供应短缺就是一个错误的命题。此外，供应量也开始增加。根据国家统计局的数据，竣工增长率已转为正数，这意味着2015-2018年的高建筑增长率正在转变为竣工交付，未来不会出现房屋短缺。在深圳“豪宅税”调整之前，许多二手房都在降价。调整后，“减税30万，提价80万”的现象再次出现。其意图是减税和减轻负担，但现实如何呢？因此，经济需要房地产市场，但更有必要控制房地产市场。“一刀切”不好，但放松肯定会出错，这种邪恶的精神需要得到控制。

(作者是高级房地产研究员)