李湛：明年房地产市场将呈现震荡下行趋势

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□李湛，中山证券首席经济学家

中山证券学院助理研究员

今年，房地产行业的低迷周期显示出良好的弹性，房地产企业积极推动市场和商品房销售保持正增长。1月至11月，中国商品房销售面积同比增长0.2%。12月，住房企业集中加速供应。预计今年新房销售面积将稳步小幅增长。今年各地区出现了新房销售分化的现象，西部地区是今年新房销售的主要增长力量；东部地区的累计销售面积仍为负增长，10月份开始升温；中部地区的销售保持稳定。

房地产投资增速如期回落，竣工情况逐步好转。房企开工建设热情下降，一个月内新开工面积和建筑面积出现负增长，竣工面积继续改善。预计未来新建筑面积将保持较低的增长速度，在土地投资持续低迷的情况下，很难保持新建筑面积的大幅增长。此外，当房地产企业的销售期望不高时，开工的热情也不高。就完工而言，作者认为完工面积将在2020年实现正增长。竣工面积的改善有利于拉动建材、家电、家电等下游房地产产业链的需求。

房地产开发企业到位资金总体稳定，融资渠道不断变化，融资监管没有放松。11月份，房企融资渠道发生变化，国内贷款收紧，利用外资、自筹资金和销售收入提高。展望2020年，宏观流动性预计将相对宽松，这将有利于住房企业的外部融资，但其力度有限。

新房销售的区域差异

在行业下行周期中，房地产表现出良好的弹性，从7月到11月，月销售面积连续5个月增长。11月份，当房地产企业积极推动供应时，成交量出现反弹。11月份，全国累计销售面积保持正增长，业绩还算不错。1-11月，全国商品房销售面积、销售量和平均销售价格分别为14.89亿平方米、13.90万亿元和9335元/平方米，同比分别增长0.2%、7.3%和7.1%。今年10月份全国累计销售面积由负转正，11月份继续保持正增长。年底，演出将冲刺到最后阶段。12月，房企将集中加快供应。预计今年新房销售面积将稳步小幅增长。

不同地区的新房销售差异很大，西部地区是今年新房销售的主要增长力量；东部地区的累计销售面积仍为负增长，但10月份开始回暖；华中地区的销售保持稳定。1-11月，东、中、西、东北地区累计销售面积分别为5.8394亿平方米、4.2441亿平方米、4.1238亿平方米和6832万平方米，累计同比分别增长-1.3%、-0.3%、3.8%和-4.5%。

房地产行业是典型的周期性行业，行业的基本情况与经济走势有关。在当前宏观经济疲软和“不利用房地产刺激经济”政策的影响下，行业需求放缓。笔者认为，明年房地产市场将向下波动，但跌幅不大。从长期来看，城市化空依然存在，都市区效应突出。从短期来看，明年整体市场将呈下降趋势。经济不景气有很高的销售基数，所以将来很难扩大市场。在整体市场疲软的背景下，销售呈现结构性分化，下行周期呈现弹性。一线和二线城市的需求仍然强劲。在政策稳定的逻辑下，四线城市的房地产市场将表现出弹性。

投资增长率如期下降

11月，房地产投资增速如期回落。1-11月，房地产开发完成投资12.12万亿元，同比增长10.2%，增速比上年下降0.1个百分点。

单个月内，新开工面积和建筑面积均出现负增长，竣工面积继续改善，房企开工积极性下降。1-11月，新开工面积、建筑面积和竣工面积分别为205194万平方米、874814万平方米和63846万平方米，同比分别增长8.6%、8.7%和-4.5%。

据预测，未来房地产投资高增长的动力不足，这是由于土地投资增长的压力较大，以及新开工地区可能增长缓慢。在土地投资和新建设方面，外部融资渠道持续收紧，房地产开发资金主要依靠销售回报，房地产企业收购土地较为谨慎。作者认为明年新的房地产建设将会减弱。在土地投资仍然较低的情况下，新开工地区很难保持大幅增长。另外，在房地产企业销售预期较低的情况下，开工积极性不高。

预计明年竣工面积将从负增长增加到正增长。新开工区域和竣工区域之间的剪刀差已经持续了两年。自2018年下半年以来，新开工面积保持了10%左右的增长，而竣工面积保持了负增长，这是很难长期保持的。2016 -2017年有销售热潮，但2019年没有交货热潮，这主要是由于房地产企业延长了交货期限。考虑到交付周期，作者认为竣工面积将在2020年实现正增长。有利于拉动建材、家电、家居等行业对房地产下游产业链的需求。

融资监管没有放松

今年以来，央行多次强调“无房无投机”的定位，加强了房地产金融市场的宏观审慎管理，加强了对房地产整体融资状况的监控，全面运用各种工具对房地产融资进行反周期调整。房地产金融的反周期监管处于相对平衡的状态。目前，房地产开发企业资金到位总体稳定，融资监管没有放松。

房地产企业的融资渠道处于不断变化的状态，总体上相对稳定。融资数据显示，国内贷款收紧，同时利用外资、自筹资金和销售回报有所改善。1-11月，国内贷款23，013亿元，利用外资52，511亿元，自筹资金54，482亿元，存款及垫款24，395亿元，个人住房抵押贷款161亿元，同比分别增长5.5%，57.5%，3.7%，10.0%

在销售支付方面，11月份的房地产销售呈现出较大的成交量，为房企造血提供了支撑。房地产开发企业到位资金中“存预还”和“个人抵押贷款”的累计增速仍保持在10%以上，仍比较强劲。在外部融资方面，银行贷款累计增速连续三个月下降；11月，利用外资增加，有海外债务额度的房地产企业积极完成年度融资计划。展望2020年，笔者认为相对宽松的宏观流动性将有利于住房企业的外部融资，但力度有限。