全面收紧的房地产资金面 在2018年会出现转机吗？

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根据中国过去20年的数据，房地产和货币政策有着密切而积极的关系，如2009年的4万亿刺激计划、12年的RRR削减计划和15年的5次RRR削减计划，随后房价大幅上涨。2018年，中性紧缩货币政策和政策来自美国减税和加息的压力，这对房地产市场有利。

房地产金融政策:党和两会怎么说？

2017年是近年来房地产调控政策最密集的一年，也是房地产改革的一年。2016年底继续执行调控政策，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位。自2017年初以来，央行、银监会和证监会将金融风险特别是房地产金融风险的防控放在了更加突出的位置，并制定和提出了相关政策。在中国共产党第十九次全国代表大会期间，中央政府也强调住房的住宅属性。“坚持住用房，不投机，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人都能住、能住。”这表明了中央政府调控房地产的决心。

回顾2017年，央行坚持稳中求进、稳健稳健的货币政策。

在供给方面，坚决打击房地产中介、网络金融机构和小额贷款公司的违法行为；完善本外币一体化全面跨境融资的宏观审慎管理框架；加强房地产行业反洗钱工作。

在需求方面，个人住房商业贷款的最低首付比例是自我调节的；防止消费贷款非法流入房地产市场。

央行表示，作为金融风险的重要来源，房地产不应再被用作宏观调控工具。2017年，央行运用货币政策工具，从供给和需求两个方面有效防控房地产金融风险，实施和完善差别化住房信贷政策，严格限制投机性购房信贷流量，合理控制抵押贷款利率增长，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场稳定健康发展。

银监会从防范银行风险的角度出发，分类实施房地产金融监管。主要措施如下:一是分类实施房地产信贷监管，加强房地产抵押管理。二是严格禁止银行资金违规流入房地产行业，合理控制房地产融资业务增速。第三，严格控制房地产信托公司向房地产行业提供融资。第四，严格控制消费信贷流入房地产市场。2017年，银监会主要从信贷入手，严格控制银行不良贷款风险，限制重要的房地产信托融资手段，进一步限制房地产融资规模。

中国证监会对房地产风险的防范主要在于控制私募资产的管理，暂时不对房地产价格上涨过快的热点城市投资的普通住宅房地产项目进行备案；其次，大力支持和鼓励租赁住房的房地产投资信托基金。10月底，由保利地产(600048，股票市场)和中国联合基金推出的中国首只规模为50亿元的单个租赁住房房地产投资信托基金获得批准。房地产投资信托基金的发行将减缓房地产开发商的高杠杆率，有效分散金融体系的风险。

房地产去杠杆化:效果如何？

总的来说，杠杆的增长率是可控的。截至2017年第三季度，中国住宅部门的抵押贷款支出占人均可支配收入的60%，不到5年前的35%，三年内总额翻了一番，其中大部分是中长期贷款。与美国和日本相比，空以前的增长率也是如此，这表明居民的杠杆率增长很快。

2017年，央行、银监会和证监会出台了一系列相关政策来防范和控制房地产金融风险，对房地产市场产生了巨大影响。房地产去杠杆化不是简单的去杠杆化，而是“增速”，其效果是显著的。

从需求方面看，房地产信贷增长势头下降。截至2017年第三季度，个人住房贷款余额同比增长26.2%，总额约21.1万亿元，较2016年同期大幅下降8.7个百分点，增加6000亿元。

从供给方面来看，由于去库存化的影响，国内银行在房地产开发方面的贷款总体上呈上升趋势。截至2017年第三季度，国内房地产开发银行贷款同比增长15.7%，较第二季度下降2.9个百分点。

就结构而言，截至2017年第三季度，中国债务融资约占76%，商业银行贷款约达24.4万亿，占房地产资金总额的75%。自2017年6月以来，银行贷款中个人住房抵押贷款和房地产开发贷款同比增速呈现明显下降趋势。11月份，个人抵押贷款总额约为2.2万亿英镑，同比增长率下降1.6%。股权融资约占11.2%，其中国内股权投资36450亿元，海外股权投资105亿元。与美国的股权债权比例(39.8%: 56.1%)相比，中国的金融资产集中度较高，主要集中在商业银行，银行对风险分散的需求较大。其次，股权融资仍有很大发展，未来房地产投资信托基金的发展将推高股权融资比例，这也将有助于分散房地产的金融风险。

中央经济工作会议:房地产金融下一步的重点是什么？

回顾过去三年，2015年，政策重点是降低成本，降息和RRR降息持续了一年，启动了政府债券互换，刺激了基础设施投资；

2016年，该政策侧重于产能过剩，钢铁和煤炭等大宗商品价格大幅上涨，制造业投资受到限制；

2017年上半年，该政策侧重于去库存化，并刺激了房地产投资。三、四线房价大幅上涨，碧桂园、中梁等三、四线房企销售额大幅增长；

自2017年下半年以来，“去杠杆化”已被置于政策的核心，房地产去杠杆化效应已经显现；

2017年底，政策基调从“去杠杆化”转变为“控制杠杆化”。12月18日至20日，中央经济工作会议在北京召开。影响来年房地产开发的相关内容有:

(1)会议强调，2018年要打好三场硬仗，即防范和化解重大风险、准确脱贫和防治污染。

其中，要做好重大风险防范和化解工作，着力防范和控制金融风险，服务于深化供给结构改革的主线，促进金融与实体经济、金融与房地产、金融体系良性循环的形成，做好重点领域风险防范和处置工作。去杠杆化取得一定效果后，将杠杆保持在一定的适当水平是下一阶段房地产金融工作的重点。首先，控制杠杆并不意味着“放松”杠杆，但在现有杠杆水平上，增长率等指标将恢复正常。第二，控制杠杆的重要内涵是调整结构，优化房地产行业的债务融资结构，优化负债与权益的比例。

(2)会议提出了深化供给结构改革、激发各市场主体活力、实施农村振兴战略、实施区域协调发展战略、促进全面开放新格局形成、改善保障和改善民生、加快建立多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度、加快生态文明建设等八项重点任务。

住房制度的具体任务包括:1 .发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展；2.完善房地产长效机制，保持调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方权力，实行差别化调控。这表明，2018年调控政策将不再是一刀切，差异化调控政策将尽力满足第一套需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。

其次，2018年房地产租赁市场将获得发展机遇。随着住房金融宏观审慎政策的出台和实施，以及土地供应的改善和租售等房地产长期机制的构建，房地产投资的属性会逐渐弱化，更好地满足居民的居住需求

(3)2018年实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

根据中国过去20年的数据，房地产和货币政策有着密切而积极的关系，如2009年的4万亿刺激计划、12年的RRR削减计划和15年的5次RRR削减计划，随后房价大幅上涨。2018年，中性紧缩货币政策和政策来自美国减税和加息的压力，这对房地产市场有利。

综上所述，未来，面对美国海外加息减税、国内重点防控房地产金融风险和推进房地产长效机制，房地产市场将面临进一步的挑战和新的机遇:

一是房地产资金仍然紧张，个人贷款余额增速和增量大幅下降。在不利的政策和融资渠道减少的情况下，资金被严格控制流向房地产。预计未来一年个人贷款增速和增量将进一步下降，而房地产开发贷款在鼓励租赁和去库存政策下将有一定的弹性。

第二，房地产资本结构的调整将继续。在风险控制的基调下，债权股权比例将进一步优化。鼓励和支持房地产投资信托基金的政策将进一步提高股权比例，租赁将是下一个资本关注的行业。

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