夏丹：房地产市场将迎来更密集的城市层面调控

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4月份，房地产交易延续了过去两年的增速下滑趋势，但房价涨幅高于前一个月，这主要是由于二线城市和三线城市的房价快速上涨。预计5月份城市一级将出现密集的调控浪潮。4月份，房地产开发投资表现出较强的韧性，增速仅略有下降。然而，三个主要前瞻性指标的增长率正在放缓，后续发展投资的增长率可能会减弱。

首先，交易增长率持续下降，但房价上涨速度比前一个月更快

1-4月，商品房销售面积4.2192亿平方米，同比增长1.3%，增速比上年同期下降2.3个百分点；商品房销售36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。在持续控制下，近两年来房地产交易继续保持增长速度的下降趋势，但房价增速仍有所提高。4月份，70个大中城市新建商品房销售价格指数平均为0.57%，增速高于上月。这主要是由于二线城市和三线城市的房价上涨速度加快，分别上涨了0.14个百分点和0.18个百分点。一线城市房价的环比涨幅已经收窄。

五一前后，住房和城乡建设部对12个城市的领导人进行了采访，这些城市大多是二线省会城市和个别三线城市，如海口、三亚、Xi、太原、哈尔滨和贵阳，他们都在4月份的环比价格上涨排行榜上名列前十。坚持房地产调控，"目标不可动摇，力度不可放松"再次被强调，这表明中央政府决心实施"禁止住房投机"，遏制房价过度上涨。预计5月份城市层面将出现更为密集的监管浪潮，涉及“五个限制”、房贷利率调整、违规行为整改等诸多方面。

第二，前瞻性指标为“三慢”，投资增速可能放缓

2018年1-4月，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，1-3月增速下降0.1个百分点。在本月的全国投资数据中，房地产开发投资一枝独秀，增速仅比上个月略有下降，整体仍处于较高水平，在双轨制框架下表现出较强的韧性。但是，三大先行指标的增速正在放缓，后续发展投资的增速可能会放缓。

新建筑从加速恢复工作中顺利回归。1-4月，新开工住房面积5.1779亿平方米，增长7.3%，增速下降2.4个百分点。去年冬季供暖季节，京津冀、济南等地实施了“最严格的停工令”，从2017年11月中旬到2018年3月中旬，加上春节效应，年初新的建设形势低迷。受春节后复工和采暖期结束的影响，3月份新开工住房面积增速明显回升，进入4月份后，这种抢购效应恢复平静。

土地收购放缓，土地交易面积同比出现负增长。1-4月，房地产开发企业征地面积5412万平方米，同比下降2.1%，同比增长0.5%；土地交易价格2391亿元，增长13.6%，增速下降6.7个百分点。尽管房企需要补充土地储备，但在行业监管和金融监管的双重压力下，土地收购不可避免地会受到资金来源紧缩的制约。

资金来源继续紧缩，增长率达到两年来的新低。1-4月，房地产开发企业资本金达到48192亿元，同比增长2.1%，增速下降1个百分点。分项指标方面，国内贷款8637亿元，同比下降1.6%；利用外资17亿元，下降77.6%；自筹资金14894亿元，增长4.8%；存贷款14987亿元，增长8.3%；个人住房抵押贷款达到7148亿元，下降6.7%。两笔贷款的增速值得注意:开发企业银行贷款增速两年多来首次出现负增长，个人住房抵押贷款自去年第四季度以来在利率上调和严格控制额度的情况下持续负增长，反映了去年以来企业部门和居民部门去杠杆化的要求。

(作者是交通银行金融研究中心高级研究员(601328，诊断)(港股03328))