江瀚：兰州、合肥楼市调控松绑 房地产市场要变天?

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1月5日，来自中国房地产市场的两大消息。据说兰州和合肥都开始放松房地产调控。真的是这样吗？2018年中国房地产市场应该是什么样子？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

市场管理

1月5日，来自中国房地产市场的两大消息。据说兰州和合肥都开始放松房地产调控。真的是这样吗？2018年中国房地产市场应该是什么样子？

自2016年9月30日以来，中国的房地产进入了快速冻结状态。在一系列新的房地产政策的影响下，各地房地产市场的脱缰之马终于平息了。经过2017年整整一年的持续加码，房地产市场终于平静下来，各地似乎也逐渐熟悉了这种全新的慢节奏房地产开发模式。房地产市场的新时代似乎已经到来。

然而，最近这一判断似乎有问题，即在全国房地产调控过重的背景下，两个省会城市调控松散。1月5日下午6时，兰州市住房保障和房屋管理局发布《关于加强房地产市场监管的通知》，调整现行房地产市场调控政策，采取“部分取消限购+部分增加限购”的措施。与此同时，1月3日，合肥市国土资源局回应了公众对开发商圈地行为的投诉，称房企定价是一种市场行为，政府无权决定企业自住的定价，这也被解读为合肥暂时放宽了房地产价格限制。房地产圈里的许多人惊呼房地产市场已经解冻。房地产市场会发生变化吗？

我们今天在这里谈论房地产，这是一个大家一直密切关注的话题。

1.兰州和合肥发生了什么？

作为两个省会城市，这两个城市虽然不是一线核心城市，但它们的政策意义也很大。如果一切都按照媒体的解释，这件事的象征意义是深远的。

首先，让我们来看看兰州。通知显示，兰州市将取消西固区、九洲开发区和高平边远地区的限购政策，同时规定城关区、七里河区和安宁区(含高新区和经济区，不含高新区渝中园区)的住房将继续实行限购政策，非兰州家庭最多可购买一套，兰州家庭最多可购买两套，但不提供社保证明和纳税证明。城关区、七里河区、安宁区、西固区(含高新区、经济区、九州开发区，不含高新区渝中园区)的房屋将限制出售。自本通知下发之日起，上述区域内个人购买的房屋(包括新建商品房和现有房屋，以合同网上签约时间为准)自取得《不动产登记证》之日起三年后方可上市交易。

这份通知的重点是，对于兰州这个核心城市来说，限购并没有放松，但是一些郊区的房地产交易已经有了一定的舒缓过程。说兰州放弃限购是夸大其词。

让我们看看合肥，它更有趣。这一事件的起因是公民的投诉。总的想法是万科和万达项目的土地成本只有3000多万，现在他们卖19000平方米。为什么他们以如此低廉的价格获得土地，现在还能以如此高的价格出售，而一些开发商获得土地的成本已经达到1万英镑？为什么价格会限制销售？这显然不公平。国土资源局回复:自2016年11月起，合肥市对市辖区及长丰县、肥西县、肥东县范围内的住宅用地(含商住用地)实行“限定房价、限定地价”的土地拍卖方式，要求竞买人在2016年10月31日前办理不高于本地区同质量同类型项目最高明码标价的房屋销售明码标价。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督实施。但是，2016年11月前出售的居住用地(包括商业和居住用地)没有此规定。

看到这一点后，我相信每个人都明白，这根本不是取消价格限制，而是对以前政策的明确解释。合肥的做法纯粹是对政策的解释。

从兰州和合肥两个城市的行动中，我们可以发现，国家规定的房子是一条红线，不会到处被侵犯。然而，从某种意义上说，兰州和合肥的行动是2018年的房地产调控。可能会有更多的变化。一方面，这种社会解释可以被视为当前市场的一种焦虑。事实上，有些地方仍然存在炒房的压力，这使行业和监管当局有一定的焦虑感。另一方面，让房子住在回头客是房地产市场毋庸置疑的大方向，因此对一切都过度解读是没有意义的。

第二，2018年房地产市场应该是什么样子？

但在解释了整个政策之后，2018年中国房地产市场应该是什么样子？这可能是每个人最关心的问题。对于房地产市场，我们一直有一个解释，即房地产市场着眼于短期的金融和长期的人口。归根结底，房地产仍然是人类生活的资产。住宅是房地产的核心属性，最关键的是人口。如果一个朋友想问2018年房地产会发生什么？没有人能给出一个预先准备好的答案，因为不同城市之间的房地产差异巨大。即使在同一个城市，不同地块之间的差异也是极其巨大的，所以我们需要有一些大的判断标准。

首先，看看政策。房地产定义的基调是反复进入国家政策，甚至写入十九大报告的核心思想。从政策角度来看，想通过短期房地产投机获得高额利润的人基本上可以洗洗睡睡。无论如何，房地产的投机时代已经过去了，我希望每个人都能理解。

其次，看看这个城市。前一段时间，吴伯凡和董亮的两位教师曾提出一个理论，即买房是对一个城市股票的投资，任何人买房都是对一个城市股票的投资。普通人买房(603883)的目的是通过他们看不见的手投资城市。一个城市的价值在于它在未来产生现金流和利润的能力。因此，如果这个城市有更强的能力在未来产生现金流，这个城市就会有更好的未来，你买的房子最终会成为你资产的重要组成部分。

第三，看看人口。产生城市价值的不是土地，而是土地，从某种意义上说，是公司为了实现自身发展而发行的股票，所以股票是有价值的，因为它代表了公司的未来，而土地的价格甚至是城市中最后的房地产代表了整个城市的未来。这座城市的未来究竟取决于什么？马克思很久以前就告诉我们，这个世界上唯一能创造价值的东西就是人，也就是劳动，也就是人才。因此，没有一个城市能够持续提供高质量的人才和劳动力，或者吸引高质量的人才和劳动力。只有这样，它才能持续发展。

因此，从这三个维度来看，我们可以非常清楚一个事实，那就是短期的房地产投机应该走出去，转左放弃。2018年，房地产市场将是一个总体稳定的市场，房地产投机仍将是国家抑制的主要对象。那我们该怎么办？如果你想自己买房子，你完全可以买。如何购买取决于你对这个城市的判断。房地产的长期投资就是对这个城市的投资。就每个人自身的能力而言，如果这座城市能够不断吸引人才或培养人才，那么这座城市就是一座值得投资的城市。我们的未来源于这座城市的发展。请注意这一点。

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