张平：房地产板块集体爆发乃是最后的狂欢？

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除了泰和集团近9个交易日82%的涨幅外，华夏幸福、绿地控股、荣盛发展、万科A、阳光城、保利地产等地产股也表现良好。自那以后，整个a股房地产行业在过去7个交易日增长了10%。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

新年伊始，当a股再次站在3400点时，我们发现最近地产股的表现非常抢眼。

除了最近9个交易日上涨82%的泰和集团(000732，诊断股)、华夏幸福(600340，诊断股)、绿地控股(600606，诊断股)、荣盛发展(002146，诊断股)、万科A (00002，诊断股)、阳光城(0002)。自那以后，整个a股房地产行业在过去7个交易日增长了10%。

除了a股市场之外，内地股市在香港市场也表现惊人。仅在2017年，在香港股市，国内地产股上涨三至四倍的情况并不少见。

然而，到年底，内地地产股经历了短暂的调整，许多股票下跌了15%以上。2018年，内地地产股再次回暖，碧桂园再次创下历史新高。

a股和港股投资者热情高涨主要有两个原因:一方面，大型房地产企业去年创造了新的销售记录，推高了股价。

碧桂园超过5500亿元，居行业首位；万科和恒大也突破5000亿元，排名第二和第三；融创成为最大的黑马，超过许多强敌，达到3600亿元，排名第四。

经过梳理，我们发现前三名的房地产上市企业突破5000亿元，前六名的门槛提高到3000亿元，前十名的门槛达到1500亿元。这是2017年大型房地产企业的成绩单。

事实上，2017年，碧桂园第一次登上了顶峰。2016年9月之前，万科是绝对的领先者，但不久之后就被恒大超越。应该说，经过去年的万宝之争，万科能够在2017年击败恒大，稳坐上市第二名，确实值得称道。另一方面，新一轮楼市调整的帷幕已经拉开。这一次，不是收紧，也不是大幅放开，而是分类监管、城市专项政策，甚至是一个城市的多项政策。

对此，业内人士最乐观的解释是，调控政策没有进一步加码，房地产行业已经度过了最紧张的时期，其他城市有望效仿。

随着a股市场房地产和香港市场房地产的发展，出现了一个集体暴涨的趋势。许多投资者对此表示担忧。房地产行业的集体飙升会持续吗？还是银行家逃跑前的最后一次盛宴？在这方面，我们认为我们应该谨慎。

首先，房地产行业的表现有了很大提高，但这是不可持续的。2017年1月至9月，国内房地产企业销售火爆，原因有二:

首先，消费资金变相流入房地产行业。2017年上半年，新增消费贷款突然增加，主要是因为消费贷款、装修贷款等消费贷款进入房地产市场，提升了房地产上市企业的业绩。

第二，货币政策的持续放松效应。2016年6月，央行的货币政策很宽松，这花了大约半年时间才蔓延到房地产行业。正是由于持续宽松的货币政策，房地产企业的业绩得以提升。未来，国内货币政策将继续收紧，房企的好日子将难以维持。

此外，兰州和南京放松房地产政策背后也有一些原因，不会有更多的城市效仿。首先，兰州取消了西固区、九州开发区和高平边远地区的限购政策。

然而，市中心的城关区、七里河区和安宁区的限购政策并没有放松。实际上，兰州只是想圈地，而不是想取消对中心城市的限购，这也体现了“一城多策”的调控政策。

此外，南京为了留住技术人才，取消了限购政策。根据南京市的规定，40岁以下的本科及研究生以上学历的人才，在办理毕业证书和高级工及以上职业资格证书的技术(技能)人才的落户手续后，可以申请相应的住房政策。

目前，为了留住高学历人才，一些城市采取了开放措施。南京取消了对高学历人才的限购政策，这并不是第一次。

最后，对卓越表现下高杠杆率的担忧难以掩饰。去年，当房地产上市企业扩张业务、追求业绩时，负债率也随之上升，从当前国家提倡的“降低杠杆”的角度来看，这不是一件好事。

数据显示，2017年上半年，117家a股上市房地产企业的平均净负债率达到207.44%，原因是业务大幅扩张(主要是收购中小房地产企业，争当土地大王)。

有6家住房企业负债率超过300%；有9家住房企业的净负债率在200%至300%之间；在100%和200%之间有26个净债务比率。

这意味着上市房地产企业去年的突出表现离不开债务管理的情况。房地产企业的好日子里还有更多的隐患。一旦房地产企业建造的房屋滞销，海外融资受到限制，如果债务偿还周期再次到来，房地产企业不仅会在资金链上出现问题，还可能掌控自己的生存。

2018年，房地产企业将被迫开始降低杠杆率，今年它们的业绩势必大幅下滑。

mainland China上市的房地产企业在a股和港股上都取得了惊人的业绩。这是最后一顿晚餐吗？还是回报的价值？

我们更喜欢前者。从目前的情况来看，之前的货币宽松时代不会再次到来。与此同时，一些地区放松房地产调控政策只是一种假象，只是对以往房地产政策的微调。未来，房地产将全面降低杠杆率。因此，如果上市房地产企业的业绩要在2017年取得突破，难度系统将相当大。

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