张平：三大泡沫两见顶 2018年房地产走向何方？

本篇文章1710字，读完约4分钟

住房企业融资难度加大，住房贷款利率上升，房地产租赁市场发展，都预示着中国房地产泡沫即将破裂，但我国政府部门希望尽最大努力稳定泡沫，避免系统性危机，实现软着陆，避免重大金融危机。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

最近，随着美国股市的震荡和日本债券的破裂，人们肯定会想到中国的房地产泡沫是否会步其后尘。

随着美国股市的高度波动和全球利率的上升，投资者已经认识到世界上三个最大、最严重的资产泡沫:美国股市、日本债券和中国房地产。前两个信号已经出现，并开始大幅波动和下跌。然而，中国的房地产市场似乎已经开始出现拐点。

事实上，美股的下跌主要是由于连续九年上涨，远远超过了上市公司的估值，股指调整是不可避免的。

然而，日本债券的下跌主要是由于国际债券利率的上升，从而推动了日本债券利率的上升。然而，日本人主要持有日本债券，因此日本不太可能大规模出售债券。虽然中国的房地产相对稳定，但现在实际上处于危机之中。

当然，很多人不同意这一点，因为目前一些热门城市的房地产仍然非常受欢迎，尤其是在四线城市，那里有很多开发商正在布局和四线城市。因此，说中国房地产出现拐点还为时过早。

事实上，自今年年初以来，中国的房地产业一直处于冰与火的局面。

一方面，北京、上海、深圳等一线城市的房价已经调整，成交量大幅萎缩。与此同时，这些一线城市周围的三个四线城市的房价也减半。

另一方面，武汉和成都等二线城市的房价开始停止下跌并趋于稳定，而四线城市一些受欢迎的房价开始迅速飙升。

事实上，南京、成都等二线城市房价的上涨主要是由于这些城市采取了吸引外来人才的新措施，不仅为外来人才购房提供了优惠条件，而且一些二线城市引进人才、补贴购房，使得二线城市出现反弹。

在四线城市，房价上涨的原因是一线城市受到房地产调控，大量热钱流向四线城市。同时，一些地方正在进行危房改造，大量居民通过货币化安置。

再加上春节后返乡潮的推动，如此热的城市房价很难持续太久。

现在的问题是，继美国股票和日本债券之后，中国房地产会不会出现另一个即将破裂的资产泡沫？

在这方面，我们认为这种情况正在逐渐到来，中国房地产泡沫破灭只是时间问题。

首先，今年房企将面临前所未有的困难。不仅房企贷款给银行需要“四全”，而且房企融资渠道变窄，融资成本大幅上升。

更糟糕的是，大多数房地产企业在2015年至2016年扩张时借入了大量资金，从今年年初至2020年，这些资金将陆续归还。然而，一旦业绩下滑，房地产企业要么选择关闭，要么只能接受房地产销售折扣。

此外，居民部门也在减少杠杆。该行不仅要求首付不得低于30%，还禁止首付贷款和消费贷款等资金流入房地产市场。

值得一提的是，自今年年初以来，当地银行已连续四次上调抵押贷款利率，从去年同期的15%上调至目前基准利率的10%至20%。从历史上看，如果抵押贷款利率持续提高到一定程度，房地产泡沫就会破灭。

最后，房地产租赁市场的发展给了更多的人多种选择。

过去，中国房地产市场只重视商品房建设，而很少关注租赁市场和共有产权房的建设，导致房地产市场过热，其他渠道混乱。

随着中央政府提出“同时出租和出售”，一些地区也引入了“同时出租和出售”的概念。今后，中国居民不再需要买房来解决自己的居住问题，而是可以通过各种其他方式来解决自己的居住问题。

到那时，将会有大量的人只需要买房子，房地产的供需不平衡将会得到扭转。

最近，随着美国股市的震荡和日本债券的破裂，人们肯定会想到中国的房地产泡沫是否会步其后尘。

然而，我们认为，住房企业融资难度加大，住房贷款利率上升，房地产租赁市场发展，都预示着中国房地产泡沫即将破裂，但我国政府部门希望尽最大努力稳定泡沫，避免系统性危机，实现软着陆，避免重大金融危机。

本文转载自《平朔财经》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！