欧阳捷：中国开放金融市场 楼市投资者会撤退吗？

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在国内货币紧缩、楼市限价、股市低迷、资本开放的背景下，房地产很难出现意想不到的惊喜，未来几年也不会出现黑天鹅。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

简介:投资者永远不会退缩，但可能有必要改变市场。

两天前，在《国家商报》上有一篇文章说:一位来自香港的顾客来上海用彩票买房子。

上海翠湖天地是高档住宅，起价12.8万元/平方米，据说最高价是22万元/平方米。

▲翠湖天地房价与新天地区域房价走势

最初，上海房地产开奖不再是新闻。

然而，在本项目公布的385个客户群中，有125个内地客户群、46个非内地客户群和214个企业客户群。

消息详情:“梁Xwei和钟Xliang来自陈思成和香港，去上海买一套摇号房！他们动摇了吗？》

在这些买家中，企业客户占55%。

上海是一个住房短缺的城市，为什么会允许企业在上海买房？

房子是给人的，不是给公司的。

有限的住房不应该提供给公司。

如果我们不能保证住房供应，我们就不应该允许公司购买住房[详见2016年3月27日的《欧阳杰:上海楼市调控，逢低吸纳的机会》]。！，点击链接直接阅读]

很明显，这已成为“无房炒卖”限购政策的“后门漏洞”，为包括香港居民在内的投资者打开了一扇变相投资的方便之门。

01

监管赶走了投资者吗？

2013年前后，重庆的住房供应量非常大，导致房价在2013年至2017年间徘徊在6900元/平方米左右，这是投资者没有注意到的地方。

然而，2017年初，该市的房价开始飙升。

重庆住宅面积连续五年位居中国前四，仅去年一年就达到2518万平方米。

营业额这么大，你从哪里得到这么多顾客？

一些当地的县乡客户来到重庆，一些四川客户来到重庆，甚至一些北京、上海、深圳和温州的客户来到重庆。

为什么外国客户不远万里来到重庆？

显然，这不是为了自住，只是因为重庆不仅限于购房，而且房价还在上涨。

不断上涨的房价会导致购房者恐慌涌入市场。

当然，不仅仅是重庆、青海和西藏的客户去成都买房，但显然这不是城市化的结果。

房地产投资是这些投资者远道而来的唯一目的。

显然，投资者从未离开房地产市场。

他们最终投了对票，因为重庆和成都对房价上涨的回归感到满意。

众所周知，如今，当投资渠道极度匮乏、金融产品随时崩溃时，只有房地产是一种可见、有形、易手、可靠且不会亏本的投资产品。

投资成了全民的焦虑。

害怕在起跑线上失败的不仅是孩子，还有父母。

腾讯的一位中层人士告诉我，当我没有孩子的时候，一年赚50万元就足够了。我有两个孩子的时候，100万元太紧了。光是学前教育就要花费几十万元。我真的不能没有钱。

女人害怕嫁错男人——她们只能先投资自己。虽然传统上，娶媳妇意味着男人买房子，但现在，越来越多的女孩买房子。即使他们没有结婚，他们也会在父母的帮助下买房子，买房子意味着为自己买保险。

男人害怕没有资本——女孩的眼睛越来越高。年轻人能证明自己什么？中年危机比青年时期更严重，整个家庭的负担都绑在了一起。

焦虑——家庭被财富抛弃，焦虑——职业被时代淘汰，焦虑——资产贬值和缩水。

消除焦虑的唯一方法是投资。

似乎唯一的投资方式仍然是房地产。

焦虑之后是恐慌。

恐慌的结果是持续买房，这导致了房价的共振式上涨。

02

全球房价同步似乎是个问题？

美国休斯顿、西雅图和旧金山的房价飙升，而加拿大温哥华和多伦多的房价也迅速上涨。

在美国买房时，卖家报价，买家出价。

我在旧金山有一个朋友，他去年年初花了83万美元买了一栋公寓式别墅。今年3月，同一类型的隔壁房子的报价为85万美元，最终成交价为104万美元。

多伦多的住房缺口高达90，000套，平均住房价格从2017年2月的每套403，500加元上升到一年后的每套479，200加元，上升了18.76%。

我们认为，这不是由于自住住房短缺，而是更有可能是由于投资者涌入造成的房价上涨和恐慌性购房造成的住房短缺。

然而，这并不全是中国人的猜测。据说只有大约15%的中国人买房子。

不要认为外国人不喜欢买房子，因为他们没有钱。

只要房价上涨，就会有越来越多的人买房，因为房地产也是一种投资产品，这是一种全球性的共振行为。

国际货币基金组织最新一期《全球金融稳定报告》指出:“自全球金融危机以来，房价上涨一直是许多国家经济复苏的一个特征。发达和新兴市场经济体的40个国家和44个主要城市的房价同步性总体上有所改善。

报告称，“近几十年来，世界各地的房价一直在朝同一个方向同时变化，其中金融市场一体化的深化发挥了重要作用。”因此，一个国家的房地产市场对另一个国家的房地产市场趋势更加敏感。如果世界上某个地区受到经济影响，就更有可能影响到其他地区的房地产市场。”。

为什么房价变得更加同步？

报告还称:“为了刺激经济增长，全球央行长期以来一直维持极低的利率，这造成了借贷成本下降的连锁反应。经济增长促进了住房需求，进一步推高了房价。当然，投资者对更高回报的追求和富人对安全投资的追求也是房价上涨的驱动因素。

房价的表现越来越像股票和债券等金融资产。在对全球资本流动更加开放的国家，房地产市场和股票市场的价格往往与全球市场更加同步。

这实质上是通货膨胀的另一种表现。全球量化宽松和低利率导致了结构性通胀——资产泡沫。

欧美一些热点城市的房地产市场不仅存在泡沫，股市也存在较大的泡沫。

道琼斯指数从2009年的6800点以下上升到今天的24000点。

英国富时100指数同步上升。

德国dax30也同步上升。

法国cac40仍在同步上升。

甚至今天的日经225指数也走出低谷，与欧美市场同步。

中国的房地产市场泡沫，由一、二线城市和四线城市的相当大一部分的去库存化驱动，导致房价反过来上涨。自2016年10月以来，如果没有这项规定，房价之树将真的长到天上去。

房价上涨引发了集体恐慌，嗅觉敏锐的投资者首先进入市场，导致了市场上需求旺盛的恐慌，导致了市场供求关系的逆转。大多数一线和二线城市的库存去库存期不到6个月，许多四线城市的库存去库存期也不到6个月。

不断上涨的房价和供不应求的住房已成为互动的“两条腿的烂泥”，它交替推动着全球房地产市场泡沫的同步化。

其中，投资者总是起着主导作用，投资正流向世界各地。

03

中国房价会脱离全球同步吗？

从2015年开始的去库存化导致了一线和二线城市的房价飙升。

2016年住房改革货币化导致四线城市房价大幅上涨。

2017年，在行政干预的楼市调控下，房价有所抑制，但仍在上涨。

不仅三个四线城市，而且一线和二线城市都在继续上升。

在38个一线和二线城市中，只有上海的房价实际上有所下降。

上海房价下跌是由于政府严格控制预售证书价格和销售记录价格，几乎是唯一一个符合住房和城乡建设部“从2016年10月起，房价不会逐月上涨”要求的城市。

2018年怎么样？

三个四线城市，也将带来一波投资机会，因为三个四线城市和县镇的大部分价格都是不受控制的。

一线和二线城市的房价如何？很难不起来。

过去，我们说过房价不能总是控制在2016年10月的基准水平(详情请参见微信文章“欧阳杰:监管进入纠结期，为何打破？”，点击链接直接阅读。

也许在2017年。

2018年怎么样？2019年怎么样？2020年怎么样？

在构成房价的因素中，土地价格没有下降。由于产能减少和环境保护，钢筋混凝土等原材料价格上涨，劳动力成本上升，融资成本上升，税费实际上变相上涨。房价怎么能不涨呢？

因此，房价会逐渐放松[参见微信文章欧阳杰:房价会不会因为利率普遍上调、库存急剧减少而停滞不前？，点击链接直接阅读]

什么是“渐进放松”？

以上海为例。2016年，房价收入比为28.3，2017年，房价环比下降。

假设允许房价在2018年增长1%，2019年增长2%，2022年增长5%，仍低于人均收入8%的年均增长率，房价收入比将降至19.6。

只要价格涨幅控制在人均收入水平范围内，价格泡沫就不会继续扩大。如果价格涨幅控制在cpi以下，价格泡沫将会收缩得更快。

中国需要做的是:如果房价泡沫不能继续扩大，最好收敛。

可以预测，一线城市的限价订单将持续五年。

然而，我们会脱离全球房价上涨的同步效应吗？

这取决于市政府的态度。就单个城市而言，存在短期分离的可能性，比如上海。

然而，大多数城市政府仍然对土地财政有着顽强的冲动，而抑制房价也抑制了土地财政。当城市政府希望借助亚运会、上海峰会和冬奥会等重大国际赛事来促进城市基础设施改善和经济发展时，只有土地融资才能真正帮助城市实现其发展目标。

市政府不会心甘情愿地放弃对土地的财政依赖。潘多拉的盒子打开后，地价、房价、投资、投机、两极分化和房产税都随之而来。

04

你能给投资者一个泄洪通道吗？

我们过去说过:“钱多了就不值钱了，和钱相对应的东西都变得值钱了，尤其是房地产”[详见2016年6月26日微信《欧阳杰:2016年下半年销售增长肯定会收窄》，点击链接直接阅读]。

一方面，在世界主要经济体量化宽松的货币政策环境下，它比发达城市的资产更安全，对全球投资者具有致命的吸引力，包括美国的波士顿、纽约、旧金山和洛杉矶、加拿大的温哥华和多伦多、英国的伦敦、中国的香港、北京和上海等。

另一方面，房地产公共政策的调整促进了对房价反方向上涨的预期，吸引了投资者，并引发了急需改善的买家提前入市，导致供需失衡。

一些房价上涨过快的城市出台了一些抑制措施，包括温哥华、香港、上海等地提高契税、提高交易门槛、限制外商投资(限购)、限制房价销售等。

然而，投资永远不会因为政策约束而消失。相反，投资者总是会寻找政策的后门漏洞，善用政策的反作用力，任何政策都会有后门漏洞和反作用力。

或许，允许企业在上海购房为“市场属于市场，担保属于担保”预留了一个“后门漏洞”？

以公司名义买房的成本比个人高得多。一方面，它不能贷款，需要全额支付；另一方面，税收较高，无论是买卖契税、转让交易税还是持有财产税，都很考验经济实力。

然而，对于喜欢投资的大款来说，这根本算不了什么。更重要的是，中国人买房并不罕见。

与其给投资者留下这样一个“后门漏洞”，不如慷慨地开放高端市场。

让富人买更多的房子，地价越高越好。把更多的土地财政用于城市建设和民生工程，同时把钱留在国内，吸引海外资金，这实际上是一石三鸟的好事。

高端住宅是奢侈品，数量少、价格高、需求少，对市场影响小，不会影响普通住宅的房价预期。最近，香港豪宅创下了1033万元/平方米的新纪录，这不会引起太多疑问。

一是调整房价统计口径，分别统计高端住宅价格、保障房价格和普通商品住房价格。政府只需要控制和保障房价，引导普通商品住房价格，放开高端商品住房价格。

对于经济适用房，应实行土地分配制度，房价由政府决定，建立准入和退出机制，帮助贫困群体实现“住有所居”。

对于普通商品房，可以实施“限制房价和竞地价”的策略，通过合同规范来抑制房价的上涨，从而达到抑制房价过度上涨的控制目标。

给投资者必要的投资渠道，房地产投机者可以去高端商品房市场，而政府只需要土地财政和税收，从而真正实现“担保属于担保，市场属于市场”。

放开对购买普通和高档商品房的限制，使商品房可以投资和出租，丰富和完善租赁住房市场。

如果政府担心普通商品住宅价格因投资过快上涨，只需修改法律授权制度，在现有税收下赋予市政府税率调整权。

比如，允许市政府调整所得税和契税的累进税率，房价涨得越多，税率越高，这样可以起到抑制房价过度上涨的作用。

当然，税率调整也是一把双刃剑。过度调整还会让投资者用脚投票，转向低税率和高利润的城市——甚至是国际城市。

05

你会很快放弃资本项目，出海吗？

一些媒体朋友问我:中国进一步开放金融业会对房地产业产生什么影响？

我的理解是，央行行长易纲在博鳌论坛上的发言更具操作性。总而言之，它传达了四个核心观点:

1)易纲指出:“中国目前实行稳健的货币政策，主要经济体央行的资产负债表正在收缩。我们早就预料到这一变化，因此我们已做好充分准备。”

事实上，央行已经收缩了它的声明。目前，流动性吃紧的政策目标非常明确。通过mlf、slt等工具，流动性被频繁地收回和释放，从而达到中性和稳定的货币政策目标。

允许符合条件的外国投资者在中国经营保险代理业务，放开外资保险经纪公司的业务范围，将有助于弥补保险业务特别是养老保险的不足，也将吸收相当多的社会资金。

社会资本越来越紧，流向房地产的资金也越来越紧，因此投资者被迫换个地方。高杠杆率和低周转率的住房企业必须特别小心。

2)易纲先生指出，“中美之间的差距在一个合理的范围内”。

中美之间的差距在未来会保持在这个合适的范围内吗？如果是这样的话，美国将提高利率，而中国也会效仿，否则它可能会不舒服。

正如我们去年年底提出的“钱少而贵”，未来会更加明显【2016-12-18微信“欧阳杰:明年楼市不会有黑天鹅”，点击链接直接阅读】。

对于房地产来说，趋同是不可避免的:

顾客的钱更少，也更贵，他们的需求受到抑制；

住房企业资金少，价格高，投资必然下降；

政府资金稀缺且昂贵，基础设施建设自然会放缓。

此外，易纲认为:“中国目前还存在一些双轨利率制度”，今后“最好的策略是逐步统一这两个轨道的利率”。

这意味着基准利率迟早会上调，时间可能不会太长。

3)易纲先生指出:“中国金融稳定的首要任务是保持债务水平稳定，优化债务结构，平衡政府债务、企业债务和个人债务。”

债务的结构性调整和优化意味着，如果有债务下降的部门，就会有债务增加的部门。政府部门和企业部门的负债率很高，只有驻地部门的负债率是空.

因此，住宅部门的杠杆率可能会增加，换句话说，住宅贷款会增加，但增长率需要平衡和放缓。

这也意味着对房地产的需求将会减少，增长将会放缓。

4)易纲先生明确表示:“我们在进一步推进金融业对外开放的时候，会考虑资本流动的问题，希望资本流动稳定，有利于全球资源的配置。

从外国投资者的角度来看，随着中国股票和债券被纳入摩根士丹利资本国际(msci)和彭博指数(Bloomberg Index)，外国机构投资者需要配置这些资产，因此他们需要投资中国股市和债市。

与此同时，中国投资者也需要在全球范围内配置资产。

目前，中国投资者的全球资产配置比例较低。随着中国对外开放的进一步扩大，中国人民和机构可以在更大程度上在全球范围内配置资产。"

这意味着:一方面，境外机构投资者进入中国资本市场，特别是股票市场，将改变目前大量散户投资a股的格局，有利于促进价值投资理念的落实；但与此同时，它将使股市相对稳定，吸引更多的资金转向股市，提振股市，减少房地产需求，抑制房价泡沫。

另一方面，投资海外房地产可以回归正常轨道。中国人和机构可以在全球范围内配置资产，这也将转移国内住房需求，降低房价上涨的预期，削弱国内房地产的投资价值和保值功能。

所有政策方向都集中在房地产上，但央行行长的声明再次证实了这一点。房地产市场量价上涨的格局基本消失。一些城市的价格上涨并不代表周期性投资机会。现在投资者需要时刻准备好。

在国内货币紧缩、楼市限价、股市低迷、资本开放的背景下，房地产很难出现意想不到的惊喜，未来几年也不会出现黑天鹅。

然而，投资者永远不会退缩，但可能有必要改变市场。

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