哪里的楼市“最危险”？最新排行榜来了！

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这意味着房价租金比超过600的厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州和广州都是房价泡沫较大的地区。

昨天(5月14日)，中国社会科学院发布了最新的房地产蓝皮书《2018年中国房地产发展报告》，其中披露了许多城市房价和租金的惊人数据。

根据报告数据，房价与收入的比率更令人震惊。

制图:金融展望；数据来源:《2018年中国房地产发展报告》

首先，解释房价与租金的比率是多少。它是指每平方米的“房价”与每平方米的“月租金”之间的比率，这大致反映了通过租房获得的投资回报。

以排名第一的厦门为例。房价与租金的比率是1100，这意味着厦门每平方米的平均房价是每月每平方米租金的1100倍。如果你想收回一平方米的成本，你需要租一平方米1100个月，也就是91.7年后才能通过租金收回。

按照欧美发达国家的标准，如果房价租金比超过300，意味着该地区房价的投资潜力很小，房价被高估，意味着房价泡沫严重，存在回调的风险。

如果以300为标准，上图所列的26个城市将无一幸免。

考虑到中国是一个发展中国家，它不可能完全照搬已经完成城市化进程的欧美发达国家的标准。就我个人而言，我认为中国的这个标准应该提高一倍，即以房价租金比600作为标准线，这更符合中国的国情。

这意味着房价租金比超过600的厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州和广州都是房价泡沫较大的地区。

尽管榜单上的26个城市都是这一数字所青睐的三类城市:中心城市、核心城市的卫星城市和具有内生经济增长点的城市。然而，在短期内，面对政府调控房价的强烈意愿和新一轮楼市加码的背景(海南、Xi、贵阳、珠海、东莞、佛山、丹东、成都等)。)，房价泡沫大的城市上升势头不足，甚至有回调的风险。盲目进入这些地区可能会成为韭菜，特别是在厦门、廊坊、惠州、合肥和石家庄。

厦门的房价一直很高，现在仅次于北方和深圳。对厦门的评价是:一线房价、二线城市和三线收入。

厦门因其美丽的海景资源和包容性，成为福州乃至全国人民购房的理想之地。

根据金融杂志不久前编制的“家庭杠杆率”数据，福建是全省杠杆率最高的省份。截至3月底，福建省居民储蓄和贷款分别为1.813万亿元和1.925万亿元，福建省“居民杠杆率”(或“房地产市场杠杆率”)超过100%。

厦门的数据更加极端。截至2018年2月，厦门居民存款2425亿元，居民贷款4319亿元，杠杆率达到178%。厦门已经成为当之无愧的“泡沫之王”。

靠近厦门的廊坊、惠州、合肥和石家庄也是泡沫高地。

在去年年底的一次活动中，这个数字获得了一批有关卫星城市外国买家比例的数据。

从上表可以看出，外国游客在这些卫星城市房地产市场中所占的比例相对较大，尤其是廊坊、中山和惠州。廊坊北部通州附近的三个县和大兴附近的固安都是房地产投机者热衷的地方，中山的翠亨新区和惠州的大亚湾也是如此。

目前，廊坊的房价已经在两大调控政策的强大压力下被调整回before/きだよ 0。

至于惠州和中山，从长远来看，在即将到来的粤港澳大湾区规划下，这两个城市的房价肯定会与其经济实力保持一致。然而，从外国买家的比例，我们可以看到，泡沫确实是相对较大的。如果在后期引入强有力的监管政策，向下调整的风险仍将存在。

然后看看合肥和石家庄。

合肥是一个经济实力不强的省会城市，在过去的两年里，随着房价的不断上涨，它已经在世界各地拂去了一种存在感。2016年，合肥房价涨幅居世界首位。

石家庄也是一个奇怪的地方。许多人，包括石家庄本地人，都很困惑。就经济实力而言，石家庄只是一个弱省会，但其房价高于长沙、郑州、成都和武汉，这表明其泡沫巨大。

在京津冀一体化概念的炒作下，石家庄的房地产市场遭到了房地产投机者的猛烈抨击。数据显示，石家庄楼市投资占比高达27%，在中国排名第五。

至于南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州、广州等城市，泡沫也不大，但相比之下，房价不太可能回调，并趋于稳定或缓慢上涨。

与前五个城市相比，虽然后五个中心城市的房价也人为偏高，但人口增长和经济增长带来的购房需求不断增加，购房需求稳定，是这些城市的最佳安全缓冲。

厦门、廊坊、惠州等城市不同。厦门的常住人口只有401万，还不到深圳的1/5。它的面积只比深圳小，更不用说经济了，但它的房价几乎和深圳一样。

尽管有着良好的形象和美丽的海景资源，“泡沫之王”厦门却如坐针毡，因为中国第四高房价和第一家庭的高杠杆率。

对于廊坊、惠州和中山来说，这些基本上得到外国投资者支持的房价前景非常看好，但最大的隐患是住房需求不稳定。

廊坊的房价几乎已经回调，而且仍在调整中。粤港澳大湾区规划落地前后的中山和惠州，可能会伴随着超强的调控政策，这可能会导致中山和惠州的价格回调，出现大泡沫。

最后，特别强调:

中国的房地产市场是高度政策导向的，因此对中国房地产市场的分析不能仅仅依赖于市场数据，而主要依赖于短期政策。而是所谓的短期政策、中期土地和长期人口。上图中列出的26个城市的房地产市场都是这一数字长期来看乐观的三类城市。

在城市化进程结束、土地财政问题得不到有效解决之前，我国中心城市和核心城市的卫星城房价将长期上涨，这是由经济结构和制度决定的。