欧阳捷：取消限购限价限售？楼市不会大乱！

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只有增加人口净流入城市的住房用地供给，才能消除这些城市的住房供需失衡和房价过快上涨的预期，真正实现“无房无房”。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

文本|欧阳杰

导游:限制性措施不会长久，我们终究要回到依法治国的轨道上来。

摘要:

1、清理楼市的不当规定，政令真的能禁止吗？

2.如果完全取消限制措施，楼市会否再次疯狂？

3.为了规范和控制过渡性的回报市场，我们必须依法治国！

4.如果不适当的权力失控，我们如何确保物业市场的稳定？

雷声大雨点小，政府限制自己的权力——从“完善产权保护制度，依法保护产权”入手。

5月14日，国务院发布了《国务院办公厅关于清理产权保护法规和规范性文件的通知》。

这个清洁通知不是空洞。

这是贯彻落实2016年11月4日《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)的部署。《意见》已经提出:“对部门规章和规范性文件进行专项清理”，但实际上，这是18个月后的“迟来的爱”。

这一观点提出:“有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保护和实现是经济社会持续健康发展的基础”。

是的，没有持续的生产，人们的心是不稳定的。为什么我们能够安居乐业，发展经济，保障民生，稳定社会，持续健康地过上小康生活？

房地产市场是持续生产的唯一重要因素。

整顿楼市的不规范，政府法令真的能禁止吗？

通知中有三个明确的清洁点:

1)“违反各种所有制经济实体的财产所有权、使用权、经营权、收益权和其他财产权平等保护的规定”；

在房地产市场上，被批评的限价指令限制了房地产开发企业的独立定价权，违反了《价格法》第三条，“国家实行并逐步完善价格主要由市场在宏观调控下形成的机制。价格的制定应该符合价值规律。大多数商品和服务的价格是由市场调节的，很少是由政府指导或定价的。

市场调节价是指经营者自主设定并通过市场竞争形成的价格。

《价格法》还明确规定，各级各部门、各级政府应当“地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门根据中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定。”换句话说，地方政府及其相关部门不能在中央定价目录之外制定政府指导价和政府定价，当然也不能干预市场调节价。

但是，国家发展和改革委员会2015年第29号令、中央定价目录和2017年第24号公告非常明确，商品房价格未纳入中央定价目录规定的政府指导价和政府定价。

因此，限价订单本质上是非法的。

2)“对企业生产经营、企业与居民之间的房地产交易等民事主体行使财产权的不当限制”；

在房地产市场上，存在许多有争议的限售令，限制购房者几年内不得转让其房产，违反了《物权法》第39条，“业主有权依法占有、使用、收益和处分其房地产或动产”。

3)“以及在市场准入、生产要素使用和金融投资价格方面对不同所有制经济实体区别对待和区别对待的规定”；

在房地产市场上，有效的限购令——限制购买者购买房屋的权利，即使是为了投资——违反了《物权法》第65条，“私人合法储蓄、投资及其收入受法律保护。国家依法保护个人的继承权和其他合法权益。”。

更令人担心的是，我们拥有产权后，可能仍然会面对“公权力侵犯私有产权、非法查封、扣押和冻结私营企业财产的情况时有发生”的典型问题。

《意见》还强调:“要加快完善产权保护制度，依法有效保护各种经济组织和公民的产权，增强人民的财产财富安全感，增强社会信心，形成良好预期，增强各种经济实体的创业创新动力，维护社会公平正义。”

如果我们努力工作创造的财富得不到保护，谁会愿意创新创业，投资生产，创造财富呢？我们怎样才能实现繁荣、繁荣和国力？

清理侵犯产权保护的法律法规和规范性文件无疑是一场及时雨。

根据这一要求，不仅需要清理违反产权保护的法律、法规和规范性文件，还必须废除地方政府自我授权的行政干预措施。

房地产市场的限购、限贷、限价、限售、网上签约、备案等政策措施，不仅限制了企业和居民自由选择和处置财产的权利，也加剧了房地产市场供求失衡的矛盾预期，违反了价格法，容易导致社会公平正义的无端丧失。

清理就是取消“各种限制”，把政府的自我授权权力锁在笼子里，最后让市场经济在资源配置中发挥决定性作用。

通知还明确了清理时间表:“各省(自治区、直辖市)人民政府和国务院各部门应当在2018年10月底前将本地区、本部门规章和规范性文件的清理结果报送国务院，并抄送国家发展改革委和司法部。

国家发展和改革委员会和司法部应在2018年12月底前总结上述清理情况，并提交给国务院。“。

这不仅仅是为了统计哪些规定违反了《意见》的精神，而是为了在今年年底前完成清理和废止相关规定。

不过，这些楼市限制措施真的可以在今年年底前取消吗？

从过去的行政惰性来看，红头文件不离开中南海的情况时有发生。即使是现在，许多人对部门规章和规范性文件专项清理工作的成效并不乐观。

因为，如果这些限制性措施被废除，两个问题将立即出现:

1)取消各种“限制”，让房地产市场的行政干预退出市场，但显然中央政府不会相应地解除地方政府维护房地产市场的无限责任，这必然会使习惯于用行政权力管理市场的政府官员感到茫然和无能为力。

如果我们因此而让市场自由运作，我们肯定会面对楼市再次繁荣、楼价再次飙升的局面。与此同时，“无房炒房”将面临公信力的挑战，国务院的禁令也将受到考验。

2)如果取消物业市场的限制措施，我们是否准备好及时推出另一个以市场为导向、以规则为基础的管理和控制计划？我们是否有足够的时间、足够的心理准备和舆论引导楼市平稳过渡？

取消各项“限制”后，楼市会否出现混乱？

02

如果完全取消限制，楼市会否再次疯狂？

房地产市场再次显示出疯狂的迹象。

成千上万的人抢劫房屋，通宵排队，颠倒房屋号码和彩票显示，一些城市的供应已经失控。

一些媒体报道称:“住房短缺主要发生在二线城市，这种情况正在席卷中国。成千上万的人只需要排队摇号码，但他们不能上车。

这是在履行我们的预先判断(见“欧阳杰”:没有土地可建，“没有空间可卖”，还是会成为热点城市的新常态？”，点击链接直接阅读。

最近，国家统计局发布了2018年4月70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。

4月份，一线城市新建商品房价格与上月持平；二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.1个百分点；三线城市新建商品房价格环比上涨0.2个百分点。

二线城市的房价与回报城市相比有所上涨，地方政府逐步放松房价已成为大势所趋，这充分印证了我们的预判。【详见2017年6月18日微信“欧阳杰:未来三年楼市预判及房企应对策略”和“欧阳杰:监管进入纠结期，为何破局？" "，点击链接直接阅读。

由此可见，调控并不能真正抑制房价的上涨，相反，它鼓励了房价上涨的预期，现实地促进了房价的上涨。

然而，在一些城市夺取人民代表大会的战争将很快导致普遍的“住房短缺”。地方政府似乎不准备增加土地供应。人力资源和土地资源的错配将再次上演，房地产市场的恐慌情绪将加剧和蔓延。

有人说房地产市场不稳定，监管不宽松。

然而，也许我们正面临房地产市场的不稳定，正是因为监管不宽松。

虽然短期监管可以为长期机制的形成争取时间，但它并不是从解决房地产市场的根本问题入手，而只是用行政干预来获得暂时的麻醉，掩盖问题的实质和真相。

目前，地方政府只是在等待中央政府取消调控的指示，而中央政府似乎暂时没有新的指示。

然而，清理工作将迫使楼市的各种“限制”面临可能很快被取消的尴尬局面，对楼市的稳定压力很大。

如果限购取消，几乎所有的投资者都有可能继续买房！

在需求大于供给、房价不断上涨的大都市核心城市及其周边的三个四线城市，购房需求将成倍增加，那些价格有限的房子——其实并不贵——将与周边的二手房进行比较。

如果取消贷款限制，银行将向谁贷款？

显然，那些有实力购买两到三套房的客户也是能够承受较高首付比例和贷款利率的优质客户。

如果取消限价，房价和地价交替上涨是不可避免的！

开发商肯定会大幅提高房价，地方政府肯定会提高土地价格，并期待土地国王。这显然不是个人的贪婪行为，而是资本追求利润和政府绩效以及利益驱动的本质。

如果取消销售限制，投机投资者肯定会笑。

房地产投机可以像股票交易一样方便和安全。就连跳广场舞的阿姨也会加入房地产投机团队，黄牛党、黑中介、野蛮人、内部人员作弊、与恶魔共舞和混乱的场景会再次出现。

如果取消网上签约和备案的限制，政府有什么办法来控制房价的过度上涨？

如果我们不能控制房价的过度上涨，我们就不能抑制资产泡沫的扩大，我们就不能防范系统性金融风险，因此我们可能会遇到由房地产市场崩溃导致的金融危机。

立即取消房地产市场的各种“限制”，难以控制的房地产市场将再次火爆和疯狂。房价飞涨，民怨沸腾，将成为全社会的焦虑痛点，政府公信力将面临新的挑战。

可以预见，各种“限制”的取消将不可避免地导致房地产市场回到疯狂的时代！

因此，地方政府和相关中央部委面临着控制房地产市场、抑制泡沫和防范风险的责任与清理与产权保护相关的法规和规范性文件之间的矛盾。

03

为了规范和控制过渡性的回报市场，我们必须依法治国！

当地政府会保护道路，躲在幕后吗？

例如，隐藏。

显然，这几乎是不可能隐瞒的，因为每个省、市、县都需要上报，而且总有一个省或市政府会上报。在“囚徒困境”的逻辑下，每个人只能如实报告清理结果。

报告清洁结果意味着可能有两种结果:

第一，真正取消各种“限制”；

第二是要求一个过渡期；

两种可能性都存在。

当然，在清理结果公布之前，地方政府会征求不同层次的意见:我们如何应对，以防止房地产市场反弹？

社会主义市场经济不会一步到位。

然而，必须废除各种违反产权保护的法律、法规和行政干预措施。

即使你今天不做，将来也做不到。否则，生产阶层将充满焦虑和担忧，工业创新将被抛在后面。

我们如何处理这种复杂的情况？

短期内，可由国务院授权设定控制措施的过渡期。

例如，以国务院行政命令的形式，规定房地产市场监管政策将推迟两年。

在此期间，地方政府做好了改善供给、稳定市场、放开调控的准备，修订完善了相关的行政法规、规章和规范性文件，确保两年后所有的房地产市场调控政策都可以废止，建立了依法治理房地产市场的长效机制。

事实上，《宪法》已经明确规定“国家实行社会主义市场经济”，中国共产党第十九次全国代表大会也明确指出“市场在资源配置中发挥决定性作用，使政府能够发挥更好的作用。”毕竟，我们应该根据市场来分配资源。

事实上，只要我们能够按照去年4月1日住房和城乡建设部、国土资源部《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》的要求，就一定能够真正实现“住房供求矛盾突出、房价压力大的城市”。合理增加住宅用地尤其是普通商品房用地的供应规模，...及时调整住宅用地的供应规模、结构和时机，并进行周期消化...6个月以下，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐

当然，我们也可以推动农村集体建设用地同价同权，让农村集体组织参与商品房和租赁房的土地供应，以缓解大城市国有土地不足的矛盾。

事实上，我们可以在保护贫困群体和只需要住房的普通人的前提下，逐步放开所有非法的限制性措施。

如果现在逐步放开楼市的监管，我们肯定会面对更严重的现象，一室难求，楼市将会混乱一段时间。

但是，如果政府不过度干预，银行不覆盖整个市场，企业不违法，大城市供不应求，可以增加住房用地的供给，这样才能真正使市场更有效地配置住房资源，让房价合理引导供求关系，让投资者自己承担泡沫风险，让价格信号纠正市场各方的非理性行为， 让市场自行纠正房价的扭曲，最终市场将处于自我平衡状态。

从长远来看，我们应该走依法治国的道路。

因此，国务院的通知非常明确:“法规和规范性文件的主要内容与《意见》相抵触或者与涉及产权保护的法律、行政法规相抵触的，应当予以废止；

部分内容与《意见》不一致，或者与有关产权保护的法律、行政法规不一致的，应当予以修改。“。

这意味着，不仅省市政府和中央部委制定的法规和规范性文件，而且国家制定的法律、国务院制定的行政法规和省市人大制定的地方性法规，只要与《意见》不一致，都应当予以废止或修改。

国务院对年度清理报告的结果进行了限制，不仅要求各省市“确保法规和规范性文件的有关规定得到修改和废止，使党中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的部署得到贯彻落实。”此外，“国务院有关部门应当在2018年8月底前，按照立法程序，将法律、行政法规的清理意见、修改稿和说明报送国务院，并抄送国家发展改革委和司法部。”

当然，要取消房地产市场的各种限制措施。

04

如果不适当的权力失控，我们如何确保物业市场的稳定？

权力可以解决暂时的问题，但它不会实现长期稳定。

面对各种可能被取消的“限制”，我们如何应对未来房地产市场的疯狂？

市场经济的核心是资源的自由配置，市场机制的逻辑是普遍契约精神，政府调控的手段是货币和税收调控，手段不缺。

1)取消限购——市政府如何落实“不留投机”政策？

限制购买背后的逻辑是供应严重短缺，增加供应是唯一的解决办法。

在国内，在供给不足的大城市，我们必须首先修改基本农田保护规划，然后提高住宅用地的供给指数；

从外部来看，核心城市的供需矛盾只能通过推进大都市区建设，开放核心城市与周边中小城市之间的快速交通网络，实现产业和人口的溢出来解决。

自然，没有人会在无人居住的房子里投机，也没有人会在供过于求和供需平衡的情况下投机。在过去的三年里，四线城市的房价没有上涨，也没有房地产投机，正是因为供过于求。

市场经济最基本的规律是允许资源自由配置，允许农村集体建设用地进入市场进行商品房建设而不完全打破政府对国有土地资源的垄断，允许企事业单位在满足规划的前提下使用土地进行房屋建设。只有增加热点一线和二线城市的供应量，我们才能实现“无房无投机”。

2)取消贷款限制——银行如何落实“住在房子里不投机”的政策？

商业银行和政策性银行可以承接央行发放的面向首次购房者的低利率政策性住房贷款。

此外，国家可以设立住房保障银行，集中开展低利率的住房贷款业务，公积金中心也可以并入或转换为住房保障银行，让大多数第一次需要和需要改善的人有机会获得政策支持。

对于多次改善和投资的客户，商业银行可以降低此类抵押贷款在所有抵押贷款中的比例，收紧贷款标准，提高利率定价，提高首付比例甚至零贷款，加强评估，推出贷款保险业务，以防范资产价格下跌可能带来的金融风险。

3)取消限价——市政府如何落实“不炒不留”的政策？

住房市场的分类管理需要更加清晰。

例如，对于最贫困的群体，政府可以利用租金补贴帮助他们租到合适的商品房；

对于经济实力不足的群体，政府可以利用合同约定土地价格和地价，并约定持有转让条件出售房屋，从而帮助他们享受共有产权住房，帮助普通百姓以合同的形式实现购房梦想。

对于经济实力雄厚的群体，政府可以根据高端住宅提供免费招标的土地，并在住房市场上免费定价。政府不仅收到全额土地付款，还征收高额税收，这不仅不会减少土地财政和税收，而且还会改善城市环境和补贴民生。【详情请参见微信文章“欧阳杰:中国开放金融市场，楼市投资者会退缩吗？，点击链接直接阅读]

在现行的限价政策下，商品房又如何呢？

除了国务院规定的过渡期外，地方政府还可以利用合同精神，通过与开发商签订补充交易合同，商定房价定价策略，实现过渡期的市场稳定。

4)取消销售限制——市政府如何落实“住在房子里不投机”的政策？

税收政策可以完全取代行政干预措施，短期抑制投资投机的效果极其显著。

新加坡、温哥华、多伦多、香港、悉尼等城市的房价正在迅速上涨。政府采取的措施是增加契税、印花税、空集税、财产转让税、非居民投机税等。

只要我们修订已实施了近30年但仍属临时性质的《契税暂行条例》(1997年10月1日生效)和《印花税暂行条例》(1988年10月1日生效)，就可以限制投机性投资活动，抑制房价的快速上涨。

首先，契税税率标准的修订可以授权市政府为特殊情况设定一个较大的税率标准，就像加拿大多伦多引入15%的外国买家税一样，禁止外国买家投资稀缺的住房；

其次，授权49个有立法权的城市(都是热门的一、二线城市)和各省市政府对转售交易征收重税，自然可以抑制房地产投机。

贯彻契约精神，依法治国，以担保、契约和税收实现社会主义市场经济的顺利运行，是一种新的尝试和探索。我们应该有一个容错的态度，让市场经济充分发挥纠错机制。

最重要的是，我们仍需增加供应。即使在加拿大、澳大利亚、新加坡和香港等市场经济国家，供应短缺仍将导致房价大幅上涨。

只有增加人口净流入城市的住房用地供给，才能消除这些城市的住房供需失衡和房价过快上涨的预期，真正实现“无房无房”。

结束语:

我们有太多的担心。

我们担心限制会被取消，房价会上涨过快；

我们担心泡沫的破裂和金融系统风险的放大；

我们担心大城市吸引太多的人，大城市的疾病很难解决；

我们担心普通人买不起房子，人们又气又恨。

事实上，我们可以在30年内赶上西方国家几百年的发展进程，也可以在几年内解决不适当的法律法规干扰市场经济和产权保护的问题。

毕竟，我们应该回到依法治国的轨道上来。

如果我们不能真正依法治国，即使有立法法、物权法和价格法，也无济于事。

当然，法律解决不了的问题，靠国务院的文件就更难了。

这一次，我们可以用正式文件来清理这些非标准的规范性文件，将来可能会有另一个正式文件。政府再次把行政权力交给自己，这种权力来来回回，永无止境。

最重要的是:我们需要抑制过度膨胀的行政权力，我们需要社会共识的法律指导，我们需要被禁止的社会规范。

法治建设不仅需要规范法律基本制度，还需要约束行政管理行为。

我们不仅要清理与“保护产权”不相容的制度，还要践行保护人权的行为，这样才能真正实现Xi总书记提出的“奋斗才能幸福”的人文精神。

依法治国任重道远，需要全社会的努力和全体公民的智慧。

附件:

欧阳杰:“没地可建”、“没房可卖”，还是会成为热点城市的新常态？》

2017.06.18欧阳杰:未来三年住房市场预判及房企应对策略

2017.12.17欧阳杰:监管进入了一个纠结的时期，为什么会被打破？》

2018.04.15欧阳杰:当中国开放金融市场时，房地产市场的投资者会退缩吗？》

本文转载自《欧阳宪生》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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