易宪容：加拿大和中国楼市调控效果的两重天

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加拿大房地产调控政策出台后，不仅住房销售量全面下降，而且随着住房销售量的整体下降，房价也随之下降，而中国的房价不但没有下降，相反，许多城市仍在上涨。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

面对房地产市场泡沫，各国政府都会出台房地产调控政策。然而，中国的房地产调控是频繁的，其势头更高的每一轮。因此，房价调控越高，房地产投机调控越严重。然而，在国外，房地产调控被轻轻提起，手起刀落，立竿见影。例如，加拿大房地产市场的监管。

例如，5月21日，易居房地产研究所发布的报告显示，4月份，中国20个城市售出约12万套二手房，比上个月增长11%，比去年同期下降18%；从1月到4月，20个城市的二手房成交量同比下降28%。4月份，四个一线城市售出了约4.2万套二手房，环比下降4%，同比下降23%，年初累计同比下降28%，比1-3月下降1.9个百分点。与2016年和2017年的平均水平相比，4月份的二手房交易量下降了35%至15%，这些城市的房地产价格下降趋势仍在继续。然而，根据国家统计局的数据，这些城市的二手房成交量正在下降，而房价仍在上升，或者下降幅度在0: 00左右，几乎没有下降。基于2015年，深圳和北京的二手房价格涨幅已接近50%。正是因为许多城市的房价仍在上涨，这使得全国各地的炒作浪潮不断重演。海南房地产投机、丹东房地产投机、成都房地产投机等。这就是国内房地产市场调控政策的效果。

过去一年，加拿大房地产市场的监管结果与中国完全不同。根据最近公布的数据，4月份加拿大二手房销量和房价继续下降，加拿大房地产市场开始完全降温。Bmo指出，根据季节性调整的统计数据，4月份二手房销售量较3月份下降了2.9%，使得12个月的累计降幅达到13.9%。与去年12月实施新的抵押贷款审查之前的最高记录相比，4月份的销售量下降了21.7%，这是自2011年以来最糟糕的4月份房屋交易。中国二手房平均价格降至49.5万美元，比去年4月下降11.3%。

也就是说，加拿大房地产调控政策出台后，不仅住房销售量全面下降，而且随着住房销售量的全面下降，房价也全面下降，而不是中国下降而不是房价下降，相反，许多城市仍在上升。中国的市场规则已经完全失效。可以说，如果房地产市场调控政策只是使住房销售量下降，而不是使房价下降，那么这种房地产市场调控政策就肯定是有问题的。

可以说，中国的房地产调控政策是巨大的，房地产调控政策是多种多样的，如所谓的行政手段，如限购、限售、限价、限贷、限商、限住等。这些都是详尽无遗的，但铁拳击中棉花，并不反映它。加拿大只对温哥华和多伦多的外国买家征收15%的外国买家税，但是加拿大中央银行提高了购房者的压力测试标准。自2017年5月，加拿大中央银行宣布对申请住房贷款的购房者的财务能力进行压力测试的措施以来，中央银行用于抵押贷款压力测试的利率已从4.64%升至目前的5.34%。也就是说，加拿大的房地产市场监管政策非常简单，加拿大的房地产市场马上就要进行调整。此外，加拿大房地产市场价格下跌，房地产市场的泡沫逐渐被挤出，没有造成经济冲击和金融市场危机。

这也是对房地产市场的监管，也是挤出房地产市场泡沫的需要。然而，在加拿大房地产市场的简单监管政策下，住房市场的销售和价格将立即受到监管。中国的房地产调控意味着政府绞尽脑汁引进了历史上最严格的房地产调控政策。因此，越是出台房地产调控政策，房价就越高，房地产投机就越严重。原因是什么？

最近，最根本的原因是加拿大的房地产调控遵循市场规则或市场法则，这样就可以掌握房地产市场价格快速上涨的原因，开出正确的药方。中国的房地产调控是一波房地产投机浪潮，最初是由银行信贷推动的，但希望能以行政方式加以控制。结果，铁拳击中棉花，这不仅没有反映出来，而且火上浇油。调控政策越多，房价就越高。此外，许多政府职能部门的官员也认为他们很聪明，他们的政策不仅可以抑制房价的上涨，还可以稳定房价，绝对的君主。市场规则或市场规则在中国是无用的。但事实上，房地产市场的价格疯狂正在从一个城市蔓延到另一个城市，这肯定会使中国房地产市场的风险越来越高。稳定房价只能成为一个笑话，或者地方政府操纵过去到现在的国内生产总值数据。这就是中国特色房地产的调控和效应。

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