朱邦凌：宇宙第一房企碧桂园 继续高周转还是急刹车

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作者:财经专栏作家、资深财经评论员朱邦玲

被市场誉为“宇宙第一地产企业”、“地产企业第一兄弟”、“高营业额之王”的碧桂园，继2017年夺冠后，于2018年再次夺冠。根据Cree房地产研究中心的数据，2018年前100家房地产企业的年销售额增长了35%，1000亿房地产企业的数量达到了30家，与2016年和2017年的12家和17家相比有了大幅增长。行业继续保持“强而有力”的态势。其中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来一直稳居榜首；万科和恒大的累计业绩也同比增长14.5%和10%，分别达到6069.2亿元和5511亿元。

2017年后，碧桂园击败恒大和万科，成为新的房地产冠军。最大的秘密是自称“承包商”的董事长的高更替率模式，但由于2018年年中事故频发，这种模式备受争议。那么，在今年销售额超过7000亿元之后，“宇宙第一房地产企业”会继续以高营业额向天空发展，还是会突然刹车而减速？

1.7000亿元实际上已经放缓。去年年初设定的目标是8000亿元

2018年初，房地产公司碧桂园召开了为期三天的年会。根据会议内容，碧桂园2018年非常重要的一步是保持碧桂园在中国的销售规模。2018年，杨国强为碧桂园设定的目标是保证8000亿元，达到1万亿元。为了达到这个规模，碧桂园应该在城镇和县城都有五星级的住宅。只要常住人口在10，000人以上的城镇是碧桂园的目标“城市”，每个地区都应进行深度垂直耕作调查。2018年，碧桂园将覆盖中国六大一线城市12345 (002195)。如果这个计划顺利，第一个万亿美元的房地产企业将出现在中国。

今年7月，微博金融博主林登万在微博上发布了两张照片，照片上是漳州碧桂园玉江大厦的宣誓仪式，以及集体喝鸡血助兴。在碧桂园的旗帜下，有一个口号:15天内冲刺4000万元，全力以赴，任务就能完成。随后，媒体记者打电话到漳州碧桂园玉江大厦询问此事，销售人员黄筱琳回应称，这是为员工加油，不是喝鸡血，只是各集团公司为实现业绩目标而举行的一次宣誓会议的一种形式。“如果你喝鸡血，太不人道了，还有寄生虫不能喝。”

2.2018年年中，碧桂园安全事故频发

首先，上海碧桂园的一个销售办公室倒塌，造成1人死亡，9人受伤；后来，杭州萧山的一个项目出现了一个大坑，道路坍塌，造成事故影响到附近的住宅楼，十几户居民被疏散。这还没有结束。7月26日，安徽省六安市碧桂园项目中的一栋墙体和活动板房倒塌，造成人员伤亡。共有16人被送往医院，其中6人获救后死亡，1人情况危急，2人受重伤。

一连串的事故不是偶然的！这也使资本市场怀疑碧桂园的“高周转率”。数据显示，7月30日，碧桂园遭遇股票和债务双重打击，港股市值在一天内缩水逾212亿港元。高周转率是碧桂园取胜的法宝。杨国强曾高调表示:“高周转率是抵御任何风险的最有效手段。”甚至还有内部文件出台，碧桂园要求在退市当天提款，在土地收购后4个月开始，在5个月内归还资金，在6个月内归还资金。

3.年中的质量和工程危机减缓了这头“大象”的高速奔跑

2018年6月和7月的工程事故成为一个转折点。8月份，碧桂园的销售额为436亿元，同比下降11%，首次同比下降7%。“金色九月，银色10”已经过去，碧桂园在这两个月里赢得了470亿英镑和595亿英镑的销售额，销售额逐年下降。11月，碧桂园实现股权销售337.5亿元，同比下降15.9%，环比下降16.5%；实现股权销售面积402万平方米，同比下降7.2%，环比下降8.2%。

今年上半年，碧桂园仍处于高速增长通道，总销售额为4124.8亿元，整体同比增长42.8%，其中5月和6月达到700多亿元。据嘉里数据，碧桂园自下半年以来的月平均销售额约为504亿元，上半年为687亿元，下半年下降速度明显。

4.增加现金流以抵御房地产市场的寒冬

今年下半年以来，为了安全过冬，房企开始了新一轮融资。11月，碧桂园宣布将发行78.3亿港元的按揭支持可转换债券，利率为4.5%。碧桂园表示，新发行债券的基金净值约为77.51亿港元，将用于赎回60.54亿港元的可转换债券。碧桂园做了一个很大的循环，先借一笔新的钱，还清一些旧债，然后用剩下的钱再融资。这次行动只是为了筹集更多的现金流来抵御房地产市场的寒冬。

9月和10月前，碧桂园分别发行了3只中长期美元债券和人民币债券，总额为96.96亿元。碧桂园2018年中期报告显示，公司2018年下半年到期债务为559亿元，2019年到期债务总额约为850亿元，远低于2018年中期2099亿元的账面现金余额。根据国信证券(002736)的最新研究报告，碧桂园的资产负债率为84.7%，净负债率为59%，短期偿债能力保证倍数为1.3，短期偿债能力良好。

5、教育、科技、农业、碧桂园发展新业务

12月7日，碧桂园低调宣布杨调任为联席董事长。教育是杨的重点部门之一。碧桂园教育于2017年1月更名为博斯利教育集团，并于2017年5月18日登陆纽约证券交易所。目前，博士勒在中国8个省拥有62所学校和幼儿园。碧桂园服务(地产)亦由杨领导，于2018年6月在香港上市。

杨国强自己把更多的精力投入到农业和科技上。他还花了很多时间研究机器人(300024，诊断单元)。12月，由碧桂园和清华大学联合成立的机器人联合研究所在顺德揭牌。根据计划，碧桂园将在未来五年在机器人领域投资至少800亿元。

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