叶檀：环京房地产成交量下降90% 为什么还不崩盘！

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2018年1月，一些网民用python分析了2018年智联在中国各城市招聘的职位数量。结论非常清楚。提供最多就业机会的前十大城市是北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、武汉、南京、Xi和天津。北京遥遥领先，大学生在北京及周边地区定居仍是一种趋势。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

毫无疑问，交易量急剧下降的市场面临崩溃的巨大风险。

但有一个例外，北京周边的房地产市场。

据北京中原市场研究部统计，4月份，北京周边市场共销售商品房587套，交易面积6万平方米，同比下降90%；营业额为8亿元，同比下降88%。平均成交价为13000元/㎡，比上个月增长8%。更可怕的是，廊坊市的交易占据了绝对的主力军，占到了70%以上。

北京周边房地产的低迷不仅发生在今年4月，而且在今年的前四个月，北京周边商品房的累计成交量为25万平方米，同比下降89%；成交价12000元/平方米，同比增长9%；营业额为30亿元，同比下降89%。与去年同期相比，香河、燕郊、固安的销售量明显下降，均超过90%，廊坊市区下降85%。

看，交易量已经下降了90%，但是房价却在上升，在上升。。。

为什么？

因为这是很难控制的购买限制，需求仍然存在，但它不能被释放，但它已经被释放到地下。

2018年1月，一些网民用python分析了2018年智联在中国各城市招聘的职位数量。结论非常清楚。提供最多就业机会的前十大城市是北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、武汉、南京、Xi和天津。北京遥遥领先，大学生在北京及周边地区定居仍是一种趋势。

其他大数据也显示了北京的吸引力。

今年5月，仲量联行发布了《中国12大城市:全球格局下的中国城市》白皮书，对未来最具竞争力的12个城市进行了解读。北京和上海赢得了全球城市挑战者席位，深圳和广州是第二梯队的创业型城市，杭州是第三梯队驱动型城市的领导者，第三梯队还包括南京、成都、天津、武汉等城市。在人才指数排名中，深圳超过了上海和广州，仅次于北京。

值得一提的是，北京在教育、创新和“新生代”企业方面的表现超出了其他城市，而且“新生代”企业的活动指数远远超过了其他11个城市。

北京有丰富的教育和科研资源

根据猎头和招聘数据，北京是绝大多数国有企业、中央企业和跨国公司的所在地。世界500强企业中有近一半的总部设在北京，它们还占据了中国独角兽企业的近一半，以及中国的独家孵化器和顶尖科技中心。

从职业前景来看，大学生首先考虑的是北京和深圳，其次是上海和广州，以及其他新兴一线城市，尽管房价高企，但这些城市就业机会多，前景广阔。但是当你年轻的时候，你不得不匆忙。

最近天津的户籍风波实际上反映了北京的热度。北京生病了，天津吃药了。

截至5月21日，天津人才新政已发布6天，已有5800多人落户，收到27000多封转帖。现在，仍有人在凌晨3点排队等待定居，其中许多人是北票人，他们不能在北京定居，但只要在天津定居，在那里他们至少可以买一套房子，让孩子接受良好的教育，有很高的大学入学率，在高铁上有半个小时的时差，所以他们直接套利。

不管你承认与否，新的户籍政策推动了天津房地产市场的发展。

央视新闻报道，5月20日，在北京一家房地产企业工作的刘先生来到天津定居。刘先生说，当地的房屋销售人员告诉他，最近一些房地产的交易量大大增加，天津的许多二手房业主已经停止销售。一些房地产销售人员甚至说，19日售出了60多套。天津的二手房“囤积居奇”，当你用脚去想它的时候，你就知道它有多热。

为什么北京周边的房地产表面上很冷？

一方面，禁止购买；另一方面，开发商不愿意出售。

北京周边城市的全面限购。4月底，《中国时报》报道称，涿州市东高铁站附近的二手房价格稳定在2万元/平方米以上，但同一地区的二手房价格已降至1.5万元/平方米以下，呈现出明显的两极分化。

这个地方曾经是投资者的天堂。因为它靠近京广线上第一个离开北京的高速火车站，外国投资者主要瞄准这个地区，这个地区曾一度涨到25000元/平方米。尽管热情在下降，房价在下降，但仍存在一些违规行为，如在申报价格的基础上提价。由于大量的二手房，急于出售的二手房业主降低了出售价格。

低周转率也与周转率数据的抽取有关，这可能不是真的。

据《北京青年报》报道，在香河的一个开发项目中，开发商向外界公布了该项目，投资者可以随意购买，最低首付为20%。如果首付款很大，他们可以得到相应的折扣。在实际销售中，开发商给出的计划是50%的首付款，其中20%由买方首次支付，其余30%分期支付给开发商。

买受人支付首付款后，开发商帮助联系中介机构为买受人支付社保，三年后在网上签字。如果买方在三年内找到接收人，他可以直接改名。

这种销售方式不是个案，几乎所有的限制商品都采用了这种迂回方式。这也是北京每个月只有不到100套在线签约的主要原因。

明明付了钱买房子，却不能在网上签名。从法律的角度来看，它不能反映房子已经售出，只有买家，开发商和市场知道。如果你不在网上签名，法律风险很大，但有些人愿意冒险。这些人显然对北京周边的房地产市场持乐观态度。他们认为人们可以在几年内接手这项工作，或者他们可以在三年内缴纳社保后直接在网上签字。

5月12日，《中国商报》报道称，一名记者走访了北京周边的房地产市场，几名房地产销售人员表示，外国户籍人员可以正常购房，售楼处提供了不同的优惠方案，但几乎都要求全额购买和捆绑销售地下室。“不要担心购买限制，你可以先与开发商签订合同，三年后再通过网上签约程序。”让我们看看，开发商仍然可以要求全额，也可以捆绑销售。撞车的节奏在哪里？！

据中国房地产网报道，新房地产公司的一位高级房地产经纪人介绍，今年以来，燕郊已售出约60套二手房，大型工厂售出2000多套，香河售出300-400套，固安、涿州和永清的成交量已出现反弹。燕郊的中介投机尤其大胆。与北京周边其他地区相比，燕郊的土地已经开发，目前几乎没有第一手的房子出售。

我在中国其他限购城市看到的是，只要是受欢迎的城市，就有很多买家不愿意申请网上签约。

因此，房地产形成了地上和地下两个市场。从法律意义上来说，几年后它仍是一套二手房，从市场意义上来说，它是一套已被转售的二手房。

自4月份以来，一直有传言称北京周边的购物限制将会放松。我认为这种自我对话的可能性几乎为零。但是稍微放松一下伪装，比如房地产从工业开始，是有一定可能性的。

北京周边的大规模建设仍在进行中。一位多年来深入参与京津冀工业园区建设的管理人士认为，“三年之内，北方三县的工业发展将会发生很大的变化。”

前20家房企都想进入北方三县，把土地作为工业园区。当地政府希望出售土地来换取国内生产总值和税收，并希望当地的基础设施和工业能够快速发展。当地政府在选择企业时非常挑剔和谨慎。

政府批地要求企业履行承诺，否则两三年后会把原来的500亩土地给你。如果没有业绩，你可能在第二阶段没有土地。

期待着北京周边房价的崩溃，或购房限制的彻底放松，这将是一个长期的过程，洗心革面，睡大觉，房价将稳步小幅上涨。

不要看交易量，就像不要看房价与收入的比率一样。有些数据只是一个笑话。

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