冯海宁：业主联合涨价不违法也是一种提醒

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最近，杭州一些住宅业主在出售房屋时联合提价。根据网上流传的几则通知，杭州几个社区的业主就社区“提高二手房价格”达成共识，并提出了“二手房指导报价”。今年4月底，南京某住宅区也出现了业主联合提价的情况。据报道，这两个地方的通知格式完全一样。

种种迹象表明，业主联合提价的现象确实存在。然而，对于有多少业主参与这一"涨价联盟"，是否所有参与者都按照"二手房指南报价"操作，以及买家是放弃还是等待，似乎没有"下文"。给人的印象是，这是一次特别策划的房地产投机，试图通过联合提价获得更多利润。

一些报道指出，房地产占中国家庭总资产的60%至70%以上。几乎每个房主都想增加自己房产的价值，打算卖房子的房主也想卖更多的钱，这是可以理解的。因此，一些人计划在出售房屋时组织业主共同提价，估计有很多参与者。然而，由于业主出售房屋的情况不同，他们无法约束自己的行为，这可能是一种联合涨价的形式。

然而，这种业主联合提价也会对市场产生一定的不利影响。例如，几个社区的业主联合提价将推高二手房的上市价格，这将对市场预期产生影响。事实上，业主联合提价也是一种“联合炒房”，与“房无投机”的政策精神背道而驰。

如果中介机构或开发商联合提价，显然有违反《反垄断法》、《反不正当竞争法》等法律法规的嫌疑。然而，所有者的联合提价并不违反现行法律，因为法律只禁止经营者的联合提价，而不禁止个人的联合提价。因此，律师和专家有理由认为业主联合提价不违法。但这也是一个提醒。

虽然业主联合提价的负面影响远远小于运营商联合提价的负面影响，但也会带来一些负面影响。如果法律不直接禁止这种哄抬房价的行为，也应该间接遏制这种行为，从而促进公平稳定的市场。例如，在正在制定的房地产税法中，可能会增加资本利得税或房屋空税，以防止业主联合提价。

显然，参与联合提价的业主并不急于出售房屋，而是想通过联合提价获得更多的利益。如果征收资产增值税，无论是业主共同提价，还是房地产投机者哄抬房价，他们都不敢轻易缴税，因为物业价值越高，缴税越多。许多待售的房产也在空.如果征收空，业主可能不会联合提价。

近年来，房地产市场频繁推高房价的原因之一是我国房地产税制不完善，而正在制定的房地产税法无疑是意料之中的。我们应该认识到，不管是谁在推高房价，都会有不利影响，但影响的大小是不同的。为了避免业主联合提价带来的不利影响，需要从法律和市场两方面进行完善。

从法律的角度来看，只要税制有所改善，而业主知道联合加价会付出一定的代价，恐怕这是做不到的。从市场的角度来看，业主联合提价，意味着二手房市场乃至整个楼市的供求极度失衡。如果房屋供应能够满足需求，这些二手房业主自然不会不愿意出售或共同提高价格。城市管理者应该看到这一点。