楼市分类调控“落地”的背后逻辑

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□深圳市房地产研究中心李

新年刚过，楼市调控开始分化。深圳作为一线城市，最近开始限制新住宅的销售。上海调控联席会议明确表示，调控不会动摇和放松，将继续引导开发商制定合理的价格。海南实行新一轮分税制财政体制，非房产税向县市倾斜，房产税向省市倾斜，使市县摆脱对房地产市场的过度依赖。同时，海南实行严格的土地管理措施，对建设用地总量和强度实行双重控制。禁止将商品住宅用地与其他工业项目用地捆绑供应。兰州放宽了“敢为先”的限购政策，取消了非核心区的限购，仍限制核心区的一套非户籍，但取消了社保和纳税要求，代之以三年销售。武汉、长沙、合肥、固安等地可能会降低落户门槛，放松对人才的限制，或者调整限价令。

年末前后，监管部门多次强调，调控政策要保持连续性和稳定性，调控目标不能动摇，力度不能放松。与此同时，最近结束的全国建设工作会议强调实施“差别监管”，以支持需求的改善。调控政策的持续稳定性和差异性之间没有冲突。所谓政策是持续稳定的，即控制投资需求，依靠房地产市场的“稳定增长”和“增加杠杆”来购房，现有的政策框架不变。然而，在空房地产市场区域分化的情况下，除一线城市和少数热点城市外，作为一项短期控制措施，只有在房地产市场情绪高涨甚至失控时，才会实施限购。通过在市场和投资投机需求之间建立一道防火墙，市场将迅速降温。当市场开始降温，或者资本控制等强有力的措施跟进并明显奏效时，购买限制可以在适当的时候撤销。

因为，对于大力吸引人才、加强基础设施建设、承接产业转移和返乡农民工、推进城市化的二线城市来说，限购的最大问题是“一刀切”的行政干预，这将错误地扼杀改善后的需求，容易导致楼市需求萎缩。目前，无论是放松购房限制的兰州，还是微调人才政策、降低安置门槛的其他城市，土地出让和房产税收入无一例外地达到地方财政收入的70%左右。

目前，财税改革、地方借贷“开门见山”标准和房产税改革仍在推进中，而新兴产业依然薄弱，难以为地方政府提供新的金融资源。因此，土地转让可以一次性提供巨额资金(或以土地价格购买股份，以土地换取配套设施等)。)和契合的基础设施投融资模式，是对地方财政的极大补充，弥合了空文件后地方政府的债务紧缩。2017年1月至11月，全国300个城市的土地出让金超过4万亿元，相当于地方一般公共预算收入的50%，同比增长35.3%。土地融资和房地产依赖是两码事。过去，批评土地财政的关键是地方政府过分依赖房地产，甚至支持底价，抬高地价，土地出让收入没有得到很好的利用。然而，情况正在发生变化，广泛的财政预算监督已经到位。国家强调地方权力和支出责任的匹配。

在热点地区，销售限制取代了购买限制，可以避免购买限制对需求稳定性的影响，抑制需求改善，实施差异化监管。另一方面，限售令降低了再交易的频率，降低了流动性溢价，避免了短期的大规模买卖，真正实现了“无房无炒”。未来，库存大、需求基础不健全、房地产市场重要的城市将开始使用限售房，而不是限购房，就像兰州一样。当然，为了更好地利用土地财政和房地产税，中央经济工作会议明确规定了中央和地方的权力。在未来的调控中，中央政府负责“定基调、管宏观”，地方政府做好“落地”工作。土地财政和房地产税的财权属于地方政府，控制房价上涨和跟踪公共服务的权力也应平等承担。处理好房地产市场、金融和经济的关系，不能靠“增加杠杆”来稳定增长，也不能靠底价来攫取土地财政和房产税。

目前，预警调控机制已经建立，这是未来的长期调控机制。除了考虑差别监管和明确权力外，管理层的信心还在于，推动当前房地产市场繁荣的驱动力杠杆也受到了控制。即使2018年出台新的贷款额度，银行对贷款额度和比例(不超过新增贷款的30%)的控制也没有放松。以深圳为例，目前按揭贷款周期已延长至4-6个月，但去年初只有2个月左右，每月仅投放80亿元(2016年每月投放近200亿元)。作为今年经济工作“三大硬仗”中的第一仗，金融“去杠杆化”得到了极大的推进，因此抵押贷款利率继续上升。只要杠杆得到控制，房地产市场就不会失控。

需要放松的放松，收紧的收紧，是差异化和精细化的监管。合肥规范了限价政策，南京降低了结算门槛，武汉放松了对人才的限制，政策基调与兰州相似(新房去工业化周期约为20个月)，但严重程度不同。然而，海南改革了分税制，提供了严格的土地供应制度，这是涉及财税制度的最严格的规定和长期机制。在海南，当地居民的年可支配收入刚刚超过2万元，80%的购房者是投资者，1000万元以上的房屋销售量位居全国前五位，环境压力和房地产市场风险更大。因此，在海南这样一个特殊的地方，我们必须加强监管，切断房地产市场的脐带。

一线城市也是如此。以深圳为例，2017年，深圳居民购买了约13万套各类住房，其中包括新房、二手房、商品房、“样板房”和林深销售。其中，购买商品房不足9万套，未满足的需求转向其他类型住房和其他地区，显示出深圳楼市的需求有多旺盛。未来五年，北京和上海的土地供应将会减少，但常住居民的住房需求没有得到有效满足。随着租赁业的全面发展，移民和无房户有了栖身之所。问题是，租房3-5年后，很多人会想尽办法买房，即“租买并举”，这些城市的住房需求在未来仍将保持旺盛。因此，从控制投资需求和引导预期的角度来看，在北京、上海和深圳等热点城市，2018年的楼市调控政策仍将保持高压态势。