江瀚：海南出台史上最严土地政策 为何逆市严控？

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此时，海南政府出台了这样的政策，这一方面反映了监管部门对海南房地产市场的谨慎态度，另一方面也向大多数人表明了不鼓励投资海南房地产市场的表态。这种做法可以说是一个非常明智的调控措施，更符合国家的房地产调控政策，房地产市场的基调是只住不投机。

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

近年来，房地产市场出现了许多有趣的现象，其中最有趣的无疑是以兰州、合肥为代表的房地产“松动”，以及以南京、天津、青岛为代表的一系列吸引房地产人才的房地产政策。这些政策的出台被一些媒体称为房地产宽松时代的到来。就像我们之前的一些分析一样，这些政策只是对房地产调控的一次细致的调整，当人们将其解读为房地产放松时，无疑是小题大做。

然而，在房地产宽松的浪潮中，有一个地方逆市而动，出台了所谓的“历史上最严格的土地政策”。今天我们将谈论这个地方:海南。海南为什么选择这样的政策趋势？

一是海南市场，即严格控制的逆市

1月12日，海南省政府召开新闻发布会，介绍海南省住宅用地的具体管理情况:严格控制商品住宅用地供应，增加保障性住房用地供应，鼓励租赁住宅用地供应。台湾《关于进一步加强土地宏观调控提高土地利用效率的意见》明确规定了规划调整的刚性约束机制，其他用途的土地不得擅自调整变更为商品住宅用地。对于位于生态保护核心区的市县，停止安排新的出口型商品住宅用地供应计划。彻底取消酒店用地审批手续。(这里完全可以解释为，海南政府不仅严格控制居住用地范围，还变相限制各类居住用地，甚至更名。从这个角度看，海南政府几乎封锁了各种住宅用地的公共通道。(

意见认为，海南保障了本省居民的基本住房需求，加快建立租购结合的住房土地保障体系；合理有序配置岛外居民商品住宅用地。严禁签订商品住宅项目招商协议，严禁将商品住宅用地与其他工业项目捆绑或匹配。禁止商品住宅项目增加容积率。(在禁止住宅用地的同时，保障居民自身的基本住房需求是政策的核心，这体现了海南省政府对政策核心的控制，也为岛外居民提供了合理的商品房，这是海南省住房需求的主要来源。这一政策组合显示了海南进一步严格调控房地产市场的决心。(

第二，为什么海南要严格监管？

经过一年多的严格的房地产，几乎所有的省市都有针对性地推出一些放松和调控政策，以缓解过度严格的政策对经济和市场的压力，使调控更加精细。然而，海南正逆潮流而动，不仅放松你的房地产市场，而且增加房地产市场的核心土地。可以说，房地产市场的土地供应是直接从供应方切断的。这样做的目的是什么？

我们应该从海南的特殊环境开始。在中国的大多数地方，每个人都应该经历过房地产市场的大幅上涨。事实上，自20世纪90年代末各地的房地产分配制度改革以来，中国各地的房地产价格都取得了胜利，出现了几次调整，房地产价格出现了横向徘徊。除了几个三四线城市外，很少有房地产价格大幅度下跌的地方，甚至连房地产市场都崩溃了。只有一个例外，那就是海南，我们这次的主人。

三十年前的1988年的这个时候，正值改革开放十周年之际，国家面临着如何继续改革开放的问题，于是，一个农业人口占全国人口80%以上的农业区——海南被发现了，海南作为中国的第五个经济特区被开放，海南从广东省分离出来，成为中国的第三十一个行政区。特别是1992年南巡讲话后，海南作为经济特区，加快了房地产市场改革的步伐

在这个人口不到700万的岛屿上，一次就涌现出2万多家房地产企业，房地产公司的人均数量达到了惊人的300人。1989年，海南的房地产投资只有3.2亿元，1990年以后，海南的房地产投资以每年3位数的速度超高速增长。1992年，海南房地产投资达到87亿元。这显然反映在最近热映的电影《芳华》的后半部分。当时，仅海口的房地产开发面积就达到800万平方米，海南财政收入的40%来自房地产业。海南的平均房价从1988年的每平方米1350元飙升至1993年的每平方米7500元，在人均月收入只有几百元的时代，这简直是疯了。

当国家在1993年发现这个问题是错误的，它宣布将终止房地产公司的上市，并完全控制银行资金进入房地产。然而，在这个时候，海南的房地产泡沫已经到了崩溃的边缘，资金的紧缩已经立即打破了房地产泡沫。海南房地产市场积压严重。全省“烂尾楼”高达600多栋，1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。到目前为止，海南的经济已经经历了悬崖般的衰退，“天涯海角未完工的建筑”已经成为海南的标志性“景观”。

有着如此令人震惊的历史，海南比全国其他地方更有房地产开发的经验，也更熟悉房地产事故的后果，这是海南严格调控的深层基础。

此外，还有一些特殊的原因。作为一个明显的岛屿经济体，海南房地产市场的主要需求来自其他地方，这与当地的需求有着相当不同的关系。从我们以前反复强调的人口来看，海南流动人口多，但本地人口少。海南人口一度呈负增长趋势，表明海南缺乏足够的人口支撑。在这种情况下，海南不像中国大部分地区，人们购房后常年居住，海南属于季节性和周期性住宅，只有在每年的固定月份才会有明显的住宅需求。

因此，在这个时候，海南政府出台了这样一个政策，这一方面反映了监管当局对海南房地产市场的谨慎态度，另一方面也向大多数人表明了一个不鼓励投资海南房地产市场的声明。这种做法可以说是一种非常明智的调控措施，更符合国家将房地产调控分成城市的政策，房地产市场的主调只是生活，而不是投机。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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