我为什么不全款买房？99%的人不知道真相

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十年后，当房产升值五倍时，全额买房的回报率是500%，贷款买房的回报率是1600%。为什么会有这么大的区别？原因在于杠杆！传奇的投资神器-资本杠杆。

2.贷款买一栋总价100万的房子。

十年后，当房产升值五倍时，全额买房的回报率是500%，贷款买房的回报率是1600%。

为什么会有这么大的区别？原因在于杠杆！传奇的投资神器-资本杠杆。

杠杆率下滑，资产增值率在几分钟内翻了一番；如果杠杆不起作用，你可能会在一天内输掉所有的钱。杠杆有什么问题？

边肖会先给你讲一个故事。

王二张三的杠杆史

从前，有一个村子，全村的人都到各处去做生意。在某些年份，他们挣得很多，而在其他年份，他们挣得更少。平均来说，年利润几乎是10%，日子过得很滋润。

王二是村里一个非常灵活的人。有一年，他对珠宝生意特别乐观，认为价格在不久的将来会成倍增长。因此，他决定借此机会赚大钱，所以他设定了1000万元的目标。

但现在他只有100万，而珠宝的价格要涨10倍才能达到目标，这实际上相当困难。如果这笔生意有500万，只要价格翻倍，就会有1000万的利润。想了想，他终于想出了一个主意——向村里的其他人借钱。

所以第二天，他召集村民，要求每个人借400万元。王二说:谁愿意借钱给我，我就付10%的利息。大家也不要出去辛苦，收获和往常一样。

村民1:每个人都努力工作了一年，也就是说，他们赚了10%的钱。有10%的利率并不坏。看来我们可以借一点。

村民2:你说10%的利息很好。我们对珠宝并不熟悉，但做生意总是有得有失。如果我们输了，我们将失去所有的资本，然后每个人的钱都将被浪费。你用什么样的钱来偿还资本和利息？

王二已经想出了对策。他拍了拍胸口，发誓说:我的王儿想借400万，包括我自己的100万，我想总共买500万颗珠宝。明年的这个时候，不管我赚还是输，我都要还给你440万元。开始吧。如果我看错了，市场不好，价格波动，当500万买的商品价格下跌，只值440万，我会立即卖掉它，把钱安全地还给大家。我们可以拿出书面证据，找最有声望的老村长来作证，这样可以保证大家的钱不会被浪费。

在得到“保本”的承诺和合同后，大家都认为这件事是可靠的。所以你付了10万，我付了20万，收了400万，把钱给了王二。一年后，市场增长了两倍，正如王二所料。王500万的二手资本现已达到1500万，已还清440万，还剩1060万，相当于他用100万的自有资本赚了960万。于是王早早退休享受生活。

关注:

所谓投资杠杆是一种利用少量资金操纵大量资金来放大投资损益的工具。目前，金融市场上有许多投资杠杆，如期货、黄金、白银、股票等。虽然我们可能不理解这些技术术语，但原因是一样的。

说白了，“杠杆”实际上是一种债务工具(王二向村民借的钱)。用来煽动的支点是信用(王二在村民中的信用)，它扩大了资本和收入的可能性(王二的更多的钱)。

这是故事的结尾吗？也不是！

张三在村里也是个聪明人。今年他一直关注着王二的生意，终于明白了事情的真相。于是在过年的第二年，他又提出借钱去买去年王力可尔做的首饰。

有了去年的成功经验，每个人都乐于借钱。于是张三也立刻借了400万元，加上自己的资本在路上得到了500万元。

不幸的是，当张三购买珠宝时，恰好国家整顿和打击腐败，这影响了珠宝等奢侈品的价格。此外，前一年珠宝价格大幅上涨，大多数人觉得价格太高，买卖市场急剧转向。随着价格持续下跌，价值500万英镑的珠宝很快跌至440万英镑。这时，负责村民借贷安全的村长发现张三拿着签字的书面证据，要他去卖首饰。

张三辩解道:不要，有波动是正常的。它肯定会从后面升起。现在卖真可惜。现在是底部了！

村长当着张三的面摇了摇书证，说道:没人能保证它会不会涨。但是，我知道，只要再跌一毛钱，440万元的钱，连本带利地还给村民，是不够的。所以我强行卖掉了珠宝，并以440万元的价格退了回来。今年年底，村民们带着利息收回了他们的钱。只有张三最惨，价格波动损失60万元，利息支付40万元，本金损失100万元一毛钱。

关注:

投资杠杆扩大了收益和风险。如果同意借入的资金不能亏钱，如果亏钱到一定程度，就必须出售，以确保这些贷款的安全。这就是我们经常听到的“强制清算”。

股票市场上有句谚语:新手死于追逐高价，老手死于逢低吸纳，高手死于杠杆。正是出于这个原因，巴菲特警告普通投资者不要轻易借钱投资股票，因为“增加杠杆可能导致破产。”

张三吸取了教训，就来找王二请教。

张三:兄弟，我为什么要做和你一样的事情，结果却这么差？

王2:关于投资，风险和收益是相等的，我早就告诉过你了。以珠宝为例。其实我买之前做了很多功课，所以我敢借钱买。然而，在接下来的一年里，它上涨了这么多。在那种情况下，你不仔细考虑就冲进去是非常危险的。我可能没有利用杠杆进入市场。

张三:那你的意思是，先做作业，如果你不确定就不做？

王二:是的，买卖总是有风险的。购买你不知道的东西会增加你自己的风险。在高位购买你不知道的东西更危险。机会总是有的。如果你真的很了解一项投资，并且非常确信它在未来会增长，那么你可以利用杠杆来放大回报。

关注:

事实上，我们最常用的杠杆之一是抵押贷款。当我们买房时，我们是以“首付+按揭”的方式购买的。假设房子是200万元，首付款是30%，这实际上是用30%的资金来煽动200万元的房地产投资和支付还贷的利息费用。如果购房后房价上涨10%，买方的实际收益为33%，而不是10%(增值部分为20万/首付款为60万)。基于之前的房价上涨，这种杠杆对大多数人来说仍然是一个好买卖。

然而，杠杆本身是中性的，没有好坏之分。我们可以把它作为投资和财务管理的工具之一。但是杠杆就像一把大刀子，它可以伤害自己，也可以伤害敌人。如果你没有做足够的作业，请小心使用！