江瀚：北京二手房价9个月下降13% 降价时代来了？

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北京的二手房价格已经连续九个月下降了13%。如此大的跌幅让许多人怀疑北京房地产市场的转折点是否真的到来了。北京房地产将何去何从？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

北京的二手房价格已经连续九个月下降了13%。如此大的跌幅让许多人怀疑北京房地产市场的转折点是否真的到来了。北京房地产将何去何从？谈到房地产，可以说它一直是中国人心中最关心的话题。无论是古代的安居乐业，还是现代的“住而不炒”，都是对住房最基本的需求，所以房价的涨跌是所有中国人最关心的事情。不买房的人认为房价会下跌，而买房的人希望房价会上涨。这种心态也使得房地产市场的每一个点的起伏都影响到每个人的内心。最近，有更多关于北京房地产市场的消息。然而，这些新闻中最感人的是北京的房价已经下跌了！

首先，北京的房价真的下跌了吗？

据《北京日报》报道，北京市住房和城乡建设委员会主任许透露，从“3.17新政”到去年年底，北京的二手房价格下降了13%。数据显示，2017年12月，该市新建商品房平均价格为37800元/平方米，同比下降0.9%；二手房平均价格降至59，100元/平方米，较2016年12月下降1.2%，较2017年3月的峰值下降13%。

据新闻报道，今年北京市住房和城乡建设委员会将坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，坚持毫不动摇的调控，保持房地产市场调控的决心，确保首都房地产市场稳定健康发展。在今年的供应中，我们将做好土地供应项目的建设和实施，尽快形成供应格局，做好2018年住房用地供应计划的顺利实施；加快培育住房租赁市场，完善租购并举的住房制度，落实租房新政策，从增加租赁住房供应、搭建监管平台、规范租赁关系、实施租赁授权、加强行业监管等方面规范住房租赁市场发展，稳定社会预期，促进房地产市场稳定健康发展。

结合北京之前发布的相关报道，我们可以发现北京对于控制房地产市场的健康稳定发展有着坚定的信心，这种信心不仅仅是政策层面的，还有一些明确的市场供给。到2021年，建成25万套土地供应型共有产权住房，建成150万套住房。这些清晰的住房供应可能是北京真正的信心所在。

接下来的问题是:北京的房地产降价时代真的到来了吗？

第二，北京房地产市场降价的时代真的来了吗？

自20世纪90年代中国房地产市场大发展以来，除少数地区外，房地产市场一直呈现出快速上升的趋势。因此，在大多数人的心目中，房价只会涨而不会跌。但是，我们必须明白一个问题:房地产是一种特殊的商品，只要它是一种商品，它就必须遵守价值规律的作用。前几年房地产市场的迅速崛起让每个人都觉得房地产不再符合价值规律的作用，但事实并非如此。

房地产市场仍然要遵循价值规律的作用，它也有自己的行业发展周期，但这个行业发展周期并不像普通商品那样遵循3-5年的“基钦周期”的作用，因为房地产市场是一个大市场，房地产市场上的商品，无论是二手的还是购买的，其生命周期都远远长于普通商品，最多只有几个月和几年。因此，在这一长周期的影响下，大多数中国人只经历了一个上升阶段的周期，所以十几年来我们在房地产市场的发展中没有看到房地产市场的衰落，这是历史带来的局限性。

那么，房地产市场的发展周期会持续多久？学术界和产业界都未能达成共识，但可以肯定的是，房地产市场不可能是只涨不跌的市场，北京房价的下跌实际上是经济规律的体现。

我们仔细研究了北京二手房价格下跌的规律，可以发现北京房价下跌主要是由于以下原因:

首先，“无房炒房”的概念在一定程度上调整了房地产市场的需求。随着“无投机住房”概念的逐渐普及和普及，大多数市场参与者都明确了这一态度。市场投机者逐渐收敛了对房地产投机性投资的需求，而市场买家由于政策调整而产生了一定的观望情绪。在这些情绪的影响下，各地的房地产市场实际上处于相对供过于求和相对供不应求的状态。在这种状态下，房地产市场的降价是非常正常的。

第二，回调为之前的暴涨区。在前几轮房地产价格上涨中，一些非热点地区经历了投机情绪驱动的房地产价格过度上涨，从而形成了区域泡沫，存在于一些极度过热的地区，因此政策调整往往会直接影响这些地区的价格。

第三，实行出租和出售同等权利的政策。随着北京实行租售共享政策，许多原有的附加价值如户口、学区等都依赖于房地产，从而过度抬高了房地产价格。在过去的一年里，房地产市场最大的变化是特殊房地产的价格下降，如学区住房，甚至其原始价值的回报，这也是房价下降的一个重要原因。

从长远来看，北京作为中国的首都和国民经济的中心城市，在其房地产的大部分核心区域仍然具有房地产价格的支撑能力。除非出现明显的人口外流，否则北京房地产价格暴涨暴跌的概率很小，随着大量保障性政策的实施，房地产市场已经回归住宅物业，房地产价格也逐渐回归理性，这是一个高概率事件。因此，北京房价大幅度上涨的基础已经消退，但由于受人口、经济增长和刚性需求的支撑，房价没有大幅度下降的趋势，在合理的价格水平上下波动将是北京房地产市场的主旋律。

对于普通大众来说，如果确实需要住房或改善，买房子和换房子实际上是可以的，但是如果你想通过房地产投资获利，你基本上不必考虑它。稳定发展将是北京房地产的最大可能。

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