董希淼：促进银行与房地产良性互动

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不久前召开的中央经济工作会议提出了“三个良性循环”，其中之一就是实现金融和房地产的良性循环。银行是金融业的主体，实现金融与房地产的良性循环重在银行，这也是整顿银行业混乱的重要内容。

总的来说，中国房地产市场经历了一个快速发展的时期，增长速度逐渐放缓，一些潜在的风险出现了。因此，中央经济工作会议更加注重促进房地产业的健康发展，规范政策的连续性和稳定性，实行差别化监管。

近年来，随着城市化进程的不断推进，伴随着高房价、限购限贷等因素，大量人口向一线和二线城市迁移。，这促使一些住房需求从住房市场转向住房租赁市场。在一线和二线城市等热点城市，迫切需要建立租购结合的住房制度。目前，仍存在租赁住房供应不足等问题；第三，四线城市的去库存化压力仍然相对较高。与此同时，在房地产市场融资中，存在着一些混乱现象，如违反宏观调控政策为房地产企业提供融资担保，个人消费贷款变相流入房地产市场等。

作为为房地产企业和居民提供金融服务的主要金融机构，银行业应采取同步疏通、整顿混乱、降低杠杆率的策略，促进中国房地产市场的健康发展。

一方面，银行应严格控制风险，全面落实房地产行业政策。审查贷款资金流向，防止资金非法流入房地产市场。对于房地产企业，要加强考核，对“四证”不全、资金不足的不合格房地产开发项目不提供融资支持；不得为违反房地产行业政策的项目提供渠道或信用担保。对于居民用户，发放的消费贷款要求客户提供发票等购买凭证，严禁通过“首付贷款”、消费贷款、信用卡透支等方式向房地产市场转移资金。

另一方面，银行应加大对住房租赁市场的支持和服务。首先，我们可以与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议，将待售房屋转为长期租赁房屋，并向符合相应条件的租户发放租赁贷款。二是可以与地方政府合作，在交易匹配、房屋租赁平台信用评估等各个环节提供相应的金融创新产品和服务。三是可以通过信用卡分期向客户提供融资支持，手续费低于第三方租赁平台收取的服务费，提前还款无需支付违约金。银行进入住房租赁市场不仅可以促进住房租赁金融向规模化和专业化方向发展，还可以加速房地产市场长效机制的形成。

此外，银行应坚持差别化住房信贷政策，坚决抑制住房投机和投资需求，同时采取配额和利率等措施，合理满足居民首套住房需求，适度支持改善住房需求，积极稳妥推进四线城市房地产去库存化。

(作者:恒丰银行研究所执行院长、中国人民大学崇阳金融研究所高级研究员董希淼)