李宇嘉：城镇化夯实三四线楼市需求基础

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对于四线城市来说，春节是楼市的“窗口”。当然，这不仅仅是回家的规模，而是春节回家后观察到的微观变化。回家买房的潮流已经引起了很多关注，主要是在2016年和2017年。因为从2015年3月30日开始(减少第二套房首付款，将营业税免税期从5年减为2年)，三四线城市的“去库存”主要是全方位进行的。

随着火热的房地产市场在2015年率先启动新一轮复苏，高房价迫使购房需求泛滥，三、四线房地产市场全面反弹，催生了2016年和2017年前所未有的“返乡潮”。2018年，房地产市场政策环境由宽松转为紧缩，抵押贷款规模得到控制。今年1月，中国首笔住房贷款的利率同比上升了21.75%。与此同时，“去库存化”的重心已经下沉到县域层面，三、四级房地产市场的政策基调也逐渐从“去库存化”转向“稳定房价”。即使在今年春节期间，三个四线城市也出台了限制销售或收紧公积金贷款的调控政策。此外，今年工棚改造的货币化比例将从2017年的60%大幅降低。因此，今年春节期间，四线城市600多人在2016-2017年盛会之前体验“购房潮”是合理的。数据显示，春节期间，21个城市的交易量下降了30%。

笔者认为春节不是楼市的正常时期，不能代表主流需求，专业机构的统计只覆盖重点城市和周边三个四线城市。因此，数据并不代表中国600多个四线城市，基数高和去库存后供应不足也导致数据逐年不尽人意。近年来，除了“去库存化”、棚户区改造和小城镇建设等房地产市场政策外，根据笔者的调研和回国考察，四线城市或县城的房地产市场基本面发生了很大变化。

一是实现与所辖大城市、市、县、乡镇的基础设施互联互通。近年来，无论是建设高速铁路、轨道交通、公路“村村通”、物流和电子商务“村村通”，覆盖14亿人口的基础网络将高效连接大、中、小城市、城乡。第二，城乡公共服务均等化。两年来，互联网、广播电视、电子商务基本实现了“全覆盖”，新型农村合作医疗制度和新型农村保险使广大农民实现了医疗救治和最低生活保障，我家乡村民的基本医疗报销可达60%。此外，农民大规模向城市转移，国家鼓励资本向农村转移，基础设施已经到位。农田承包和大规模种植养殖已成为一种普遍趋势，这也增加了农民的社会保障。三是四级城镇面貌得到全面改善。近年来，公共服务“补差”明显倾向于四级市县、乡镇和农村。在棚改、危房改造、基础设施投资和转移支付的帮助下，四线城镇的地下管网、教育和医疗等市政和公共设施迅速跟上。

目前，三个四线城市甚至县城与中心城市的差距明显缩小。根据国家统计局的数据，自2014年以来，农村居民实际可支配收入同比增长约1个百分点，城乡居民恩格尔系数近10年下降10个百分点。收入的增加、社会保障和公共服务的改善以及低生活成本支持了四线城市和农村居民的消费增长。

与此同时，随着基础设施的互联和公共服务的均等化，四线城市所辖县镇农村居民的视野扩大了，观念更新了。住房需求作为一种升级的消费，必然会迅速上升。与此同时，无论是农村村民，还是城镇和县城的居民，在县城或城市接受良好教育近年来引起了广泛关注。此外，新一代农民渴望在城市里过上富裕而美好的生活。然而，经过近年来大城市房价的快速上涨，绝对水平是无法承受的。在四线城市买房是满足他们买房梦想的选择。此外，近年来，四线城镇的面貌发生了很大变化。因此，无论是大城市的就业人员返乡买房，还是提高和四线城市的需求，还是城市的购房需求，三、四线楼市都被激活了。

目前，三、四线房地产市场的需求分为四类，即本市居民需求的提高、返乡购房的需求、辖区内居民或村民购买城市住房的被动需求、棚改的被动需求。最近，安珠的《2017-2018年购房报告》显示，大城市有59%的受访者有回家买房子的意愿，其中34%的人回家买房子是因为他们在工作中买不起房子或买不起房子，33%的人希望改善他们的老人和孩子的生活条件，23%的人希望在家乡未来的发展中有一个立足点，只有10%的人是投资需求。2017年，Epp大数据与移动运营商合作对四线城市的买家进行筛选，发现54.1%的买家来自三、四线城市，他们的年龄主要集中在36-45岁和46-55岁两个阶段。

可以看出，对于户籍在本地、在大城市就业的人来说，返乡是主流需求，对于有孩子的家庭和在城市为孩子买房的父母来说，返乡是一个重要的驱动力。第三，四线城市存量房整体供给效率较低，在城市化、农民工或就业回归的驱动下，活跃的三、四线房地产市场将继续创造需求。与此同时，这些需求是可持续和有效的，例如产业转移、基础设施互联和公共服务均等化、大都市地区或大、中、小城市的协调发展战略、大消费的减少以及城市化红利的分享。

笔者认为，国家强调“租买并举”，意在允许新市民体面租房，在城市定居，但并不排除他们买房的需求，而是“先租后买”，量力而行。由于大城市房价高，国家也鼓励返乡创业买房，这是一个城市化和房地产协调发展的过程，也是四线城市和县城房地产市场健康发展的保证。