张平：房多成灾? 东三省城市去库存为啥要6年?

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地方政府对房地产的依赖太多了，但他们始终无法摆脱它，这真是无穷无尽的麻烦。投资者应该尽量避免在泡沫四线城市买房。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

经过多年的努力，全国各地的城市在减少库存方面取得了显著的成就。根据世界银行日前发布的研究报告(002285)，到2018年，中国住宅建筑的累计可销售总量将降至23亿㎡,如果到2018年没有新开工的住宅建筑，估计需要1.8年左右的时间消化所有存量。

在大家的共同努力下，中国的房地产去库存化问题似乎已经得到了解决。

然而，根据全国各地房地产去库存的具体情况，出现了严重的分化模式。

珠江三角洲、长江三角洲和京津冀地区的库存已经收紧。广东、成都、重庆和长江中游地区的房地产去库存化周期不到一年。

然而，在广阔的三个四线城市省份中，例如，虽然东部三省的库存与2017年相比缩短了0.6年，但去库存期仍为6.1年。

尽管如此，在经历了2017年四线城市房地产的上升趋势后，东部三省四线城市的房地产库存总体上呈下降趋势，但不可能在一夜之间摆脱这种巨大的库存。

那么，在2017年，为什么在三个四线城市会有一个上升的市场？

一方面，一、二线城市受到房地产调控政策的影响，大量资金流向了原“价值萧条”的三、四线城市。

因此，在2017年，开发商能够取得令人印象深刻的成果，主要是因为他们提前在四线城市布局。

另一方面，在危房改造中，现在采取货币安置，大家都用政府发放的钱买商品房，所以四线城市的存量会迅速减少。

然而，资本的流入和破旧建筑的翻新是不可持续的。一旦四线城市的房地产趋势逆转，东北二线城市(如沈阳、哈尔滨、大连)等人口和资源集中的城市的房地产“去库存化”形式稍好一些。

而东部其他三省和三个四线城市仍将面临相当大的挑战。如今，住房市场上有许多灾难。如果增量住房市场不计算在内，至少需要6年时间来消化库存房间的库存。

现在问题来了。由于东部三省需要6.1年的时间来出售他们的股票，很明显，在后续的工作中消化这些股票需要很大的努力。但是东部三省给我们带来了什么警告呢？

首先，四线城市的房地产投资风险远高于一线和二线城市。最初，中国东北城市的房地产存量没有现在高，而且只有三到四年的去库存化。

然而，大量资金被涌向三四线城市，推高了东部三省三四线城市的房价，更多的开发商将立即进入市场建房。

这导致了本已严重的房地产去库存问题，新的增量商品房开始再次进入市场。

这使得东部三省中小城市的房地产存量不断积累。因此，四线城市的房地产应该尽早降温。

此外，作为老工业区，东部三省制造业基础雄厚，但服务业和高新技术产业发展严重滞后。

东部三省的国内生产总值近年来一直低迷，导致东部三省的经济排名低于全国。

在四线城市，经济增长相对落后，配套设施不完善，即使房价上涨，也是短期的，难以持久，而存量的努力是长期的。

最后，对于东部三省的三个四线城市来说，近年来经济衰退速度相对较快，制造业处于低迷状态，所以我们只能希望房地产带动地方经济，而地方政府过于依赖房地产带动gdp。其结果是，一旦房地产行业衰退，当地经济将失去支撑。

目前，东部三省应鼓励和支持广大制造企业在不畏艰险中转型升级。另一方面，要大力发展现代服务业和高新技术产业，吸引更多的人流入，这不仅可以解决更多的就业问题，还可以使东部三省的城市从房地产存量中受益。

这是闻所未闻的有很多房子，但这已经发生在东北三省。现在东北三省只有三四个城市，平均下来需要六年时间。

为什么会有这样的结果？是不顾事实，让开发商拿地盖房子。

地方政府对房地产的依赖太多了，但他们始终无法摆脱它，这真是无穷无尽的麻烦。投资者应该尽量避免在泡沫四线城市买房。

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