欧阳捷：城市增长新逻辑 “人口争夺战”

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4月6日，我们参加了在美国休斯敦举行的中美房地产峰会，休斯敦市长授予中国房地产协会会长刘志峰先生“波士顿荣誉市民”的称号

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

简介:人是最珍贵的。只要有人类，任何人类奇迹都可以创造

4月6日，我们参加了在美国休斯敦举行的中美房地产峰会，休斯敦市长授予中国房地产协会会长刘志峰先生“波士顿荣誉市民”的称号。

他在讲话中说:“休斯顿吸引了300万移民，这个城市正在迅速发展。”当人们来的时候，他们不会离开。我希望每个人都能把钱花在房地产投资上。”。

最后，他大声喊道:“房地产投资必须在休斯顿”。

听起来熟悉吗？

这与吸引中国市长的投资没有什么不同。

城市发展是全世界城市的共同问题。我们如何实现增长？

城市发展的逻辑正在改变

2010年前，中国大城市人口增长迅速，居民人口年均增长近10万人。当然，经济增长也很快。

从2012年到2016年，包括杭州、南京、苏州、Xi、西安、合肥等城市在内的许多城市的人口增长已经放缓，年均净增长只有数万人，接近自然人口增长率。

同时，许多城市都伴随着老龄化，这意味着没有外来人口的支持，严重老龄化的城市将逐渐失去竞争力和活力。

以上海为例，目前常住人口的老龄化率仅为22.5%，而登记人口的老龄化率已经超过30%，到2050年将达到44.5%。

如果没有外来人口，上海将失去竞争力和发展活力。上海为什么会成为具有国际竞争力的国际大都市？

如果城市逐渐失去竞争力，将无法吸引人们来此定居，产业发展将会放缓，资本流入将会减少。

如果城市逐渐失去活力，这个曾经繁华的城市将再现凋零最终被遗弃的历史景象。

不要以为这样的场景只会发生在人口稀少的古老沙漠城市，同样的场景也会在人口减少的沿海城镇上演。

撤乡还加速了一些乡镇的衰落。

许多中小城市和城镇正经历向大城市的净流出。

普罗泰戈拉曾经说过:“人是万物的尺度”。

没有人的世界有什么意义？

然而，大城市进一步掀起了人口争夺战，以人才安置政策争夺高素质人口，加剧了中小城镇人口外流。

大城市的边界不断扩大，轨道交通和基础设施的改善帮助城市提高了扩张能力。

各类新区、新市急需补充产业和人口，但传统产业不再受欢迎。

城市需要的是更高效的科技产业、创意产业和亩产更高的新兴产业。

这些行业最重要的资源支撑是人才。

这些大城市的人口增长门槛被定义为40岁或45岁以下。他们既是人才又是年轻人，这可以给城市带来“三股力量”的价值:

创新——创造、培育和发展科技产业、创意产业和新兴产业的潜力和机遇；

消费动力消费观念、消费意愿和消费能力都促进了城市消费的升级和转移以及内需的增长；

活力——它们不仅激发了城市的活力，还支持了更多高质量、高家庭收入人口的再生产。

这些人是促进成长和创造美丽的中流砥柱。

过去，我们说:“资本流动落后于人口流动。”当人们来到大城市，钱也来到大城市。具有“三种力量价值”的人不仅可以自己带来资本，还可以吸引投资。

这些城市改变了城市发展的逻辑。

他们已经从过去的无所作为转变为控制人口增长，现在他们正转向吸引高质量人口和引导城市竞争发展的新逻辑。

一些城市已经调整了人口计划，未来四年人口增长将达到3-4亿。

深圳走在全国的前列。去年，深圳常住人口净增长高达60万。未来四年，人口年均增长目标约为70万人。届时，深圳将成为一个拥有1480万人口的“超级城市”。

争夺人口就是争夺未来。

虽然“更少的人富有”是我们的梦想[参见“欧阳杰:更少的人富有，这不是我们的梦想吗？，点击链接直接阅读]，但是，gdp增长放缓是未来不可逆转的长期趋势。

但是，有了高端产业和人口的“三股力量”价值，这些城市的gdp和人均财富将继续快速增长，最低收入水平上升速度加快，养老金补充更加充分，城市居民生活水平提高，两极分化有所缓解。

一、二线城市凭借自身的发展潜力、就业机会、生活环境和资金优势，将大专甚至中专的人才一扫而空，这必然导致发展不平衡的局面，不同等级城市之间的发展更不平衡。

02

人口之争反映了“人口短缺”

南京、成都、郑州等城市都在争夺本科以上学历的人才，而各城市都在追求创新型人才。人才的定位与城市在产业发展中的定位相对应，与城市竞争力和人才吸引力相匹配。

长沙的城市竞争力不足以与南京、成都等城市竞争，只能将人才门槛降至大专。

Xi位于虚弱的西北部。然而，“掌上户籍办公室”用“快”这个词吸引了数百名在北京注册的学生和数十名硕士、博士在短短三天内落户，其中24万人在一个季度内落户，相当于其他省会城市居民人口在两三年内的增长。

晚些时候，北京和上海转向全球高端人才的竞争，跳出了一般人才竞争的红海，正是因为它们作为国际大都市的定位和对大城市疾病的恐惧，它们未来的增量相对有限。

对人才的竞争正扩展到具有中专学历的技术工人。没有熟练工人，中国不可能成为高端制造业强国。

大城市的人口之争也将延伸到非特殊工作，甚至建筑工人、清洁工、机床工人等。在未来，他们将不再是简单工具和体力劳动的劳动者，而是一群驾驶专业机器、专用车辆和专用设备的实用技术人才。

未来五年，武汉将力争留住100万名大学生，沈阳计划吸引70万名大学生，合肥则在各方面争夺人才。只要他们从职业学校和高中毕业，就可以享受优先购买人才的资格。

争夺城市人口的战斗刚刚开始，但远未结束。只有大约20个城市出台了人才购房政策，更多的城市尚未觉醒。

人才的总量是有限的。

忽视人才的城市最终会被有脚的人才投票。

在过去的四年里，每年只有700多万的高校毕业生，其中大部分留在省会以上的城市，只有少数毕业生会回到家乡的中小城市。

2016年，职业学校和初中毕业但没有继续深造的学生人数几乎等于大学毕业生人数，这也是一个巨大的人才群体。

这两类毕业生的总和几乎等于当年的出生人口。换句话说，几乎所有的年轻人都已经是天才了。

事实上，在九年义务教育之后，很少有学生不继续上高中和职业学校，这意味着吸引人才购房的政策放宽到这一水平，这意味着全民购房没有限制。

第三，四线城市也将被迫卷入这场人才竞争，逃避人才竞争的城市在未来城市发展的长跑中必然会落后。

四线城市作为第三大都市圈，可以利用都市圈的扩张来享受核心城市人才溢出的优势。

然而，一些城市已经觉醒，昆山和东莞率先行动，及时把握大城市的溢出效应和都市圈产业发展的机遇。

以人才的名义吸引人才，反映了“人荒”的残酷现实。

如果省会城市以上的所有城市都降低高中和职业学校毕业的门槛，中国新增人口很可能会被一线和二线城市带走。

尽管国务院政府的工作报告称“今年有1300万人在城市定居”，但由于农村地区没有太多的可转移人口，因此重点可能主要放在定居上，而不是去城市。

人才之战似乎是大城市之间的人口战争，但受伤最多的是非大城市地区的中小城镇，将面临无人争夺和人口下降的尴尬局面。年轻人，谁会想呆在一个日渐衰落的地方？

03

大城市再次面临更严重的“住房短缺”

人才济济，大城市准备好了吗？

大城市面临的第一件事是住房供应跟不上。当然，他们也面临学校、医院、交通设施等不足的问题。

过去几年，几乎所有大城市新增住房用地供应都呈下降趋势，现有存量也有所下降。

尽管2017年出现反弹，但增幅仍然很低，总体供应低于2010-2014年。

有人来了，房间在哪里？

买彩票买房的实质是住房短缺。

杭州加入摇号买房为时已晚，Xi可能会再次收紧摇号政策。

所有引进人才的城市都踩上了住房供应短缺的“跷跷板”。

去年，深圳新增常住人口60万，当年新增住房用地供应为零。虽然他们中有不少人只是定居下来，而不是新进入城市，显然这远远不足以提供新的住房，只有城市更新。

这正是我们前年说过的话。无房可买将成为热点城市的新常态。【详情请参见2016-12-11微信文章欧阳杰:“无地可建”、“无房可卖”还是会成为热点城市的新常态？，点击链接直接阅读]

有人说，你不能买二手房吗？

城市平均自住率约为80%。假设市场上新增的供应量为零，即使没有拆迁和重建，剩余的20%的流通股每年也会以5%的速度出售，而且只要四年，在二级市场上就没有购买的空间。

即使我们将来进入股票市场，只要人口不减少，市场就需要增量来保持冗余，以免没有空间购买。

这些城市一定会增加住宅用地的供应。否则，推出摇号购买政策只是时间问题。

也许，他们过去没有增加土地供应的客观原因是城市土地有限，耕地被永久保护，土地利用指数不足。有限的建设用地更多地用于开放城市框架、改善交通条件和吸引行业进入。

以上海为例，其城市总面积为6000平方公里，其中农业用地约占49%，建成区约占35%，水面滩涂约占15%。考虑到长期的可持续发展，每年新增的建设用地极其有限，有必要为引进产业和城市公共设施预留空发展空间。住房用地只能越来越少，导致住房短缺。

上海需要这么多农田吗？

显然，这涉及到国家制度——耕地的永久保护。

没有土地就没有未来。

城市的发展和增长离不开最基本、最重要和最稀缺的土地资源。

重庆最初的“土地票”制度最终走向了全国。

国务院办公厅发布了《全国跨省补充耕地综合管理办法》:

(一)耕地后备资源严重短缺的直辖市，因城市发展和基础设施建设占用耕地，新开垦的耕地不足以补充已占用的耕地的，可以向国家申请全面补充。

(二)资源环境条件严重约束，补充耕地能力严重不足。因实施重大建设项目造成耕地缺口的，可以申请国家统筹补充。重大建设项目原则上限于交通、能源、水利、国防等领域。

这为上海和其他特大城市获得增量建设用地打开了一个缺口。

对于省会城市而言，虽然国家统筹仅用于重大项目，但这些城市原本用于重大项目的土地资源可以用于新的建设用地指标，包括城市住宅用地。

虽然国家总体规划需要支付一定数量的跨省补充耕地资金，但相对便宜。

文件规定:“基准价格由占用耕地类型决定，容积率价格由耕地粮食流失量决定，省级调整系数乘以基准价格与容积率价格之和，确定省际补充耕地资金征收标准。国家重大公益性建设项目，收费标准可根据规定适当降低。

(一)基准价为每亩10万元，其中水田为每亩20万元。

(二)生产能力价格根据农用地分等定级结果对应的粮食标准生产能力确定，每亩每100公斤2万元。

(三)根据区域经济发展水平，省级调整系数分为五个等级。一级区:北京和上海，调整系数为2；"

以标准最高的上海为例，以每亩80万元的价格补充各省的耕地实在太便宜了。

目前，许多县级城市支付数百万元/亩的土地出让金。对于土地紧缺的城市，几十万元的跨省补充耕地资金可能连土地整理和补偿都不够。

低价获得补充建设用地指标，无疑会使缺乏土地的大城市涌向北京。

地票能增加多少供应量？

目前只有“三区三州”(三区指西藏、南疆四州和四省藏区；“三州”是指甘肃省临夏州、四川省凉山州和云南省怒江州)等贫困县。城乡建设用地增减挂钩的节约指标可用于国家总体规划。显然，各省补充耕地的能力非常有限。

因此，我们可以预期，即使这些大城市充分利用政策，争取更多的建设用地目标，他们也不应该想象这些城市新增的住房能够与新增的人口相匹配。

同样，教育、医疗、体育、文化等公共设施。在这些吸纳人口过快的城市，还将面临土地利用不足的问题，这意味着上学、就医和健身都很困难，排队、摇号和提价也是不可避免的。

大城市的住房市场总是短缺经济的典型案例。

城市发展的新逻辑是，人是核心驱动因素。

事实上，这也是国家发展的逻辑，用“三股力量价值”吸纳更多的人，成为一个人和资本都愿意不断流入的城市，最终在城市竞争的长跑中名列前茅。

它对应着一句老话:“人是最宝贵的。只要有人，任何奇迹都可以创造。”。

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