张平：房企整体负债率创新高背后暗藏啥危机？

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根据wind数据，第一季度130家房地产企业的收入和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

根据wind数据，第一季度130家房地产企业的收入和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。

但截至第一季度末，房地产企业上市公司整体负债率呈上升趋势，达到79.42%，与2017年年报的79.08%相比，仍在继续上升。房地产行业的资产负债率持续上升，达到2005年以来的最高点。

事实上，一季度房地产企业的净利润继续提高，这主要是由于三、二线城市房价上涨的原因:从2017年到今年一季度，三、二线城市房价大幅上涨，同时，三、三线城市房地产企业的征地成本相对较低。因此，房地产上市企业的净利润有所提高。

然而，自2016年第三季度开始实施房地产调控以来，全国房价增长受到严格限制，许多地方出台了新楼盘限价指令。由于四线城市炒热，土地成本也在上升，这显然会挤压空.房地产企业的利润预计下半年房地产行业整体毛利率和净利润水平将进入下行通道。

然而，令人担忧的是，房地产开发企业的负债率在第一季度持续上升。

包括CCCC房地产(000736)、绿地控股(600606)、太和集团(000732)、*松江、阳光城(000671)和信达房地产(600657)在内的近20家公司的资产负债率超过85%

房地产企业负债率创历史新高的主要原因是2017年房地产企业销售额创历史新高，但在辉煌业绩下，他们不得不面对后续土地存量的短缺，因此在今年第一季度，有必要采取土地来补充库存。

因此，有必要启动新一轮“转变”模式，这将导致开发商一季度负债率大幅上升。截至2004年10月20日，房地产行业现有海外债券发行规模约为7934亿元，其中2018年海外债券发行总额高达1626.66亿元。

现在的问题是，上市房地产企业任意提高杠杆率，甚至突破了国际公认的60%的警戒线，这不仅与当前“降低负债率、去杠杆化”的背景不协调，而且房地产企业的高杠杆率很容易导致资金链断裂，引发重大系统性风险。

那么，当负债率上升时，上市房地产企业的潜在风险是什么？

首先，一季度负债率快速上升，而房地产企业的销售回报呈现放缓趋势。一季度，房地产上市企业销售总回报5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下降13个百分点。缓慢回归的趋势仍在继续。

销售收款是房企现金流的重要渠道，收款的放缓会给公司的现金流带来很大压力，这不仅会导致房企的进一步扩张，还会导致现金流随时受到影响的可能性。

此外，大量库存无法实现，这是房地产企业最大的担忧。根据第一季度报告的数据，130家上市房地产企业的库存达到4.79万亿元，同比增长26%，比2017年底增长5.4%。其中，万科、绿地控股、保利地产(600048)和华夏幸福(600340)等10家公司的库存达到2.72万亿元，占比超过60%。

第三，房地产企业平均负债率接近80%,未来进一步杠杆化的空极限有限。

目前，国内上市房地产企业融资的难度越来越大，银行要求开发商在放贷前要"完成四个证明"。

此外，上市房地产企业在a股市场“再融资”的可能性极小。如果你想再从海外发行债券融资，海外投资者会担心这么高的负债率的隐忧，所以他们要么不给内地企业融资，要么提高内地企业海外融资的利息。

最后，从今年开始，上市房地产企业将有数千亿的债务需要偿还。从2015年初到2016年10月，正是房企大举扩张的好时机，现阶段房企负债率也大幅上升。后来，随着这一轮房地产调控政策的出台，房地产陷入了僵持阶段。

当年房地产企业扩张所欠中长期债务一般有3-5年的期限，从今年起至2020年到期。

然而，在房地产企业的偿债期限逐渐临近之后，很可能会给其资金链带来巨大的冲击，关键是房地产企业的现金流能否抵御偿债期限的到来。

一季度，房地产上市企业杠杆率突破历史新高，整体负债率接近80%，这与其之前在四线城市的扩张存在因果关系。

如此高的负债率就像悬在房地产企业头上的“达摩克利斯之剑”，随时都在挑战其现金流的极限。对于住房企业来说，目前不是要提高杠杆率，而是要做好降低高负债率的准备，以免高负债率拖累一些中小住房企业。

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