李宇嘉：2019楼市供给侧“二分法”改革的起步年

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2019年，我们需要接受经济下滑和通缩，等待经济回到复苏象限，但我们需要一颗坚强的心，决心改革，走出“历史的轮轴”。改革的实质是给弱势群体机会和确定的阶梯，以消除阶级差距，转变为“更好的生活”。年底和年初，“货币宽松+楼市宽松”的监管组合再次出现。历史仍然如此惊人地相似吗？如果发生这种情况，资产市场将再次扩张，这将严重削弱对改革本质的遵从。

仅仅经过一年的反弹，经济再次进入下行通道，许多人认为这是由外部需求造成的。这一说法在10年前的2008年是正确的，现在对外贸易与国内生产总值的比率在1%以内。决定中国经济总体形势的仍然是以房地产开发投资为主的资本形成。目前，中国投资(资本形成)对gdp的贡献是全球平均水平的两倍，这表明中国一直是一个投资导向型的经济体。其中，房地产“抵押+融资”起到了资本形成加速器的作用。

自2018年下半年以来，为什么通货紧缩趋势和预期日益增强，而货币政策和财政政策却是“双正”？根本原因在于房地产市场的调控和对“不规范”的打击，“抵押品+融资”的资本形成加速器功能被阻断。融资关闭后，商品房销售放缓，房地产激活融资功能减弱，企业部门(上下游)、居民部门(按揭购买)和政府部门(金融和基础设施)之间的信贷循环受阻。与此同时，低风险偏好的银行无法与民营企业和小企业联系，通缩预期自然恶化。

因此，宋地产再次进入政策工具箱。然而，这一次可能真的不同。在前三次政治局会议上反复强调的“六个稳定”中，“稳定就业”是第一位的。因为私营企业提供了80%的就业机会，减税和清理融资渠道是首选。当然，“巨无霸”地产是经济无法承受的负担，政策自然不敢忽视，但基调也是“稳定”，价格稳定，成交量稳定，预期稳定。不可能再刺激和创造一个“新周期”。人们担心经济会发生变化，而且下降过快更不可行。

在稳定的同时，实施了结构调整，前端土地市场和后端商品房市场同时“去投资”，挤压利润并将其注入实体经济。首先，房产税和土地出让金仍是地方财政收入的主要来源。特别是在2019年税费减免和基础设施扩建的背景下，应发挥房地产输血实体的传统功能；其次，投资驱动的增长依赖于一天之内无法改变。发展投资推动基础设施和上下游制造业的投资，这一链条必须循环利用。

接下来，也许是最重要的，土地转让和竞争性建设(经济适用房、租赁房、公共服务设施等)的土地价格限制。)是“常态化的”，商品房交易的“限价”也是常态化的。在双重挤压下，房地产利润率回归社会平均水平，房地产红利惠及居民部门，尤其是无房户、新市民和流动人口，使他们能够以相对较低的成本实现在城市“扎根”的梦想。这是平衡全社会利益的可靠途径，也是综合国力告别内卷化、螺旋上升的突破口。

激活农地市场溢价是2019年供给侧改革的重点，也是大多数农民通过阶梯前进的途径。最近，上级法律已经修订，集体建设用地可以直接进入市场，无需征用。这意味着，2017年在13个城市建立的集体土地上建造出租房试点项目将扩大到全国。北京尝到了“头套汤”，建起了三栋集体产权的土地房屋。包括装修在内的价格只有29000元，是同一地区商品房价格的三分之一。与此同时，《土地合同法》修正案提交全国人大审议，核心是激活土地融资功能。

稳定存量(商品房市场)和激活增量(非商品房)是2019年房地产制度“二分法”改革的初始阶段。该政策支持底部，但它永远不会影响膨胀的资产溢价，也永远不会降低预期。商品房市场的量和价“高水平均衡”。当然，这不会迎来一个“新周期”，因为杠杆有限，融资受阻，房地产市场的成交量和价格很难在历史高位基础上升至更高水平。双重挤压是一项长期政策安排，因此，集团投资交易令人厌烦，溢价预期赶不上交易成本和周期。其结果是，膨胀的资产泡沫逐渐枯竭，“没有投机的住房”逐渐落地。另一方面，集体土地建设和租赁住房的运营可以产生约5%，土地使用和融资政策都支持它。商品房市场已经初露头角，竞争激烈，限价和融资成本居高不下，政策开始引导房企转型。

(作者是高级房地产研究员)