李宇嘉：住房“公摊之殇” 亟待正本清源

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住房是根据内部面积计算的，取消共享和误读都是为了弥补常识！当你买房子时，你不能只买专属区域(即内部区域)，而不能买电梯井、楼梯间、垃圾道、值班警卫室和整栋楼的总面积(即共用区域)。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

住房是根据内部面积计算的，取消共享和误读都是为了弥补常识！当你买房子时，你不能只买专属区域(即内部区域)，而不能买电梯井、楼梯间、垃圾道、值班警卫室和整栋楼的总面积(即共用区域)。事实上，业主对房地产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有面积和共有面积。假设室内面积为89平方米，整栋楼有100户，总面积为100平方米，每户1平方米。那么，一栋建筑面积为90平方米的房子，89平方米是你的专有财产，你总共有1平方米。

住房和城乡建设部的文件是一个标准，所以商品房交易必须有一个标准。每个人都关注什么？"住宅建筑应该按可用建筑面积交易"？说白了，内部区域必须在销售合同上标明，业主亲自处理专属区域，总的部分会随着专属区域而改变所有权，交易自然完成。事实上，以前的房地产许可证和现在的房地产许可证都要求标明内部面积。问题就要来了，为什么还要费心去弄清楚呢？从本质上讲，这是为了区分不同所有权部分的界限，保护所有者的权益。

真正的困境是，买白菜时，目标的内涵和外延都很明确，但房子是不同的。虽然《物权法》区分了不动产的专有部分和共有部分；虽然1995年建设部(住房和城乡建设部的前身)颁布的《商品房销售面积计算和公共建筑面积分配办法(试行)》第八条对分摊面积的具体计量标准也很明确，但对于大多数业主来说，还是太专业、太独立了！它需要详细的执行规则和实地监督。如果有一个微小的空间隙，它可能被钻。笔者认为存在两种问题，一是“一房两售”的概念与盗窃，二是对业主权益的损害。

例如，开发商明确表示，该建筑的电梯房、走廊房和大堂属于共用区域，但在收取物业管理费时，广告收入以现有的为基础；游泳池和地上停车场是常见的部分，但它们对公众开放，这类似于“一室两售”。窃取这个概念意味着什么？最典型的是精装修和供暖。电梯和走廊需要精装修吗？墙壁必须保暖吗？即使你想装饰和保暖，标准也必须不同，费用也必须不同。损害业主权益，重点调整公有住房，低密度(如别墅)有高利润，开发商将公有住房转移到高层建筑或平房。

从本质上讲，住房的专有面积和产权是最清楚的，谁也不能侵犯它。但是有些部分。首先，“公共土地悲剧”到处上演；第二，关于所有权部分，权利的界限相对模糊。此外，共有部分专业性很强，内容因建筑而异，包括哪些，不包括哪些，界限不清(如停车场)，对“陈腔滥调”的监管力度太弱，为开发商侵犯业主权益创造了空空间。共享区域是一个“愚蠢的账户”。就像住宅公共维修基金一样，"谈取消"是一种情感上的举动。基本上，标准和细节应该“晒太阳”，并应加强持续的监督。

至于公摊对房价的影响，这是无稽之谈，毫不相干。如果上述“斤”不存在于池中，它将不会对房价产生影响。因为，你购买的房地产由两个不可或缺的部分组成:独家和整体。记住，当你买房子的时候，你不仅享受室内生活，还享受由共享区域支持的社区服务。更重要的是，没有社区服务，室内生活在空.就是一座城堡过去，筒形建筑的住房率(占内部面积的比例)很高，但配套设施少，公共服务差！如今，高层住宅的住房率很低(70%-80%)，但有高速电梯和物业管理！

相反，在现实生活中，开发商“偷占”公共区域是很常见的，业主未经允许就占用公共区域，如过道。前者是以高地价换取名义上的高房价，而所有的业主都是受损的，总面积很小；后者侵犯了其他业主的利益，以换取高房价，而且总面积也较少。言下之意是，“只在乎我得到多少。”这两种现象都需要明确产权意识，明确侵权行为必须追究。在当代社会，社区是国家治理能力现代化的微观载体。当我们谈论公屋(70%的一般房屋率)的毁灭和谴责发展商时，我们也应该检讨一下我的道德制高点能否站得住。最后，截至2017年，中国城镇人均住房建筑面积为36.6平方米，与发达国家或新兴国家相近，但实际面积仅为25.7平方米，居后，未来住房需求仍为空房。

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