孙骁骥：你手中的房产，正在成为你焦虑的来源

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最近，国家统计局发布了2019年1月70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。据统计，中国4个一线城市的二手房销售价格环比下降0.1%，31个二线城市的二手房销售价格环比下降0.1%。虽然降幅不大，但这表明投资性房地产的回报率在未来将继续下降。

作者:学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

二手房价格正在全面下跌。

最近，国家统计局发布了2019年1月70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据。据统计，中国4个一线城市的二手房销售价格环比下降0.1%，31个二线城市的二手房销售价格环比下降0.1%。

虽然降幅不大，但这表明投资性房地产的回报率在未来将继续下降。房地产市场整体将处于下行期，尤其是货币化分房变为退潮时，四线城市房价下跌不可避免。一、二级房地产市场也将受到不同程度的影响。

与一些人所说的"全国人民欢迎房价下跌"不同，房地产市场的低迷不会让人高兴，反而会引起新的焦虑。毕竟，中国人的财富长期集中在房地产上，房价的下跌将成为未来人们“难以承受的负担”。

为什么中国人如此依赖房地产？

中国人对房地产的依赖是“不正常的”。在过去的十几年里，地方政府、国有企业和房地产开发商形成了一个利益共同体，依靠新时期的“价格双轨制”，以低于市场价格的成本收购和开发土地，囤积新房，然后进行市场价格投机，从而赢得了“房地产大跃进”的第一股力量。

随后，大量以市场价格流通的新房和二手房进入市场，蜂拥而至的普通百姓掀起了房地产投机的热潮。中国的房价也开始飙升。据统计，2008年金融海啸后，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的房价约为每套1万元，然后平均价格在约10年内上涨了6至7倍。

与此同时，中国的基础设施建设热潮和货币垃圾邮件始于2009年，这导致市场在短时间内流出大量焦虑的热钱。如果用m2/gdp来衡量货币过度支出，美国只有0.6到0.7，而中国高达1.87。

作为近十年来世界上最大的“印钞机”，中国每天发行的货币至少有一半被房地产吸收，否则，整个社会很可能会出现物价全面飙升的局面。

作为过去十年的货币“蓄水池”，房地产的财富重要性不言而喻。对于普通家庭来说，房地产不仅是一种投资工具，也是一种长期储蓄工具和财富继承工具。

有多少自2008年以来变得富有的人不依赖于房地产的升值？中国有多少家庭不把房地产作为孩子最大的财富？此外，在过去几年里，除了房地产以外，其他投资类别的收益都超过了房地产。

根据一项统计，55%的中国家庭几乎没有存款，全国平均存款不足5万元。所有的钱都去哪了？所有的钱都流入了房地产行业。房地产几乎已经成为中国人持有的另一种大面额货币，并已成为货币的代名词。

正如美国的“婴儿潮一代”热衷于购买股票，将股票视为自己的养老金和传给子女的资产一样，中国人也习惯于将房地产视为自己的财富保证和传给子女的最重要资产。

原因是中美之间的差异。美国是资本主义意识形态下的商业国家，而中国是小农意识形态下的房地产国家。前者强调商业信托的责任，而后者则重新安置土地，一切都从人们所踏上的土地开始。

从用彩票买房子到用彩票卖房子

然而，不管过去房地产创造了多少财富奇迹，现在转折点无疑已经到来。房地产再也不能创造过去的辉煌。不管你喜不喜欢，每个人都必须适应这种变化。

一个最明显的变化是，在过去，人们的焦虑是他们买不起房子，但在未来，人们的焦虑可能会变成他们卖不出房子。

我还记得去年下半年，著名的房地产公司万科打出了“住”的口号，新楼盘在很多地方都打折出售。然而，碧桂园的一些建筑越来越便宜，第一期3万栋，第二期2.8万栋，第三期只有2.6万栋...这完全颠覆了“越早买房越划算，越卖越贵”的常识。

各种降价策略也引发了一些业主的抗议。通过去年的一手住房市场，我们隐约看到了转折点的到来。

为什么一手住房市场去年出了问题？原因是房地产企业正处于困难时期。众所周知，以烧钱闻名的房企主要依靠发行债券。目前，中国政府严格限制住房企业发债，禁止住房企业投资海外项目，这使得住房企业的现金流问题越来越突出。

债务很高，但传统的资本渠道已经丧失。因此，房地产企业不得不依靠折价和降价的方法来快速提取资金，解决现金流问题。

据新闻报道，自去年下半年以来，房企逐步迎来了偿债高峰期。风数据显示，在a股上市的131家房地产企业中，2018年第三季度负债总额为7.89万亿元，较去年底的6.6万亿元增长19.5%。房地产企业规模越大，债务问题越严重，债务负担迫使房地产企业疯狂卖房，二手房市场进入拐点。

与此同时，如前所述，目前的二手房市场越来越冻结。

根据二手房中介机构2019年1月的数据，2018年上海二手房平均交易周期约为115天，同比增长15%。自2018年第四季度以来，全国许多大中城市二手房交易周期已超过100天。

北京一些地区的二手房降价幅度惊人。如果你急着要套现，一套300万元的房子在你找到买家之前必须降价到235万元，相当于7.8%的折扣。而且如果你选择不降价，那么挂在中介处的房子可能半年都卖不出去。根据目前国家抑制住房市场的趋势，未来的交易周期只会越来越长。

总之，二手房市场的交易周期越来越长，交易价格逐渐下降。这感觉就像一个笑话:在过去，很难通过摇动数字来买房子，但是将来卖房子的时候可能有必要摇动数字。如果你想快点卖掉它，你只能大幅降价，否则它会像新疆葡萄干一样挂起来晾干。

无论是一手还是二手住房市场，在可预见的未来都将呈现疲软趋势。当然，换句话说，从长远来看，房地产市场将会上涨。

我相信30年后，房价仍然会带来回报，但那时，你可能已经变成了瓮中之鳖，那么要房子有什么用？此外，在此期间，一定有比房子更好的金融资产，所以为什么要更进一步，拿你生活中的财富开玩笑呢？

疲软的房地产带来各种焦虑

目前，手里有房子的人，尤其是手里有很多房地产的人，越来越感到焦虑。房地产空房的增量越来越有限。随着二手房市场的降温，实现房地产的时间成本大大增加，交易周期明显延长。

这是对普通中产阶级的致命伤害。如前所述，中产阶级及以下人群的财力有限，现金流和房地产只能是两种选择之一。拥有几处房产的人通常现金流不足。然而，当一个人打算将房地产变现时，通常迫切需要通过出售房地产来弥补现金流缺口。

换句话说，卖房筹集的资金往往需要紧急现金，交易周期长的二手房市场将是未来的买方市场。因此，买家不急着买，卖家急着卖，最后他们只能降价出售，并承担折扣损失。

此外，各种国家政策的加码，使得房地产的持有成本不断增加。焦虑的最大来源之一是财产税，它尚未出现，但将在未来出现。

这是一个过时的话题。早在2011年，上海等地就宣布了房产税试点。有人会说，上海开征房产税试点这么多年，房价一直在上涨，这说明房产税无法抑制房价。

从表面上看，房产税并不能限制房价的上涨，但实际上，这种现象是由于过去房屋信息不透明，无法进行准确的统计，所以房产税无法征收。

目前，全国房地产信息已经网络化，物业税征收的技术障碍已经消除。将来在全国范围内实施只是时间问题。换句话说，大数据和房产信息的网络化使得每个业主都在裸奔。

如果不出意外，现在上海房产税的蓝图应该是今后的一个重要参考指标。

根据上海市现行的临时征收办法，新购住房人均不超过60平方米，房产税暂免征收。人均超过60平方米的，超出部分按面积乘以单价的70%再乘以税率计算。但事实上，大多数人均住房面积超过免征收面积的人，不可避免地会被房产税征收。

总而言之，房价不能涨，房地产不能卖，财产税之剑悬在头顶...各种因素加在一起，如果你有房子，你能不焦虑吗？

种种因素表明，中国经济和社会即将面临“40年来从未有过的巨大变化”。首先要主动改变的是个人理财模式的改变，调整房地产的过度比重，增加优质金融资产的比重。如果你继续吸房地产的毒，你将会得绝症，你多年辛苦积累的财富将很快岌岌可危。

俗话说，经过几十年的艰苦奋斗，我们一夜之间回到了改革开放的前线。这是我们应该也能够避免的情况。

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