公租房管理有规可循 保障住房重在保障居民住房需求

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近日，财政部和住房和城乡建设部联合发布的《公共租赁住房资产管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)已于2019年1月1日实施。《暂行办法》规定，公共租赁住房资产管理的原则是:所有权和使用权分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理和财务管理相结合。公共租赁住房的资产配置依据主要是:城市保障性住房项目规划或年度计划；公共租赁住房的实际需求；公共租赁住房资产存量及绩效评价结果；政府财力和债务状况等。此外，地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公共租赁住房的资产作为融资的抵押物。

点评:公共租赁住房是国家提供政策支持、建设标准和租金水平有限的保障性住房，面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、无住房新就业人员和城镇稳定就业农民工。公共租赁住房的建设和发展需要政府部门在土地、资金、税收等方面的支持。公共租赁住房具有保障中低收入群体住房需求、引导合理住房消费观念、完善租赁市场等多种功能。然而，由于其公益性，通过低于市场的租金收入来弥补高投入成本需要很长时间。因此，地方政府建设公共租赁住房的积极性不高，各地公共租赁住房市场仍处于探索阶段。

《暂行办法》对资产配置、使用、处置、财务管理和报告作出了详细规定，贯穿于公共租赁住房从配置到使用再到处置的整个生命周期链，公共租赁住房进入了有章可循的新发展时期。公共租赁住房的资产管理原则是“所有权和使用权分离”，即公共租赁住房资产的所有者在很大程度上不参与其运营和管理。由专业第三方公司管理和运营公共租赁住房将大大降低运营成本，有助于实现“高效利用”的管理目标。

考虑到公共租赁住房资产配置基础中的“政府财力和债务状况”，意味着政府在按需建设公共租赁住房的同时，应尽力避免造成过度的财政负担。过去，在公共租赁住房中发生非法抵押，影响了公共租赁住房保障困难人群住房功能的发挥。根据《暂行办法》，“建设单位不得以公共租赁住房资产作为融资抵押物”，这意味着公共租赁住房应明确住房保障的属性，消除公共租赁住房的混乱，提升住房保障功能，完善租赁市场。